Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Застройщик идет на хитрость чтоб уйти от ответственности
Здравствуйте, господа юристы!
У меня вот такая ситуация: в прошлом году приобретал по долевому участию квартиру через цессию, бумаг было много, Застройщик торопил и вот теперь я обнаруживаю что у меня есть подписанное с обеих сторон допсоглашение о продлении срока строительства НО срок строительства в нем не указан! Полагаю у застройщика такое же соглашение имеется. Как быть, если Застройщик при суде за неустойку покажет "дозаполненное" соглашение? Можно ли показать соглашение незаполенное и таким образом оспаривать такое доказательство?
Но этого застройщику показалось мало и теперь он еще утверждает что площадь квартиры на 0,01 кв м больше, следовательно я должен доплатить, и соответственно, полная стоимость не внесена и неустойку требовать нельзя... (текст пункта Договора позже могу написать)
Скажите, пожалуйста, как выйти из этой ситуации и все же взыскать неустойку?
Спасибо за оперативный отклик на мой вопрос! Отвечу сразу всем:
1. Соглашение, которое у меня в РосРеестре не зарегистрировано (а разве оно подлежит регистрации)?
2. Нет, квартиру не принял (но ремонт уже начал). Я пытаюсь выяснить у них введен ли дом в эксплуатацию, но они так уклоничиво отвечают, что неясно.
3. Формулировка пункта: "Указанная в п.2.1. договора проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической. После приемки в эксплуатацию завершенного строительством дома перерасчёт осуществляется согласно фактическим обмерам спеиализированной организации, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, на основании технического паспорта дома. В случае расхождения фактической площади с данными настоящего договора Стороны обязуются в 7-дневный срок с момента получения Участником соответствующего уведомления от Застройщика подписать дополнительное соглашение о пропорциональном увеличении или уменьшении цены договора, указанной в разделе 3Ю и на его основании - произвести расчёт (необходимую доплату или возврат денежных средств) исходя из стоимости метра, указанной в разделе 3 настоящего Договора."
Прежде чем закрою вопрос, подскажите, пожалуйста - если Застройщик еще не зарегистрировал допсоглашение - могу ли я написать отказ от него?
(Пояснение: я полагаю, что у застройщика есть все необходимые экземпляры и доверенность, которую я давно давал для регистрации договора... т.е. при моему обращении в суд застройщик наверняка подаст его на регистрацию... а зарегистрируют ли допсоглашение, если я сейчас, до подачи иска, напишу заявление в котором откажусь от подписания этого соглашения еще до того как оно зарегистрировано?)
Здравствуйте, Максим!
Уточните, пожалуйста, несколько моментов:
1. Зарегистрировано ли допсоглашение в Росреестре?
2. Приняли ли вы уже квартиру?
Вам нужно обратиться с претензией к Застройщику (отнести под входящий или отправить заказным с уведомлением и описью вложения) с требованием о выплате неустойки и компенсации морального вреда.
И после этого — в суд. Взыскивать неустойку, компенсацию морального вреда, штраф (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП:
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
)
Как быть, если Застройщик при суде за неустойку покажет «дозаполненное» соглашение?
Максим
Добрый вечер.
Максим, документы с обеих сторон должны быть идентичны и должен быть указан срок окончания строительства, более того, должно быть перед данным доп соглашением уведомлением о продлении сроков строительства.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Можно ли показать соглашение незаполенное и таким образом оспаривать такое доказательство?
Максим
Да, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. в вашем случае будет данное незаполненное соглашение
Но этого застройщику показалось мало и теперь он еще утверждает что площадь квартиры на 0,01 кв м больше, следовательно я должен доплатить, и соответственно, полная стоимость не внесена и неустойку требовать нельзя… (текст пункта Договора позже могу написать)
Максим
А уже имеются замеры БТИ. где указано, что квадратура больше и что по данному поводу говорит договор?
Данное обстоятельство никоме образом не лишает вас права на взыскание неустойки.
Более того, неустойка будет в разы больше. чем стоимость 0,01 кв.м.
Скажите, пожалуйста, как выйти из этой ситуации и все же взыскать неустойку?
Максим
Направляете требование о выплате неустойки, с указанием реквизитов и срока, если в данный срок средства не поступят. далее в суд с иском о взыскании неустойки.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Сам договор можете выложить?
2. Нет, квартиру не принял (но ремонт уже начал). Я пытаюсь выяснить у них введен ли дом в эксплуатацию, но они так уклоничиво отвечают, что неясно.
Максим
Зря начали делать ремонт, т.к. за счет суммы неустойки можно было просить предоставить квартиру большей квадратуры, т.к. получить средства от застройщика не всегда является возможным, да и когда она будет вам передана также неизвестна, в общем рискуете Вы, вкладывая средства в то, что еще «не ваше»
3. Формулировка пункта: «Указанная в п.2.1. договора проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической. После приемки в эксплуатацию завершенного строительством дома перерасчёт осуществляется согласно фактическим обмерам спеиализированной организации, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, на основании технического паспорта дома. В случае расхождения фактической площади с данными настоящего договора Стороны обязуются в 7-дневный срок с момента получения Участником соответствующего уведомления от Застройщика подписать дополнительное соглашение о пропорциональном увеличении или уменьшении цены договора, указанной в разделе 3Ю и на его основании — произвести расчёт (необходимую доплату или возврат денежных средств) исходя из стоимости метра, указанной в разделе 3 настоящего Договора.»
Максим
Собственно то, о чем я писала ранее
А уже имеются замеры БТИ. где указано, что квадратура больше и что по данному поводу говорит договор? Данное обстоятельство никоме образом не лишает вас права на взыскание неустойки.Более того, неустойка будет в разы больше. чем стоимость 0,01 кв.м.
Магола Виолетта
Т.е. направляете сейчас требование о выплате неустойки и далее в суд, т.к. добровольно он вам ее не выплатит
Прежде чем закрою вопрос, подскажите, пожалуйста — если Застройщик еще не зарегистрировал допсоглашение — могу ли я написать отказ от него?
Максим
Максим, если данное соглашение имело место быть, то уверена, что застройщик его уже зарегистрировал.
«Отказаться» не можете, только если пробовать в суд. порядке признавать его недействительным и оспаривать.
Здравствуйте!
Как быть, если Застройщик при суде за неустойку покажет «дозаполненное» соглашение? Можно ли показать соглашение незаполенное и таким образом оспаривать такое доказательство?
Максим
представить, конечно, можете, но допсоглашение к ДДУ, также как и сам ДДУ должно быть зарегистрировано в ФРС. соответственно суд запросит рег. дело. помимо этого аналогичную информацию (о продлении срока строительства застройщик должен разместить в сети интернет, на сайте)
Статья 21. Информация о проекте строительства
1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в границах являющегося элементом планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренным утвержденной документацией по планировке территории (далее — проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:…
9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
Но этого застройщику показалось мало и теперь он еще утверждает что площадь квартиры на 0,01 кв м больше, следовательно я должен доплатить, и соответственно, полная стоимость не внесена и неустойку требовать нельзя… (текст пункта Договора позже могу написать)
Максим
закон не ставит право дольщика на неустойку в зависимость от полной оплаты по ДДУ.
они даже отказаться от ДДУ в случае Вашей просрочки при доплате не могут
34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) {КонсультантПлюс}
1. Соглашение, которое у меня в РосРеестре не зарегистрировано (а разве оно подлежит регистрации)?
Максим
да. по ст.4 214-ФЗ срок передачи существенное условие ДДУ
4. Договор должен содержать:
...2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
поскольку ДДУ подлежит регистрации, то и допсоглашение тоже.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Здравствуйте.
Само по себе продление срока строительства на возможность взыскания неустойки влиять не может. Важен срок передачи квартиры застройщику. Если он изменен дополнительным соглашением, то данный документ должен быть зарегистрирован также как и договор долевого участия.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 февраля 2015 г. N 86-КГ14-9
……В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Таким образом, законом предусмотрено взыскание неустойки только за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть в данном случае квартиры.
Хотелось бы увидеть текст договора, или хотя бы формулировки о порядке оплаты. В том числе при изменении площади.
Также стоит отметить, что в последующем исковое заявление облагаться госпошлиной не будет (если сумма требований не превышает 1 000 000 р.)
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1 000 000 руб.
В этом случае в претензии, а после и исковом заявлении, вы можете требовать также передаче жилого помещения.
Почему эта формулировка и интересовала. Нарушения вами обязательств нет, если вы допсоглашение об увеличении не подписывали и уведомления не получали (письменного).