Кредитный договор под залог недвижимости

Здравствуйте! тут кое что не понятно - недвижимость находиться в залоге у банка? или же просто у др человека? просто гк в основном регулирует права залогодержателя (тут это не банк как я понял) на взыскание с должника допустим денег, а залог это такой способ обеспечения этого обязательства.

если же залог этой недвижимости у банка, но в тоже время право собственности принадлежит не заемщику - тогда как был оформлен залог на этого заемщика?

если вас с залогодержателем никакие отношения не связывают- тут никакой иск невозможен к нему.

ВЫ я так понимаю банк?если вас с залогодержателем ничего не связывает какой иск?залогодержатель нарушил ваши права?

Добрый день!

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Кроме того необходимо учитывать положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который является специальным по отношению к ГК.

Так п. 1 ст. 37 определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

(в связи с этим вопрос: как Росреестр зарегистрировал сделку? Залогодержатель дал на это своё согласие или договором предусмотрено, что отчуждение возможно без согласия?)

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанного правила, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать (ст. 39):
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Учитывайте, что в последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В случае, предусмотренном ст. 39, при невыполнении требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства (а у Вас это неисполненным решением суда подтверждается) залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п. 4 ст. 50).

Если законно была совершена сделка по отчуждению имущества, то см. п. 1 ст. 50.

В любом случае залог на то и является способом обеспечения исполнения обязательств.

Соответственно обращайтесь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество к залогодателю-новому собственнику.

В суде заявляйте ходатайство о наложении мер обеспечения иска. Заявите и о наложении ареста на недвижимое имущество (сделки с арестованным имуществом ничтожны), и о запрете Росреестру осуществлять регистрацию права и переход права в отношении недвижимого имущества.

После получите исполнительный лист, с которым обратитесь в ФССП. Пристав уже передаст имущество организатору торгов, ну и т.д.

-----------------------------------------------------------

Всех нюансов не учесть, конечно, без детального ознакомления с делом, в частности с договорами. Но в целом позиция такая - залогодержатель имеет полное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество, предъявив соответствующий иск к новому собственнику.

Иски по недвижимости согласно п. 1 ст. 30 ГПК РФ подаются по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

Здравствуйте, Алена!

С учетом требований закона независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Аналогичной правовой позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ в Обзоре практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов (п. 9), утвержденном Информационным письмом ВАС РФ от 21.06.2004 N 77 (согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу;- поскольку должник продал заложенное имущество, на которое судом уже обращено взыскание, судебный пристав-исполнитель обязан был в установленном порядке принять меры к реализации заложенного имущества и в случае, когда это имущество находится у третьих лиц).

Согласно п. 6 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Т.е. в такой ситуации есть все основания для обжалования решения суда в части отказа в удовлетворении заявления о принятии мер обеспечения иска – ареста заложенного имущества.