Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неопределенный срок в договоре аренды нежилого помещения
Добрый день! Я - собственник нежилого помещения, ИП, арендодатель. Есть уже опробованный шаблон договора аренды. Сейчас заключаю договор аренды с НЕНАДЕЖНЫМ ООО, хочу подправить имеющийся шаблон договора, чтобы сделать его БЕЗОПАСНЕЕ для арендодателя.
Итак, хочу заменить срок аренды на неопределенный срок.
Цель: быстро избавиться от арендатора в случае, если он
начнет вести себя недобросовестно.
Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:
1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Спасибо за ответы!
Здравствуйте, Алексей.
Если недвижимость, то обязательное письменное предупреждение за 3 месяца.
Гражданский кодекс
Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Формулировка по условиям уклонения от получения не совсем верна. Правильней указать, что уведомление считается полученным с даты поступления письма на адрес корреспондента (арендатора).
Уважаемый Алексей! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
Если гипотетически Арендатор — «ненадежный, — лучше и не связываться.
Если же деваться некуда, то:
— застрахуйте имущество по максимуму;
— срочный договор, при этом платежи вперед (насколько возможно);
— если уж договор на неопределенный срок, то срок уведомления для одностороннего расторжения Вы можете „обыграть“ хоть за один месяц (это диспозитивно и на усмотрение сторон).
В принципе, подойдет и как сами описали, только укажите e-mail, факсы и т.п. и т.д.
Алексей, добрый день!
Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Да, но стоит отметить, что расторгнуть договор могут обе стороны. Если Вы не уверены в надежности арендатора, то гораздо лучший способ указать максимально широкий перечень нарушений со стороны арендатора, которые дадут Вам право в одностороннем порядке отказаться от договора, а также грамотно обеспечить освобождение помещения.
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:
Не стоит ограничивать способы доставки уведомления о расторжении.
Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Нет, но будут разные основания для расторжения и, следовательно, разные последствия.
Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Алексей
Здравствуйте. В общем и целом да, так как по ГК РФ
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?: 1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей
Я бы в части получения указал бы что риск неполучения несёт сторона которой направлено сообщением, письмо. И оно считается полученым по истечении срока хранения в почтовом отделении.
Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Алексей
Не будет. Одно другому не мешает.
Но вот сама возможность такогого расторжения во внесудебном порядке сомнительна.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Здравствуйте, Алексей!
Согласно ст.610 ГК РФ 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Алексей
В принципе это допустимо.
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:
Алексей
Да, подойдет. Только я бы указала, что: Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента вручения письма либо возврата уведомления с отметкой об отсутствиии адресата по месту нахождения или неполучении письма.
В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Алексей
Договор может быть расторгнут как при просрочке оплаты, так и в указанном вами случае. Вы в данном пункте никоим образом срок не затрагиваете, поэтому это допустимо.
Желаю удачи!
Если недвижимость, то обязательное письменное предупреждение за 3 месяца.
Кураев Геннадий
Договором может быть установлен и другой срок.
ГК РФ.
Статья 610. Срок договора аренды
2.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?: 1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей
Проще указать в договоре, что отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением, а не на случай уклонения.
А вот в случае уклонения письмо будет считаться доставленным в силу закона. Указывать 6 дней не совсем отвечает требованиям добросовестности и разумности, так как вполне возможно, что письмо по вине почты не будет в этот срок доставлено.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»
13. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленнымпо правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Здравствуйте.
В этом у вас написано нормально- про неопределенный срок.
Гк в ст 610 установил срок в 3 месяца для уведомления о расторжении договора, но это только если договором не предусмотрено иное. У вас месяц — значит оставляете его.
Про неуплату- считаю что нет противоречия.
10 дн не оплатили- Вы их за месяц уведомили после этого и расторгли договор.
ейчас заключаю договор аренды с НЕНАДЕЖНЫМ ООО, хочу подправить имеющийся шаблон договора, чтобы сделать его БЕЗОПАСНЕЕ для арендодателя.
Алексей
Добрый день,
Проблема ненадежных арендаторов в том, что даже при наличии таких пунктов договора как у вас они, без судебного решения об освобождении помещения, и судебных приставов вам в помощь сдавать помещение не торопятся, т.е. такие пункты не гарантия.
Возможно имеет смысл прописать штрафные санкции, порядок при котором при неоплате вы вправе удерживать имущество арендатора (и так имеете право, но указание данного пункта в договоре дисциплинирует), а также отказ в допуске в помещения в случае просрочки и т.п.
Соглашусь с коллегами, что можно указать 1 месяц как срок предупреждения о прекращении действия договора аренды.
По сроку вручения предлагаю следующую формулировку.
«1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом письменно другую сторону за один месяц. В случае уклонения стороны от получения письменного уведомления об отказе от договора, уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается доставленным с даты поступления заказного письма в почтовое отделение по адресу арендатора»