О продаже квартиры

Возможно ли это? Есть ли другие варианты?
Юлия

Добрый вечер, увы, но без присутствия самого гражданина снять самостоятельно в органах МВД (бывший УФМС/паспортный стол) рег учета и зарегистрировать по новому месту регистрации нельзя.

У Вас есть два варианта:

1. Собственник может обратиться до продажи квартиры в суд с иском о снятии с рег учета в связи с не проживанием и неоплатой коммунальных услуг.

2. Уже новый собственник может также в суд. порядке снять его в суд. порядке с рег. учета

Уточните, а данный гражданин Вам кем является?

Уважаемая Юлия!

нет возможности получить согласие или отказ этого ОДНОГО выписаться из квартиры.
Юлия

А зачем Вам его согласие на продажу или на выписку? Если гражданин не проживает в этом жилом помещении, не является собственником, то его можно снять с регистрационного учёта как ДО продажи самим собственником, так и ПОСЛЕ продажи новым владельцем квартиры (покупателем, в судебном порядке.

Единственное исключение, если этот ОДИН имел право участвовать в приватизации и отказался от этого права. то выписать его не получится даже в судебном порядке.

Здравствуйте!

уточните этот жилец отказывался от участия в приватизации? в связи с чем он не проживает: учится или иное что?

Здравствуйте!

Сейчас Вы однозначно Вы можете продать эту квартиру, для этого согласия зарегистрированных лиц не требуется.

Снять его с регистрационного учета можете Вы его сейчас, или новый собственник после регистрации своего права.

Собственник готов приобрести на свое имя комнату и зарегистрировать этого ОДНОГО с правом безвозмездного проживания. с гарантией и без его присутствия. Возможно ли это? Есть ли другие варианты?
Юлия

Сейчас это делать нет необходимости. Если этот гражданин объявится, тогда новый собственник будет решать этот вопрос. Если гражданин окажется что отказался от приватизации, у него сохранится право пользования данным жилым помещением, и соответственно новый собственник обязан будет или жить вместе с ним, или приобрести ему комнату для проживания. Иначе гражданин может восстановить свое право пользования данным жилым помещением.

А если гражданин не писал отказ от приватизации, он ни на что не может претендовать, проживать в данной квартире не имеет право. Тогда уже новый собственник решает вопрос покупать ему комнату или не покупать решает только из моральных соображений.

Здравствуйте, Юлия!

Дополню ответы коллег.

Во-первых, на самом деле воспользоваться тем вариантом, который Вы предложили, нельзя. А именно:

Собственник готов приобрести на свое имя комнату и зарегистрировать этого ОДНОГО с правом безвозмездного проживания. с гарантией и без его присутствия. Возможно ли это?
Юлия

Это невозможно по причине того, что органы миграционного учета не снимут человека с регистрационного учета по месту жительства без его личного заявления или без решения суда (о признании его утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением).

Поэтому у Вас действительно только два варианта:

1. Обращаться самостоятельно в суд с иском о признании гражданина либо утратившим (если он был не только прописан, но и фактически вселялся в жилое помещение), либо не приобретшим (если был только формально прописан, но не вселялся) право пользования жилым помещением.

Правовым (нормативным) основанием иска будет являться норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, согласно которой:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи...

Кроме того, надо учитывать, что если Вы стали собственником в результате приватизации, а человек, который прописан в ней (отсутствующий 17 лет), ранее от участия в приватизации отказался в Вашу пользу, то в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ за ним формально сохраняется бессрочное право пользования квартирой.

Это влечет такие негативные последствия для собственника, как невозможность выселить даже бывшего члена семьи из своей квартиры.

И вот тут Вам потребуется норма части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, согласно которой:

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Эта норма по аналогии применяется не только к жилищным отношениям по договору социального найма, но и к отношениям, возникающим при пользовании жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности.

Вот что говорит Пленум Верховного Суда РФ о таких судебных делах:

32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

То есть надо доказывать следующие обстоятельства в суде:

— Выезд гражданина в другое место жительства из спорной квартиры не носит вынужденного характера (не было конфликтных отношений и т.п.). Гражданин добровольно решил поменять место жительства.

— Гражданин выехал из спорной квартиры не временно, а постоянно.

— Каких-либо препятствий в проживании в Вашей квартире Вы ему не чинили.

— По другому месту жительства (где он сейчас проживает) у гражданина имеются права пользования жилым помещением.

— Обязательств по оплате спорного жилого помещения гражданин не исполняет, несмотря на то, что прописан в нём и на него начисляется оплата (в частности за содержание и ремонт жилого помещения, а может и за коммунальные услуги).

Все эти обстоятельства будут иметь значение при рассмотрении дела в суде.

2. Пойти можно и по другому пути.

Продать квартиру с прописанным лицом. И уже новый собственник может обратиться в суд с иском о признании гражданина утратившим (или не приобретшим) право пользования жилым помещением.

Основанием иска будет являться норма пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой:

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Но тут сложности возникают в том, что не любой покупатель согласится приобрести жилое помещение с таким обременением.

Добрый день, Юлия.

отсутствует 17 лет

Какие либо сведения о нем имеются? Данный гражданин был прописан на момент приватизации или зарегистрирован в приватизированной квартире после?

Можно подать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, однако стоит обратить внимание на основания данных требований.

При условии, что на момент приватизации данного жилого помещения, отсутствующий 17 лет гражданин, имел равные права на приватизацию, но отказался от приватизации, он имеет пожизненное право пользования данным жилым помещением. Остаются варианты: урегулирования данного вопроса с прописанным, на добровольное снятие с регистрации, при условии, что данному гражданину даже предоставляют помещение, где он может зарегистрироваться; второй вариант — неоплата коммунальных услуг в течении 17 лет; третий вариант, если о гражданине отсутствуют какие либо сведения в течении Вами указанного времени, то согласно п. 128 Приказа ФМС России от 11.09.2012 N 288 (ред. от 19.01.2015) «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 02.04.2013 N 27963):

128. Снятие с регистрационного учета по месту жительства без непосредственного участия гражданина производится в случае:

признания безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда;
смерти или объявления решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном порядке;
выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;
обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда;
поступления заявления гражданина, находящегося за пределами Российской Федерации, заверенного в соответствующем российском загранучреждении в стране проживания, либо у нотариуса с последующей легализацией документа в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года, за исключением случаев, когда апостиль не требуется в соответствии с международным договором Российской Федерации (поступившего почтовым отправлением из страны проживания);
выявления факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, в котором этот гражданин зарегистрирован, — на основании решения органа регистрационного учета