Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Особо охраняемая природная территория и строительство дачного дома
Вопрос о строительстве дачного дома в зоне особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения.
Ситуация: имеется зем. участок на территории СНТ. Категория ЗУ – земли сельхозназначения, разр. Вид использования – для дачного строительства. В 2015 году администрацией городского поселения был утвержден Проект организации и застройки территории СНТ, которым предусмотрено строительство в т.ч. и дачных домов на территории СНТ. В утвержденном Проекте также указано, что ЗУ находится на территории ООПТ, предусмотрены природоохранные мероприятия.
В течение 2015-2016 годов велось строительство дома. В декабре 2016 года поданы документы в Росреестр на регистрацию дачного дома (по декларации). На днях получила уведомление от Росреестра о приостановке регистрации, в связи с тем, что дом построен на территории ООПТ регионального значения и в связи с направлением запроса Росреестра в Мин. природы о возможности строительства на этой территории. Неофициально сказали, что скорее всего будет отказано в регистрации права собственности на дом.
Выяснилось, что еще в 1981 году на этой территории была создана ООПТ регионального значения (природный ландшафтный резерват), в 2008 году было издано Постановление правительства области и утвержден Режим особой охраны ООПТ, описаны ее границы с указанием точек (координат), на кадастровой карте до января 2016 года границы ООПТ не были указаны. Согласно Постановления от 2008 года для природных ландшафтных резерватов регионального значения установлены следующие ограничения в пользовании (дословно):
2.1. Запрещено:
2.1.1. Всякое строительство, за исключением объектов, предусмотренных проектом обустройства и проведения природоохранных мероприятий, а также эксплуатации и реконструкции существующих объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых.
2.1.2. Сплошные рубки лесных насаждений, за исключением лесных участков, переданных в аренду до 1 августа 2009 г.
2.1.3. Размещение, хранение и утилизация промышленных и бытовых отходов.
2.1.4. Проезд вне дорог, определенных материалами лесоустройства, и стоянка вне специально отведенных мест, за исключением случаев, связанных с охраной леса и осуществлением предусмотренных природоохранных мероприятий.
2.1.5. Разведение костров вне специально оборудованных для этих целей мест.
2.1.6. Распашка целинных земель.
2.1.7. Всякая деятельность, влекущая за собой ухудшение их состояния и охраны.
2.2. Разрешено:
2.2.1. Эксплуатация и реконструкция существующих объектов.
2.2.2. Рубки леса, за исключением сплошных.
2.2.3. Посещение территории в рекреационных, учебных и иных целях.
2.2.4. Всякая деятельность, не влекущая за собой ухудшение их состояния и охраны.
Несмотря на то, что ООПТ была создана еще в 1981 году, а еще в 2008 году было введен режим особой охраны ООПТ и описаны границы ООПТ (по координатам), на кадастровой карте границы этой ООПТ не были нанесены. И только в январе 2016 года границы этой ООПТ былы внесены в кадастровую карту. Сейчас Росреестр говорит, что не имеет права регистрировать дом ссылаясь на п 2.1.1. Режима особой охраны ООПТ, поскольку дом находится на территории ЗУ, который входит в ООПТ.
До января 2016 (пока не было границ на кадастровой карте) они могли регистрировать, а сейчас, якобы, нет. Довод о том, что согласно кад. паспорта ЗУ участок предназначен для дачного строительства и указание на утвержденный проект организации застройки территории на них не производит впечатления. Они считают, что местная администрация была не вправе утверждать проект и разрешать строительство. Будет ли в этой ситуации законным отказ Росреестр в регистрации дома? Можно ли было строить дачный дом на территории ООПТ? Что сейчас можно и лучше предпринять в этой ситуации? Какие еще есть варианты разрешения проблемы. Изменить границы ООПТ или режим использования - реально? Основная цель – зарегистрировать дом. Заранее благодарна.
Здравствуйте!
Вопрос относительно особо охраняемых природных территорий, в части касающейся строительства урегулирован Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Главой 4 ГрК РФ установлены правила градостроительного зонирования. Статья 30 поименованного кодекса устанавливает понятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ), и что входит в ПЗЗ.
В силу части 6.1. статьи 30 ГрК РФ установлено, что обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно части 12 статьи 35 ГрК РФ в состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
При этом согласно части 4 статьи 32 ГрК РФ Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
Если в отношении Вашего земельного участка действительно установлена зона ООПТ — в данной зоне действительно нельзя ничего строить. К сожалению, практика рассмотрения Верховными судами, краевыми, областными и судами городов федерального значения невелика, а та что есть негативная, не в пользу граждан. Практика ВС РФ такая же. Единственный вариант решения проблемы, в данном случае, ошибка органа местного самоуправления при принятии решения об утверждении ПЗЗ, в части установления в отношении Вашего з/у зоны ООПТ. Однако, такие требования должны быть мотивированы архи-хорошо. ОМС при установлении зоны ООПТ руководствуется иными документами, которые были приняты ранее в отношении данного объекта природы. Это могут быть акты Минобрнауки, Мин экологии, акты Правительства РФ. И вот данные акты необходимо соотнести с НПА которым установлена данная зона ООПТ. Одним из оснований для отмены может вялятся различие площади ООПТ указанная в НПА и в графическом материале.