Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Помешает жалоба на незаконную перепланировку продать квартиру?
Здравствуйте!
Не помешает ли жалоба на незаконную перепланировку продавать квартиру?
Ситуация такая: В квартире два собственника, была подана жалоба на незаконную перепланировку (снесены все межкомнатные перегородки, убрана плита, снята проводка). В целом -- квартира превратилась в коробку с одним унитазом, окнами и одной входной дверью.
Приходил сотрудник жилищной инспекции, составил акт осмотра, сделал предписание составить план восстановления, согласовать с Жилищной Инспекцией, восстановить квартиру в пригодное для проживание состояние. все на свои места до 15 января (осталось 4 дня), иначе подадут в суд с целью продавать квартиру с торгов (после уже такая бумага пришла).
Квартиру стали продавать без восстановления стен, нашелся покупатель, который внес залог 100 000 рублей в агентсво недвижимости в качестве залога, потому он уж точно намерен купить (пока что договор купли-продажи не был оформлен). Срок у покупателя до 1 марта на покупку, договор купли-продажи планируется подписывать в 20 числах января, ориентировочно. Покупатель в курсе дел с Жилищной Инспекцией, готов все восстанавливать и согласовывать план.
Выписки из ЕГРП и другие формы пока что не заказывались, проверка агенства недвижимости показала, что никаких обременений на квартиру нет.
Когда сотрудник Жилищной инспекции делал осмотр, сказал, что у нас есть возможность до окончания срока предписания продать квартиру.
Какие должны предпринять действия собственники, чтобы продажа удалась? Есть ли риски для покупателя? Есть ли риски для продавца?
Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует "откат"?). Что будет, если будет отказано в продлении сроков? Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Добрый день!
Какие должны предпринять действия собственники, чтобы продажа удалась? Есть ли риски для покупателя? Есть ли риски для продавца?
Артемий
Продать квартиру будет невозможно только в случае наложения запрета на совершение регистрационных действий. Договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса, так как собственность у Вас, как я понял долевая, если совместная, то не нужно:
ст. 42 ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
,
Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует «откат»?)
Артемий
Можно и проигнорировать, но инспектор может подать иск в суд о приведении Вашей квартиры в соответствие плюс административная ответственность:
ст. 7,21 КоАП РФ: 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.,
Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Артемий
Максимум, что Вам грозит, так как это отложение заключения основного договора. Если покупатель уже сейчас согласен привести квартиру в первоначальное состояние, то пусть этим начинает заниматься, это будет Вам в плюс, если есть такая возможность.
Артемий, добрый день! Согласно ст. 29 Жилищного кодекса
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1)в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
поэтому если покупатель в курсе проблем с продажей быть не должно, но в договоре КП необходимо отразить данное обстоятельство (осведомленность покупателя о наличии требований уполномоченного органа)
Здравствуйте. Пока ограничения на квартиру по продаже не наложены, Вы можете продать её, но восстанавливать квартиру будет новый собственник, а также он сможет расторгнуть договор если будет не знать о такой ситуации и ему придётся восстанавливать за свой счёт квартиру.
Ограничения по распоряжению может наложить суд. Причём тут окончание предисания я не понимаю, ГЖИ ограничения не накладывает. Если покупатель готов восстанавливать квартиру или судится за оставления в таком виде квартиры, то продавайте, а если нет, то Вы рискуете быть втянуты в судебные процессы и В его проиграете, квартиру Вам вернут. И всё равно будете восстанавливать Вы или же платить за такое восстановление квартиры. Лучше пытаться сначала узаконить если это возможно, для эого делайте проект перепланировки и обращайтесь в местную управу района чтобы согласовать перепланировку.
ЖК РФ
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует «откат»?). Что будет, если будет отказано в продлении сроков? Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Артемий
Здравствуйте, Артемий.
Что-то Вас совсем запугали инспекторы) Никак не получится, чтобы покупатель и с квартирой, и с деньгами, такое попросту невозможно и недопустимо действующим законодательством.
Чтобы «забрать» у вас деньги обратно, ему нужно обращаться в суд. Если он требует в суде возврата уплаченной суммы, ему нужно одновременно расторгать сделку, а значит возвращать вам квартиру с переходом обратно к вам права собственности. Суд деньги без прекращения его права собственности никогда не вернет, не волнуйтесь по этому поводу.
Другое дело, что если вы не отразите в договоре или акте приема-передачи наличие перепланировки, то покупатель может требовать уменьшения покупной цены, якобы он не был осведомлен о наличии такого недостатка купленного «товара». Хотя, безусловно, при осмотре квартиры не заметить перепланировку попросту невозможно.
В части предписаний — жилищная инспекция при неисполнении предписания накладывает штраф на собственника и грозится пойти в суд с иском о приведении квартиры в предшествующее состояние. На практике в крупных городах инспекторы отнюдь не горят посвящать время судам и до такого иска может пройти уйма времени. У меня в практике был случай, когда сосед, кому мешала перепланировка в квартире рядом, так и не дождался иска в суд от проверяющего органа, неоднократно обжаловал их бездействие и в итоге вышел в суд сам. Поэтому угрозы, что прямо немедленно будут страшные для вас последствия, не более чем угрозы. Конечно, есть вероятность, что у вас принципиальные сотрудники инспекции и они быстро пойдут в суд, но как правило, этого не происходит.
Продать квартиру после их обращения в суд можно, если суд не наложит запрет на регистрационные действия. На мой взгляд, такой запрет по данному иску неоправдан, т.к. спор не связан с правом собственности, но все же этот вопрос на усмотрение суда.
Спасибо! Правильно ли я понимаю, что здесь меня неверно проконсультировали?)
Артемий
Неэтично открыто обсуждать консультацию другого юриста, если интересует мнение по ситуации — полагаю, говорить о незаконности сделки при наличии простого предписания и уже тем более об оспаривании договора купли-продажи самой жил. инспекцией не стоит :)
Спасибо. Дело в том, что покупатель отчасти может вложить ипотечные средства, потому указание в договоре КП того факта, что есть предписание восстанавливать может ведь послужить отказом в предоставлении ипотеки? Можно ли дополнительное соглашение к договору КП заключить, в котором указать, что покупатель в курсе предписания? А может получится так, что после установленного срока предписания не прошло и месяца, а суд уже успел наложить ограничения на возможности регистрационных действий (на практике такое насколько вероятно?) Правильно ли я понимаю, что меня здесь неверно проконсультировали? https://pravoved.ru/question/1496670/
Стоит ли приглашать инспектора посмотреть квартиру или в моих интересах ее не показывать и оттягивать это дело. На словах инспектору что имеет смысл говорить -- восстановили или нет?
Считаю, что Вам следует заключить предварительный договор в котором и указать все возможные обстоятельства в отношении Вашей квартиры, что в дальнейшем исключит возможность оспаривания Вашим покупателем данного факта.
Спасибо! Правильно ли я понимаю, что здесь меня неверно проконсультировали?) https://pravoved.ru/question/1496670/