Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Анализ договора аренды
Провести анализ договора аренды, выявить плюсы и минусы для арендатора. Предложить корректировки.
- Договор рыбаааааааааааа.docx
Извиняюсь забыл. Помещение без ремонта под мужскую парикмахерскую.
Добрый день.
Скиньте сам договор пожалуйста.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте, Сергей.
Вы забыли выложить сам договор.
С уважением! Г.А. Кураев
Андрей.
К минусам этого договора для Вас можно отнести следующие пункты и положения Договора:
1.Пункт 3.7. Договора согласно которого
За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5 процентов от размера арендной платы за каждый календарный день просрочки, но не более 10% от общей суммы задолженности.
Можете просить уменьшить размер неустойки, так как законная неустойка меньше чем 0,5% в день.
Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
2. положения пункта 4.2.4. о том, что
Не сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем) и не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Данное положение не соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ, вы можете предложить другую формулировку из закона
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. положения пункта 4.2.6. Договора о том, что
Все работы, проводимые Арендатором в арендуемом помещении, не рассматриваются Сторонами как улучшения и затраты на их выполнение возмещению не подлежат.
Вы вправе предложить другие условия, поскольку согласно
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
К плюсам могу отнести:
1. Неточность в договоре, так как пункта 6.4. нет, есть пункт 6.3.
4.2.12. Оплачивать в течение 3 (Трех) рабочих дней штрафные санкции, предъявленные Арендатору Арендодателем в соответствии с п.6.4. настоящего договора за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего договора, приложений к нему.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение.
Могу ошибаться, но пункты 6.2. и 7.5. Договора не соответствуют статьям 450 и 619 Гражданского кодекса РФ
6.2. В случаях существенных нарушений условий настоящего договора, приложений к нему, в том числе в случаях задержки внесения арендной платы более двух раз в
год на срок более 5 (Пяти) банковских дней Арендодатель имеет право с
предварительным письменным уведомлением приостановить оказание Арендатору услуг по аренде помещения до принятия совместного решения Сторон об исправлении возникшей ситуации. В случае если в течение
пяти рабочих дней, с даты направления Арендодателем письменного
уведомления, Сторонам не удалось выработать взаимоприемлемого решения,
Арендодатель вправе в установленном порядке расторгнуть настоящий договор.
7.5. Любое нарушение или несоблюдение Арендатором своих обязанностей,
предусмотренных разделом 4.2. настоящего договора, рассматривается
Арендодателем как его неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором и
может являться основанием для его досрочного расторжения при условии
направления Арендодателем Арендатору предварительного письменного уведомления о
необходимости исполнения последним его обязанностей по договору.
Нарушение сроков оплаты не подряд и на срок более 5 банковских дней, а также любые нарушения обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2. нельзя признать существенными нарушениями.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
К плюсам также следует отнести наличия ограничения по размеру неустойки в пункте 3.7. Договора.
За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5 процентов от размера арендной платы за каждый календарный день просрочки, но не более 10% от общей суммы задолженности.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
- Проект договора содержит неточности по датам:
3.2. Арендные платежи начинают исчисляться с Даты подписания Акта приема-передачи Помещения.
Стороны договорились, что с ________________2015 года по _________________ 2016 года арендная плата за пользование помещения не взимается, в связи с производством арендатора подготовительных работ необходимых ему для осуществления своей деятельности согласно пункту 1.3 настоящего договора. Арендные платежи начинают исчисляться с _______________ 2014года.
…
3.6. Авансовый платеж за первый календарный месяц аренды вносится до 14 августа2014 года.
Не согласовываются п. 3.3.2 и п. 4.2.8. — если арендатор самостоятельно заключает договора с поставщиками энергоресурсов, отпадает необходимость в п. 3.3.2.
По условиям договора Арендодатель имеет право расторгнуть с Вами договор в одностороннем порядке, так практически все условия в представленном договоре указаны как существенные, предлагаю в п. 7.5. включить исключения, т.е. пункты на которые не распространяется п. 7.5., а именно исключить п. 4.2.12.
Сергей, в п. 3.2 года запутаны, 2014 в конце вместо видимо 2016. И по тому же пункту про то что плата не взимается. Согласно ст. 614 ГК
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частейв виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
При таких формулировках получается договор безвозмездного пользования вместо арендына этот период, у арендатора внереализационные доходы применительно к п. 8 ст. 250 НК
В целях настоящей главы внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 настоящего Кодекса.
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
Поэтому как вариант в п. 3.2 вместо «плата не взимается» прописать. На период с по арендная платавзимается в виде проведения арендатором улучшений помещения в объеме указанном в приложении к договору
ст. 623 ГК
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
в договоре этот момент предусмотрен в п. 4.2.6
Все работы, проводимые Арендатором в арендуемом помещении, не рассматриваются Сторонами как улучшения и затраты на их выполнение возмещению не подлежат.
Здравствуйте.
некоторые пункты содержать путаницу по датам — то 15 год, то 16. то 14 — п.3.2
п. 2.1 — обратите внимание на срок — чтобы его не регистрировать- не более 11 мес
п.3.1.1 — т.к, у физ лица аренда — ндфл
п .4.2.6 — все улучшения возврату вам подлежать не будут, не критично но имейте в виду
вы им платите аренду + жкх но
при этом ваша обязанность
4.2.8. Самостоятельно заключить соответствующие
договора на эксплуатацию нежилого помещения (в том числе водо — и тепло — снабжение, водоотведение) с Управляющей компанией дома, в котором расположено
нежилое помещение, а также уполномоченными организациями – поставщиками услуг.
В случае смены Управляющей компании своевременно перезаключить все договора в
отношении Помещения. Самостоятельно заключить договора на вывоз твердых бытовых отходов, уборку территории.— вот на счет мусора и уборки понятно, а вот с водой вам бы надо разобраться
т.к.
3.1.2. Переменная составляющая — коммунальные платежи, подлежат оплате в порядке, предусмотренном п.3.3, 3.3.2.
настоящего Договора. Переменная составляющая определяется на основании
фактических расходов на коммунальные услуги(водоснабжение, водоотведение,
электроэнергия по показанию счетчика, тепловая энергия пропорционально
арендуемой площади), вывоз мусора и уборка прилегающей территории.
4.2.12 — отказ уплачивать штрафные санкции — это повод для расторжения договора — в гк такого нет. — лучше исключить
4.2.13 — вы должны застраховать свою ответственность на период действия договора — накладно может быть- имейте в виду
п. 7.7. — для досрочного расторжения — уведомить надо др сторону за 60 дн
п. 9.1 — в случае суда- суд будет черемешкинский районный, имейте в виду.
п. 10.2 — гарантий платеж у вас еще и пени покрывает.
10.10.
Гарантийный взнос не подлежит возврату в случаях уведомления Арендатором об
одностороннем досрочном расторжении настоящего Договора. Гарантийный взнос не
подлежит возврату в случае немотивированного отказа Арендатора от аренды
Помещения до его передачи.
Обратите на это внимание… что такое не мотивированный отказ до его передачи — не понятно
11.9 — вы осуществляете гос регистрацию договора за вас счет в росреетре (22.000 р гос пошлина там) — зачем вам это? имеет смысл только если будете получать какие то лицензии
еще обратите внимание — все санпины -на вас. особенно важно при вашей деятельности — парикмахерская
Договор изучил, в целом все нормально, стандартные формулировки, несколько момент подправил (буквально пара пунктов), итоговый вариант прилагаю.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Выделите что именно поправили.