Признание права на самовольную постройку

Доброго времени суток!

В силу  ст. 222 ГК РФ необходимо представить доказательств, подтверждающих, что при признании права собственности на незавершенный строительством объект,  не будут нарушены права третьих лиц. В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ необходимо также предстваить  доказательств отсутствия обременения и ограничений земельного участка.

Кроме того, объект не  должен нарушаеть прав и охраняемых законом интересов других лиц, что должно подтверждаться в суде  заключениями и ответами специализированных организаций.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

В силу ч.3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/ или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.11 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Пункт 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимает не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Кроме того в суд необходимо предоставить доказательства того, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находится в собственности .  Также необходимо предоставить доказательств того, что на нем не  находятся объекты, наличие которых бы свидетельствовало об отнесении данного участка к земельным участкам общего пользования .

Согласно п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Согласно п.6.6. СНиП Жилое строение или жилой дом должны отстоять от
красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния.(СНиП 30-02-97)

т.о. образом если соблюдены требования, указанные выше, то суд может признать за Вам право собственности .

Здравствуйте еще раз, Дмитрий!

Чтобы не переписывать все что я написал Вам в личном сообщении я бы хотел немного дополнить свою позицию.

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения

Поэтому при наличии указанных мною документов Вы смело можете обращаться в ссуд за признанием права и Вам, как выполнившему все условия, не могут отказать в признании

здравствуйте Дмитрий! 

как вам уже неоднократно пояснили мои коллеги, согласно

ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте! В дополнение к мнениям коллег примите во внимание следующее:

при строительстве жилого дома требуется в силу ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство. Соответственно, выдача такового подразумевает, что проектная документация соответствует требованиям строительным и иным нормам и правилам, а сам объект строительства будет возводиться в отведенной зоне застройки. Естественно, при выдаче разрешения смотрится и отступление по красным линиям.

Если за выдачей разрешения не обращались, либо встречаются случаи, когда необоснованно создаются препоны к выдаче такового, то при исках органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки имеет значение следующее:

— как оговаривалось коллегами, не создает ли возводимый объект угрозы и т.п.и т.д. Очень советую обратиться к стороннему эксперту за выдачей соответствующего заключения, о том, что объект построен в соответствии с действующими СнИПами и СанПинаМи и не создает какой-либо угрозу никому;

— далее, имеет значение, обращались ли Вы за получением ТУ (Водоканал, Теплоэнерго, энергетики и т.д.), а также предпринимали ли меры к получению разрешения на строительство.

В отношений так называемых «красных линий» (п.11.ст.1 ГрК РФ), под которыми понимаются 

линии, которые обозначают
существующие, планируемые
(изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы
земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи
(в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги,
железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты.

имейте в  виду, что исходя из
буквального толкования указанного понятия «красной линии», не следует
однозначно вывод, что территория, или часть земной поверхности, очерченная «красной
линией» является муниципальной собственностью с регистрацией соответствующего
права.

Как иногда «нарезаются» красные линии можно диву подивиться. И узаконить постройку, если «вылезли» за пределы красных линий тоже возможно, но надо смотреть внимательно всё, и обязательным условием будет являться только то, что строительство шло исключительно на Вашем земельном участке.

Уважаемый Дмитрий!

Всё, что написали коллеги, очень правильно, только, видимо, на практике никто (кроме коллеги Григорьева) года 2 не сталкивался в судах с этой проблематикой. Сейчас суды очень жёстко смотрят сразу на один важный фактор согласно п.26 совместного Постановления  Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 г.:

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Соответственно, в суде Вы должны первым делом доказать, что ОБРАЩАЛИСЬ в соответствующие органы дял получения разрешения и Вам было отказано письменно неправомерно (или ответ не получен вообще), т.е. Вы должны доказать, что предпринимали меры к получению этих документов. А это Заявление в местную администрацию с приложением всех документов согласно Градостроительному кодексу с отметкой о принятии + отказ (если был).

Здравствуйте!
Изучив Ваш вопрос, считаю отметить следующее.
В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном
наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого
находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом
сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые
законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью
граждан.

         Согласно Вашему плану постройка существенно выходит за пределы границ, таким образом, речь идет именно о нарушении прав собственности соседних земельных участков. В данной ситуации Вы и сами понимаете, что никакого разрешения на строительство в данных границах Вы уже не получите, тем более, что в рамках оказания данной государственной услуги осуществляется оценка данного участка с учетом фактических данных, т.е. задним числом никто не оформит Вам разрешение при наличии уже состоявшегося строительства, пусть даже и незавершенного. В данной ситуации следует достичь соглашения о пользовании данным учатком с правом постройки, т.е. это может быть договор купли-продажи земельных участков в пределах тех границ, на которых находится постройка, либо договор аренды с правом застройки. Тогда ситуацией можно будет варьировать и признавать право собственности на сам объект капительного строительства как неотделимое улучшение арендованного участка или уже без всяких дополнительных вопросов признавать право собственности уже на своей земле без нарушения чужих прав. Пока в данной ситуации права собственников земельных участков, на которых постройка стоит, существенны и при категоричной позиции собственника, будь им муниципалитет, или частное лицо,  относительно нарушения его права, суд будет на стороне собственника и устранять нарушение права придется в любом случае (сносить).

Да, постановление Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 г. применяются судами, но при рассмотрении иска при неполучении разрешения на строительства и акта ввода в эксплуатацию. При нарушении прав других собственников, первоочередным являются их права, поэтому с какой стороны не рассуждать, отталкиваться нужно только от земельных границ и прав на земельные участки.          

Дмитрий, здравствуйте еще раз!

По поводу нормативных актов о самовольной постройке и ее узаконении я повторять не буду. Узаконить самовольную постройку возможно, при наличии определенных обстоятельств. Хочу только ответить на Ваше утверждение: «В моей ситуации если я обращусь за разрешением то не смогу потом обжаловать отказ в его выдаче — он будет обоснованным в виду наличия красных линий. А значит законным.».

Он лишь в том случае будет законным, если красные линии утверждены и основания их утверждения абсолютно правомерны. В случае, если не соблюдена процедура, есть противоречия законодательным нормам, они не утверждены, то такой отказ можно признать в судебном порядке незаконным. В любом случае, прежде чем идти в суд, Вы должны быть уверенным, что отказ незаконен по определенным обстоятельствам и эти аргументы привести в суде, тогда и перспектива дела будет сразу ясна. Основываться на схожих решениях — не всегда правильный подход. Главное найти нарушения законодательства и спокойно обращаться в суд.