Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Соответственно сколько составит налог - 3500*0,06=210тыс или 5600*0,06 = 336 тыс?
Ищу способ снижения налога в следующей ситуации:
Мною куплена в 2016 как физ лицом квартира за 3 млн руб, планирую ее сразу перепродать за 3.5млн руб., однако проблема в кадастровой стоимости, которая составляет 8 млн руб
Прошу помочь проконсультировать по вариантам, с учетом изменения законодательства в 2016 году:
1) я продаю как физлицо и плачу НДФЛ:
8000*0,7-3500=2100*0,13=273 тыс руб налога
2) открываю ИП с режимом УСН и необходимыми кодами ОКВЭД и продаю как ИП, если это возможно:
2.1) Вариант оплаты 6% с доходов - какая сумма будет учитываться как доход - указанная в договоре купли продажи (3.5 млн) или кадастровая стоимость*0.7 (8млн*0,7=5.6млн)?
Соответственно сколько составит налог - 3500*0,06=210тыс или 5600*0,06 = 336 тыс ?
2.2) Вариант оплаты 15% доходы-расходы. Опять же, что будет считаться за доходы - указанная в договоре купли продажи (3.5 млн) или кадастровая стоимость*0.7 (8млн*0,7=5.6млн)?
И какой налог будет: (3500-3000)*0,15=75тыс или (5600-3500)*0,15=315 тыс ?
2.3) Имеет ли значение, когда открыть ИП? Необходим ли был статус ИП на момент заключения договора покупки квартиры?
2.4) Необходимо ли заключать договор аренды для подтверждения того, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности или достаточно кодов ОКВЭД?
2.5) Договор продажи квартиры я должен заключать как физлицо или как ИП?
2.6) Должен ли я оплачивать и получать деньги по договору при продаже на счет ИП или возможно на счет физлица?
Добрый день, спасибо за ответ!Оплата по договору еще не произведена и регистрация права соотвтетственно тоже. Есть еще 2 недели на оплату. Если за это время открыть ИП и оплатить со счета ИП, пройдет такой вариант, несмотря на то что ДКП заключен как физлицо?И все таки тогда для ИП правильно я понимаю, что будет браться за доход та цена, которая указана в договоре, а не кадастровая*0,7?
При продаже за 3,5 млн. налоговая просто доначислит налог по кадастровой стоимости.НК РФ Статья 403. Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Здравствуйте уважаемый Алексей, для того чтобы снизить налог через ИП, необходимо было покупать ее первоначально на ИП, с соответствующими кодами ОКВЭД и использованием в предпринимательской деятельности.
п.2 ч.2 ст.220нкрф. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Цитата:
У Вас будет налог с разницы 13%.--ненужно в вашем случае применять кадастровую стоимость и коэффициент 0,7.
Здравствуйте, вам придется платить налог НДФЛ в размере 13% от разницы между покупной и продажной ценой
2) открываю ИП с режимом УСН и необходимыми кодами ОКВЭД и продаю как ИП, если это возможно:
2.1) Вариант оплаты 6% с доходов — какая сумма будет учитываться как доход — указанная в договоре купли продажи (3.5 млн) или кадастровая стоимость*0.7 (8млн*0,7=5.6млн)?
Соответственно сколько составит налог — 3500*0,06=210тыс или 5600*0,06 = 336 тыс?
2.2) Вариант оплаты 15% доходы-расходы. Опять же, что будет считаться за доходы — указанная в договоре купли продажи (3.5 млн) или кадастровая стоимость*0.7 (8млн*0,7=5.6млн)? И какой налог будет: (3500-3000)*0,15=75тыс или (5600-3500)*0,15=315 тыс ?2.3) Имеет ли значение, когда открыть ИП?
Если квартира приобретена до регистрации ИП, то смысла открывать после покупки не вижу. Не зависимо от того какой объект налогообложения по УСНО вы выберете
2.4) Необходимо ли заключать договор аренды для подтверждения того, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности или достаточно кодов ОКВЭД?
Достаточно ОКВЭД, но если вид деятельности — сдача в аренду, то могут попросить предоставить копию договора аренды
2.5) Договор продажи квартиры я должен заключать как физлицо или как ИП?
Не имеет значения при покупке жилого помещения, ИП — это тоже физическое лицо
2.6) Должен ли я оплачивать и получать деньги по договору при продаже на счет ИП или возможно на счет физлица?
Законом не запрещено использовать лицевой счет физлица, но могут возникнуть проблемы с банком
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
В то же время согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.
Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 220 Кодекса у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Вместе с этим благодарим за внимание к законодательству о налогах и сборах и сообщаем, что обращения граждан внимательно рассматриваются при подготовке соответствующих изменений.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
11.02.2016
Алексей, добрый вечер.
Если рыночная стоимость квартиры составляет 3-3,5 млн, то лучше оспорить кадастровую стоимость, в любом другом случае, от налога, причем не маленького Вам не уйти.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в
отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по
состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о
пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений
об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой
стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица
в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают
права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти,
органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости,
расположенных на территории субъекта Российской Федерации или
муниципального образования.
С заявлением о
пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении
объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на
которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут
обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты
определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих
лиц, а также органы государственной власти, органы местного
самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в
государственной или муниципальной собственности.
В целях выявления
основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в
случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в
ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган,
осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае,
если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в
соответствии со статьей 24.19
настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об
объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой
стоимости.
Здравствуйте, Алексей.
Вам выгоднее всего продавать квартиру как физ.лицо. В этом случае вы заплатите налогов (5600-3000)*13%=338 тыс. руб.
Поскольку при УСН 15% вы платите на 2% больше, а при УСН 6% вы платите (5 600*6%) 336 тыс. всего на 2 тысячи меньше, но вам надо заморачиваться с регистрацией ИП и платить взносы.
Кроме того, не совсем ясно почему у вас такая разница между кадастровой ценой и ценой продажи, если рыночная стоимость вашей квартиры реально 3,5 млн. а не 8 млн. я рекомендую вам подать в суд с целью признания кадастровой стоимости квартиры равной рыночной.
8.000.000 * 0,7 — 3.500.000 = 2.100.000 * 0,13 = 273.000 руб.
Лобанов Максим
Максим почему вы вычитаете 3500 тыс. когда квартира была куплена за 3 000 тыс.
И все таки тогда для ИП правильно я понимаю, что будет браться за доход та цена, которая указана в договоре, а не кадастровая*0,7?
Алексей
Нет, наиболее вероятно что это все расценят как уход от налогообложения и вас обяжут заплатить НФДЛ есть множество писем Минфина РФ, что при продаже недвижимости УСН используется только если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности:
Письмо от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532
При реализации недвижимого имущества, использовавшегося налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, доходы от этой сделки подлежат налогообложению налогом, уплачиваемым при применении упрощенной системы налогообложения.
Письмо УФНС по Москве
от 10 марта 2011 г. N 20-14/4/21822
В случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с положениями Закона N 129-ФЗ в ЕГРИП указан вид экономической деятельности «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» <1>, доходы, полученные таким налогоплательщиком от продажи жилого недвижимого имущества,приобретенного им в качестве ИП, признаются доходами от осуществления предпринимательской деятельности. Если налогоплательщик применяет УСН и объектом налогообложения у такого налогоплательщика являются доходы, налоговая ставка будет составлять 6%.
Вы будете уплачивать налог НДФЛ 13% от кадастровой стоимости умноженной на коэфициент 0.7
И потом не забывайте что открыв ИП, Вам еще нужно будет внести страховые взносы в ПФР и ФОМС, если не внесете соответствующие взносы, их с Вас потом взыщут в судебном порядке.