Заключение договора аренды задним числом

Артем, добрый день согласно ст. 425 Гражданского кодекса РФ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Ограничений в законе в отношении указанного вами договора нет так что вы вправе распространить его действие на период до фактического подписания договора.

Подпишите текущей датой и укажите какой период времени до его подписания он затрагивает.

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?
Артём

Здравствуйте. Да, можно.

В договоре — в шапке пишите — 1.10.15 например.(это дата заключения)

ниже- в сроке аренды пишите- с 1.11.15 (либо если срока нет — пишите дата начала аренды помещения и тоже самое — 1.11.15)- это уже пойдет дата аренды

В акте — 1.11 дата передачи от арендодателя к арендатору и все.

гк в ст 425 это сделать так же позволяет

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?
Артём

Здравствуйте. Да можете в принципе, так как у Вас договор по сроку меньше 1 года, то можете. Главное чтобы с отчётностью проблем не было.

Подписать договор 1 ноября нет возможности, т.к. я нахожусь в Москве, арендатор — в Питере, нужно отправлять новый договор, а версия договора от 1 октября уже там, время поджимает.
Артём

Подпишите когда будете в Москве

Артем, добрый день.

Если руководствоваться договором, то именно за октябрь, Вы должны заплатить.

2.3.
Арендатор обязан передать
Субарендатору Помещение в субаренду по Акту не позднее «01» октября 2015 года.
4.2. Размер месячной арендной платы составляет 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей, НДС не
облагается. В течение пяти дней с момента заключения договора Субарендатор
обязуется совершить платеж в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей

Никаких ограничений в законе нет. Если другая сторона согласна на такое то смело можете заключить такой договор. (ст.425 ГК РФ). Начальная дата аренды указывается 01.11, а договор заключаете от 01.10.

Добрый день!

В целом конечно заключение договора задним числом не совсем законно и несет в себе определенные риски. Но если вы сами на это решились, то обратите внимание на пункт 4.4.

4.4 В течение трех банковских дней после подписания акта
приема-передачи Помещения, составленного в рамках настоящего договора, Субарендатор
оплачивает за первый, подлежащий оплате период субаренды, по ставке,
оговоренной в п.4.2. настоящего договора. Расчет суммы первого арендного
платежа производится, исходя из количества дней с момента передачи Помещения
Субарендатору и до последнего дня включительно календарного месяца. Оплата
первого счета осуществляется в течение 3 банковских дней с момента его
выставления.

Данный пункт в целом не меняет начало действия договора (определено в п.10.1 как дата подписания договора сторонами), а как раз и устанавливает, что фактически вносить оплату вы должны только после подписания акта приема-передачи.

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?
Артём

Можно, исходя из п. 4.4. В акте ничего нового прописывать не обязательно

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?
Артём

Здравствуйте Артем, да вы можете подписать такой акт приема- передачи помещения, при этом вы можете указать в акте то, что помещение передано именно 1 ноября, при этом дата подписания самого акта большой роли играть не будет

Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Но Вам следует помнить, что договор аренды заключенный на срок более одного года подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ регистрации в Росреестре

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Здравствуйте, Артем.

Да, конечно вы можете заключить договор аренды от 1.10.

Вы вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора согласно ст.425 ГК РФ.

В этом случае в договор следует включить, например, следующую формулировку: «Отношения сторон по аренде помещения, возникшие 1 октября 2015 г., регулируются положениями настоящего договора»

Либо можно заключить доп согласие, в котором также предусмотреть, что действие договора распространяется на ранее возникшие правоотношения.

Добрый день, Артем!

Вы можете подписать договор 01.10.2015, а помещение принять 01.11.2015 г., поскольку п. 4.4 Вашего договора это предусматривает: «В течение трех банковских дней после подписания акта приема-передачи Помещения, составленного в рамках настоящего договора, Субарендатор оплачивает за первый, подлежащий оплате период субаренды, по ставке, оговоренной в п.4.2 настоящего договора». Единственный «узкий» момент — это п. 2.4 договора, где предусмотрено уклонение субарендатора от принятия помещения в субаренду. Но речь идет именно о необоснованном уклонении, которое арендатору придется доказать, в случае если он решит воспользоваться предусмотренным правом о начислении платы за простой помещения.

В акте приема-передачи обязательно должно быть прописано, что помещение принято именно с 01 ноября 2015 г., для подстраховки можно в акте вписать фразу, что «с указанной даты у Субарендатора возникает обязанность по оплате арендных платежей». По сути, это распространенная практика, когда дата договора и дата приема-передачи помещения не совпадают.

С уважением, Эрика Снитко

Артем Вам не и за чего беспокоиться. Согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Согласно ст. 224 ГК РФ Статья 224. передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт наличия или отсутствия регистрации договора для Вас, как для сторон уже не имеет значения, в связи с изменением положений ст. 433 ГК РФ с 01.06.2015г., в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Вот позиция ВАС РФ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.
Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, какой датой будет подписан договор аренды не имеет значения, т.к. важен факт передачи имущества и именно с этого момента наступает обязанность по оплате арендных платежей.

Исходя из п. 10.1 договора, договор заключен в момент его подписания обеими сторонами (ст. 432, 433 гк рф. )., 2 сторона подписывает договор 1 ноября, значит договор заключен именно с этой даты. Поэтому при подписании договора и акт вправе ставить дату 1 ноября. В акте вправе сделать подпись, что помещение передано и получено по акту 1 ноября.

Настоящий договор составлен в двух
экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из
сторон, вступает в силу с момента его подписания и действует до полного
исполнения сторонами своих обязательств.