Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Хозяйка сказала, что работает вентиляция и никаких проблем нет
Доброго дня! Вопрос касается аренды квартиры. Взяли в аренду квартиру в Москве, по договору уплачивается залог в сумме одного месяца аренды, если съезжаем раньше 6 месяцев, то залог остаётся у хозяина квартиры. Квартира на двух уровнях, в двух из трёх комнат отсутствуют открывающиеся окна. Хозяйка сказала, что работает вентиляция и никаких проблем нет. Спустя короткое время выяснилось, что вентиляция не работает, в комнатах душно, спать не возможно. Несколько раз говорил и писал хозяйке (она в Грузии) , что дети буквально опухают от духоты, бесполезно. Рекомендация была включить кондиционер… Конда нашёл другую квартиру и озвучил, что мы съезжаем, вентиляция заработала. Как быть?Залог хозяйка категорически отдавать не хочет.
Здравствуйте, Дмитрий.
Если недостаток устранен, то Вы не сможете расторгнуть Договора найма (аренды) по вине Наймодателя, и обеспечительный платеж вернуть себе не сможете.
Гражданский кодекс
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Для более детальной консультации приложите Договор или направьте его мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день.
Можете выложить договор?
Нужно смотреть его условия, в той части в которой определяется порядок расторжения договора и возврата внесенного залога.
По общему правилу, определенному ст. 687 ГК РФ
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
Договором может быть установлен иной порядок и сроки его расторжения.
Удержание обеспечительного платежа, согласно ст. 381.1 ГК РФ определяется условиями договора, которым может быть определено в каком случае он может удерживаться.
Вот договор
По смыслу п. 5.3 Договора при досрочном расторжении договора с Вашей стороны наймодатель вправе удержать депозит.
Поэтому в данном случае, если требовать возврата внесенного депозита, Вам расторгать договор следует в связи с предоставлением помещения не отвечающего требованиям для проживания в нем, указывая на имеющийся недостаток — а именно, отсутствие вентиляции.
Ссылаться при этом следует на ст. 687 ГК РФ.
по договору уплачивается залог в сумме одного месяца аренды, если съезжаем раньше 6 месяцев, то залог остаётся у хозяина квартиры.… выяснилось, что вентиляция не работает,… Конда нашёл другую квартиру и озвучил, что мы съезжаем, вентиляция заработала. Как быть? Залог хозяйка категорически отдавать не хочет.
Здравствуйте, Дмитрий.
Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ:
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе… в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/
При этом стороны вправе предусмотреть любые условия Договора, не противоречащие закону, на основе принципа свободы договора, п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ.
Ст. 421 ГК РФ предусматривает положение о свободе договора:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон...
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/
В своем Договоре, Вы предусмотрели сумму залога, которая остается у наймодателя в случае досрочного расторжения Договора раньше, чем 6 месяцев.
Это положение договора — об обеспечительном платеже. Положения о залоге — аналогичны.
ГК РФ Статья 337. Обеспечиваемое залогом требование
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/310db60c8e3ff82831efbd16890e739bf65c4b47/
ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/
Согласно п. 2 указанной статьи обеспечительный платеж возвращается, если условия Договора не нарушены.
Т.о. априори Вы должны оставить этот залог у хозяйки.
При этом хозяйка вынудила Вас подыскать другое жилье, а затем устранила недостатки квартиры.
Если вентиляция работает неустойчиво и проживать в квартире по этой причине затруднительно или невозможно, то Вы можете расторгуть договор найма по ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением Наймодателем своих обязательств
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/
Согласно п. 3 ст. 687 ГК РФ — договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для проживания или стало аварийным (ссылка на данную статью приведена выше).
Но для этого потребуется обращаться в суд и доказыть факт невозможности проживания в квартире из-за неутойчивой работы вентиляции, что крайне затруднительно.
П. 5.3 Договора предусматривает возможность невозвращения страхового депозита по причине досрочного расторжения договора.
При этом, согласно п. 3.1.2 Договора Наймодатель обязался обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Т.о. Наймодатель ненадлежащим образом выполняла свои обязанности, чем вынудила Вас искать иное жилье.
Существенность такого нарушения — необходимо будет доказывать в суде. Т.е. если вентиляция вдруг снова прекратит работать — вызвать специалиста и зафиксировать этот момент.
В противном случае Вы можете расторгнуть Договор только предупредив об этом за 3 месяца. В этом случае, я полагаю, можно будет взыскать с Наймодателя сумму страхового дипозита.
Вы можете здесь прикрепить Договор оплатив функцию изучения документов или направить мне его в чат для дополнительной консультации.