Спустя месяц обнаружил арест на этот объект в качестве обеспечения иска к моему продавецу по договору займа, заключенному после даты договора купли-продажи недвижимости

Анатолий, здравствуйте!

Если речь о суде СОЮ, то согласно норме «Гражданского процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ, ГПК РФ Статья 140. «Меры по обеспечению иска», мерами по обеспечению иска могло быть наложение ареста на имущество, принадлежащее вашему продавцу — ответчику.

Так как квартира продавцу уже не принадлежала, то арест не правомерен.

Вашему продавцу, следует обратиться в суд, вынесший определение (решение) об обеспечении иска в качестве ареста квартиры.

Либо пригрозите ему, что вы расторгните с ним договор купли — продажи квартиры, в соответствии с требованиями ГК РФ Статья 450. «Основания изменения и расторжения договора».

Когда обременения будут сняты, можно будет решить вопрос в рамках снятия обременений в Росреестре, ГК РФ Статья 551. «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», ст. 8.1 ГК РФ.

Ниже я дополню свой ответ.

С уважением.

Здравствуйте.

На мой взгляд, суд откажет в удовлетворении иска о принудительной регистрации перехода права, поскольку удовлетворении такого иска нарушит права третьего лица, а также будет противоречить ранее вынесенному судебному акту.

Арест суд тоже не снимет, поскольку он был наложен до регистрации перехода права собственности к Вам, то есть еще на имущество должника.

Если бы арест вдруг наложили бы после регистрации к Вам перехода права, то иск о снятии ареста имел бы перспективы.

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Здесь вариант только расторгать договор с продавцом в связи с существенным нарушением его условий со стороны последнего (п. 2 ст. 450 ГК РФ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Направлять досудебную претензию, при отказе обращаться в суд с иском, взыскивать уплаченное по договору и все убытки.

Здравствуйте.

А как именно Вы заключили договор? Вы подписали его не в МФЦ? 

Но Вы должны понимать, что переход права собственности происходит только после его регистрации в Росреестре. То есть для третьих лиц договор, который Вы просто подписали, не имеет ровным счетом никакого значения. В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ определено, что  права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. 

То есть Вы должны были по идее прийти на регистрацию с продавцом и подписать договор купли продажи непосредственно при передаче документов в МФЦ. 

В настоящее время, поскольку документы в Росреестр не переданы, для третьих лиц Ваш договор значения не имеет и может не быть принят в расчет при Вашем обращении в суд для снятия обременения. 

То есть Вам придется выходить в суд с совершенно другим иском — требовать расторжения договора, взыскания денежных средств по нему и убытков, если таковые были причинены Вам, с доказыванием наличия этих убытков в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.