Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Да и вообще проверить в целом и понять на сколько договор составлен благоприятно в мою пользу и на сколько застройщику?
Нужно проверить договор на покупку строящегося жилья по договору долевого участия (ДДУ).
Проверить все необходимые документации и узнать:
1) На сколько застройщик честный
2) Есть ли риски того что дом не достроят или снесут в итоге (Принадлежит ли Земля застройщику)
3) Сроки сдачи квартиры на сколько правильно написано и точно
4) Компенсирует ли застройщик неустойку, если не вовремя сдана квартира и какая ставка неустойки?
5) Право передачи договора (продажа по уступке), можно ли так делать и какая стоимость (комиссия)?
Да и вообще проверить в целом и понять на сколько договор составлен благоприятно в мою пользу и на сколько застройщику?
- ddu_hd59fvjlf8b2pa9z_AAGoj1bG5DggyHM2.pdf
+ еще нужна консультация по вопросу:
Застройщик обещал сделать ставку 6,99% и повысить цену за жилье
но в договоре цена сразу повышенная стоит и нет информации о том, что цена будет ниже в итоге
Менеджер застройщика говорит что эти условия подписываются в кредитном договоре, так ли это?
Добрый день, Оззи
1) На сколько застройщик честный
Этого вам точно никто не скажет, сегодня может быть все нормально, а завтра будут проблемы. Имеющиеся судебные споры незначительны
Насколько я понял данный застройщик входит в Группу компаний ПИК, которая является одним из крупнейших застройщиков.
2) Есть ли риски того что дом не достроят или снесут в итоге (Принадлежит ли Земля застройщику)
По открытым данным Росреестра Запись об аренде, указанная в договоре активна. Но кто является арендатором можно узнать только заказав выписку.
По тем же открытым данным на земельным участке имеется около 400 доп. записей (большинство из которых должно быть заключенными долевками)
Крайне маловероятно, что жилой дом снесут (кроме случаев, когда его техническая эксплуатация невозможна, то есть были существенные нарушения при строительстве)
То есть по этим двум вопросам вам беспокоиться скорее всего не о чем.
3) Сроки сдачи квартиры на сколько правильно написано и точно
Тут я с коллегой не соглашусь. По моему мнению в п. 5.1 договора указаны именно сроки передачи квартиры, а не окончания строительства.
Хотел бы обратить внимание на пункты 8.6 и 14.4 договора, которые указывают, что если в течение 7 дней с момента подписания договора вы не подадите договор на государственную регистрацию и не произведете оплату, договор считается не заключенным и вы не можете требовать его регистрации. Данный пункт, скорее всего, технический и не будет прямо строго применяться, но лучше иметь ввиду, что он есть и не затягивать оформление.
Здравствуйте!
1) На сколько застройщик честный
Вообще вопрос риторический, поскольку перед заключением всегда у них все хорошо.
Вот ссылка по сведениям о ЗАстройщике. Учредитель — ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ». Как у всех Застройщиков имеются судебные споры.
Сумма доходов 78.8 млн ₽. Сумма расходов 78.5 млн ₽.
Застройщик входит в группу компаний ПИК. Ресурсы для строительства имеются, однако сегодня все хорошо, а завтра что-нибудь поменяется:
-кризис
-смена учредителя/участника ООО
-долги
-банкротство и т.д.
и все может измениться.
2) Есть ли риски того что дом не достроят или снесут в итоге (Принадлежит ли Земля застройщику)
1. Всегда есть, но сейчас правовое регулирование в данном вопросе достаточно проработано, чтобы защитить интересы дольщика.
2. Важно понимать, что есть риски всегда.
3) Сроки сдачи квартиры на сколько правильно написано и точно
5.1.1. начало периода — 15.11.2023 г.
5.1.2. окончание периода — не позднее 30.12.2023 г.
Сроки описаны точно.
4) Компенсирует ли застройщик неустойку, если не вовремя сдана квартира и какая ставка неустойки?
В силу ст. 10, ч.2 ст. 6 ФЗ-214
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительстванеустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частьюнеустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
Как можете заметить, что законом предусмотрена неустойка при нарушении срока передачи объекта строительства. Размер неустойки для гражданина равен 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Относительно фактической выплаты компенсации, то все зависит от платежеспособности Застройщика, и фактической ситуации, поскольку при банкротстве достаточно редко такие проценты взыскиваются. Безусловно вы получите судебный акт во взыскании, другой вопрос в фактическом взыскании.
5) Право передачи договора (продажа по уступке), можно ли так делать и какая стоимость (комиссия)?
Ст.11 ФЗ-14 предусмотрена уступка права требования.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Относительно цены, то она определяется сторонами сделки.
Да и вообще проверить в целом и понять на сколько договор составлен благоприятно в мою пользу и на сколько застройщику?
Чаще всего Застройщики пытаются снизить свои риски, но в пределах действующего законодательства, поскольку пункты противоречащие закону, либо ущемляющие права потребителя-дольщика будут недействительными в силу ст. 16 ЗОЗПП
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Относительно общей проверки продолжу далее.
2) (Принадлежит ли Земля застройщику)
Исходя из того, что в ДДУ указано о Договоре аренды федерального земельного участка № 77-16/27 от 12.03.2021, зарегистрированный 19.04.2021 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номером 77:06:0012017:1000- 77/051/2021-2, в редакции Дополнительного соглашения к Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 12.03.2021 №77-
16/27, зарегистрированного 06.10.2021 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номером 77:06:0012017:1000-77/051/2021-4, то нет. Земельный участок находится в аренде и Застройщику не принадлежит.
Да и вообще проверить в целом и понять на сколько договор составлен благоприятно в мою пользу и на сколько застройщику?
1. Требования к такому договору указаны в ст. 4, в том числе в ч.4.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
2. Предмет договора расписан достаточно информативно. Описан объект.
Единственное к чему могут возникнут вопросы:
-В приложении №2 указан Перечень отделочных работ, выполняемых в Объекте долевого строительства (наличие таковых это уже хорошо, меньше расходов на ремонт). При этом, настоящий Перечень отделочных работ является ориентировочным и может быть изменен
(дополнен) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства. Не понятно в каком объеме может быть изменен.
2.1. Цена договора. Определена в целом и за кв. м.
Часто возникают споры относительно замеров конечной площади помещения, а также из этого последующее определение цены.
в п.4.4. определено, что общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
В п.1.7 написано Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства – площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N854/пр, состоящая из суммы Общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
В данном случае нет претензий к описанию, но при приемке вам требуется привлечь стороннего кадастрового инженера, который проверить замеры.
В п.4.3. отражено о зачислении средств на Эскроу-счет.
Требования по их использованию определены в ГК РФ, а также в ст. 15.5 ФЗ-14.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
т.е. деньги Застройщик получит после наличия сведения о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, либо иного объекта.
2.2. Раздел 5. СРОК И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА. В данном случае для сведения - требуется быть готовым к тому, что Застройщик может в одностороннем порядке пытаться подписать акт приема-передачи. (см.п.5.4. срок- 10 рабочих дней со дня получения уведомления принять объект)
В п. 5.8. определено, что в случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (Сорок пять) дней.
2.4. Раздел 7. Обязанности Застройщика. Общие обязанности, указанные в ФЗ.
2.5. Раздел 8. Пункты на которые следует обратить внимание.
Это чаще всего используется, когда сроки сдачи затягиваются, а Застройщик требует заключить доп. соглашение. По ГК РФ обязанности заключить доп. соглашение, нет, но они специально прописывают это в договоре.
п.8.6. Осуществить действия, направленные на государственную регистрацию настоящего Договора в регистрирующем органе, в том числе предоставить Застройщику информацию, необходимую для электронной регистрации настоящего Договора, не позднее 7 (Семи) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора. В случае если в
указанный срок УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА не совершит
вышеуказанные действия и не представит ЗАСТРОЙЩИКУ запрашиваемую информацию, настоящий Договор считается не подписанным и не подлежит государственной регистрации.
В данном случае речь идет о добросовестном поведении дольщика, чтобы предоставлял информацию и был заинтересован в регистрации.
2.6 Раздел 9. Расписаны, что Застройщик выполнил свои обязательства по уведомлению и получению согласий + описан порядок уступки права требования.
2.7. Раздел 10. Не указание размер неустойки при нарушении обязательств Застройщиком не влечет за собой освобождение от ответственности, поскольку такая ответственность предусмотрена законом, который имеет приоритет над условиями договора.
2.8. Раздел 11. Тут описаны условия освобождения от ответственности, форс-мажор.
Тут надо обратить внимание на п.11.2. К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые Стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственность.
В рамках настоящего Договора такими обстоятельствами Стороны считают: стихийные бедствия (как природного, так и техногенного характера); военные действия; террористические акты; иные обстоятельства, независящие от воли Сторон, непосредственно повлиявшие на исполнение обязательств по настоящему Договору.
Прямо не прописано про пандемию и её последствия в виде ограничительных мер, но к иным могут быть отнесены.
2.9. Раздел 12. Все в пределах ГК РФ и 214 ФЗ. Для справки общие условия расторжения определены в ст. 9 указанного закона.
2.10. Раздел 13. Расписан порядок уведомления. Для вас требуется обратить внимание на
13.3. УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА направляет уведомления
ЗАСТРОЙЩИКУ по адресу для направления корреспонденции
т.е. вы обязаны уведомлять Застройщика по адресу для направления корреспонденции, очевидно указанному в договоре.
13.2. Стороны обязаны письменно информировать друг друга об изменении своего места нахождения, банковских реквизитов, а также обо всех других произошедших изменениях, имеющих существенное значение для полного и своевременного исполнения обязательств по настоящему Договору.т.е. об изменении своего адреса обязаны уведомить.
13.4. Уведомление со стороны ЗАСТРОЙЩИКА, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 13.1.1. – 13.1.2. настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на
сайте ЗАСТРОЙЩИКА, а также в случае отправки уведомлений по адресу электронной почты и/или путем направления СMС-сообщений на номер мобильного телефона УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, которые указаны в п.15.2. настоящего Договора.
2.11. Раздел 14. В данном случае описан момент исполнения обязательств, требования по регистрации доп. соглашений, согласие на обратку перс. данных, Приложения к договору.
2.12. Раздел 15-16.Реквизиты, подписи.
Вот этот штраф не совсем понятен.
После исполнения договора (передачи Вам квартиры), и тем более после регистрации права собственности — никаких прав на квартиру у Застройщика нет и быть не может. Установка кондиционеров его уже не касается — это решают собственники, например, на общем собрании.
Статья 209 ГК РФ Содержание права собственности
Поэтому штраф убирать.
Тоже самое вот и по этому пункту
Как изменять облик — решают собственники, учитывая местные нормативные акты (которые могут устанавливать порядок изменения архитектурного облика, согласование и т.п.).
Причём здесь нарушение прав автора — опять же, не совсем понятно.