Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ответственность за состояние стояка ГВС и документы, регламентирующие объем ремонта
Добрый день. Перечитал уже множество консультаций по аналогичным проблемам и попытался въехать в документы, на которые они ссылаются, но однозначного ответа получить не могу.
Ситуация такая:
Дом 95-го года постройки, предыдущий собственник произвел замену фрагмента стояка ГВС в квартире (перенес на 10 см, убрал полотенцесушитель, зашил в стену из гипсокартона). Кажется, сварочные работы были проведены не лучшим образом, поэтому 2 года назад труба потекла в одном месте сварки (снизу, тогда УК бесплатно ее переварила, но не знаю, насколько качественно, она сейчас под плиткой), сейчас начала течь в другом. Сантехник от УК угрожает «точечным ремонтом» бесплатно или предлагает свои услуги без договора по замене целого фрагмента на современную трубу.
При этом внутри стены также есть отвод от стояка. Не знаю, в каком он состоянии, готовлюсь вскрывать стену для изучения.
Отсюда ряд вопросов:
1. Какими документами четко закреплен подробный порядок обслуживания общего имущества управляющей компанией (договор конкретно мой вопрос не оговаривает и даже не имеет отсылок в явном виде на какие-либо законы кроме отдельных статей ЖК)? Например, прописана ли явно обязанность УК регулярно осматривать стояки?
2. В случае прорыва стояка из-за того самого старого ремонта предыдущего собственника, может ли УК переложить вину на текущего собственника? Ведь это её вина в том числе, что за более чем 10 лет они ни разу не осмотрели трубу, предписаний не выдавали, сами не ремонтировали.
3. Можно ли ссылаясь на какие-либо нормативные акты потребовать именно замену стояка в нашей квартире, а не его точечный ремонт? Читал ВСН 58-88(р), но они, кажется носят рекомендательный характер и хоть и включают в понятие текущего ремонта «смена отдельных участков трубопроводов», не оговаривают случаи, когда это производится.
4. Правильно ли я понимаю, что у варианта «от сантехника УК в карман» неопределенные последствия: он произведет ремонт с отключением стояка, о котором УК официально не узнает. Что произойдёт при прорыве из-за такого ремонта? Этот вопрос, кажется, аналогичен вопросу 2.
Образец договора нашей УК: https://cityservice.spb.ru/sit...
Ч. 1 ст. 290 ГК и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ устанавливают, что стояки ХВС и ГВС
до первого отключающего устройства либо запорно-регулировочного крана, расположенных на ответвлениях (отводах) от стояков в квартире (включая данные устройства и краны), относятся к общему имуществу МКД, и за их состояние отвечает организация, осуществляющая управление данным МКД.
В соответствии с п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, управляющая компания должна производить плановые общие осмотры жилых зданий, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, которое должно производиться два раза в год.
Этими же Правилами установлено, что «техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2.».
Ремонт, а также полная замена стояков в многоквартирном доме находятся под ответственностью Управляющей Компании, обслуживающей дом.
Однако если сам собственник квартиры осуществил самовольное вмешательство в конструкцию стояка (осуществил его перенос в другое место, врезку какого-либо оборудования, замену материала стояка) без согласования данных работ в предусмотренном законодательством РФ (в частности, ст. 26 ЖК РФ) порядке, то кроме УК, ответственность также будет нести и сам собственник будет отвечать за последствия течи таких стояков, т.к. данные работы подпадают под понятие переустройства.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (отделом архитектуры местной администрации по месту нахождения МКД) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства в соответствии с правилами, установленными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, собственник квартиры должен предоставить в адм-цию заявление, правоустанавливающий документ на квартиру, проект переустройства, тех.паспорт на квартиру, согласие на данные работы всех зарегистрированных в квартире лиц.
Заявление рассматривается в течение 45 дней, и только после согласования данных работ возможно осуществление самого переустройства с последующей приемкой по акту и внесением изменений в тех.паспорт квартиры.
УК в любом случае отвечает за надлежащее состояние общего имущества МКД, к которому относятся стояки ХВС и ГВС до первого запорного устройства.
Так, в определении ВС РФ от 12.12.2018 г. № 310-ЭС18-20862 по делу указано, что «поскольку обязанность по поддержанию общего имущества собственников жилья, к которому в том числе относятся внутридомовая инженерная система водоснабжения, в надлежащем (исправном) состоянии, лежит на ТСЖ, то именно ответчиком ТСЖ должно быть предоставлены доказательства, что им предпринимались действия, направленные на исполнение такой обязанности.».
Полной замены стояка Вы как собственник вправе требовать, если подошел срок замены стояка в связи с окончанием срока его эксплуатации (плановая замена). Если произошло нарушение целостности стояка, то замена должна быть аварийной (т.е. частичной).
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ все собственники квартир МКД несут расходы на содержание и ремонт общедомового имущества. Таким образом, все расходы на замену стояка водоснабжения в многоквартирном доме оплачивается из тех средств, которые вносят все собственники квартир ежемесячно, внося денежные средства за квитанции по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества.
Благодарю. Уточните, пожалуйста:
1. В п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 не совсем понял, точно ли требование об осмотре стояков следует из требования об общих осмотрах? Ведь далее идёт «Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений», где они также приводятся и там уже загадочное «по мере необходимости».
2. По переустройству: есть паспорт на квартиру, где отображен план квартиры, соответствующий её текущему состоянию (с пометкой «самовольная перепланировка»), но стояки не отмечены на этом плане. Как можно исправить ошибку прошлого и защитить себя от ответственности за «переустройство»? Возвращать стояк на место, вроде, тоже не вариант, потому что перемещен он на 10 см и проблема скорей не в его перемещении, а в том, что его переваривали.
3. Прошу прощения, явно не получил ответ на 4 вопрос. Если сантехник УК сейчас сделает ремонт «себе в карман», а труба протечет, то сможет ли УК ответственность возложить на собственника?
По первому вопросу:
П. 2.1.1 Правил № 170 сформулирован императивно в части общих осмотров:
«Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).».
По второму вопросу: Ответственность за переустройство оборудования квартиры в любом случае лежит на собственнике независимо от того, что данное переустройство осуществлено прежним собственником.
Ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает адм.ответственность за самовольное переустройство помещения в МКД для граждан в виде адм.штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Органом, уполномоченным на возбуждение пр-ва по указанным адм.делам, является Жил.инспекция.
Схема расположения коммуникаций, в т.ч. стояков ГВС. ХВС, содержится в тех.паспорте на МКД, который в соответствии с п. 24 и п. 26 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, входит в перечень документов, включаемых в общий состав тех.документации МКД.
По третьему вопросу:
Любые ремонтные работы на стояках ГВС, ХВС следует выполнять путем подачи соответствующей заявки в УК с последующей фиксацией выполненных работ посредством подписания акта выполненных работ (со стороны заказчика — собственник квартиры, со стороны исполнителя — представитель УК, наделенный соответствующими полномочиями). Т.е. если акт подписывает не директор УК, который действует на основании Устава, а иной работник, то к акту должна быть приложена доверенность с правом на подписание акта.
В акте должны быть указаны дата составления договора;
порядковый номер договора, согласно которому выписывается акт;
объем выполненных работ и все проведенные действия;
стоимость работ; подписи исполнителя и заказчика.
В приложении №2 «Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования» к Постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определено, что входит в состав работ по содержанию и ремонту жилья, а также прописаны сроки выполнения работ.
Так, все аварийные работы в связи с протечками оборудования должны выполняться незамедлительно.
Работы по замене стояка, если его состояние не носит аварийный характер, и если срок службы стояков не истек, УК осуществлять не обязана.