Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Пожарная лестница на лоджии
Сложилась следующая ситуация. По ДДУ была приобретена квартира. Строительство дома завершено, квартира осмотрена, в настоящее время акт приема-передачи не подписан сторонами. При осмотре нас ждал сюрприз - пожарная лестница на лоджии. Причем эта пожарная лестница лишает лоджию всякой функциональности - по субъективным оценкам туда можно только выйти покурить и то не в развалочку, а строго по прямому пути от входа на лоджию. А на вторую половину лоджии даже пройти то можно с трудом, не говоря уже о попытке разместить там свои вещи.
Ну и естественно, любой сосед этажом выше сейчас имеет возможность при желании спустится через люк и погостить у нас на лоджии. А если жизнь сильно прижмет, то и сотворить что-нибудь...
При заключении ДДУ застройщик нас не уведомлял об этом. На экспликации, приложенной к ДДУ, и плане БТИ пожарная лестница на лоджии не отмечена. Если бы о ней было известно, то эту квартиру для покупки даже не рассматривали бы.
В связи с этим у меня следующие вопросы:
1) можно ли на этом основании расторгнуть договор ДДУ и взыскать рыночную стоимость квартиры с застройщика?
2) если мероприятия по п.1 невозможны, то можно ли обратиться к застройщику и, впоследствии, в суд об уменьшении платы за квартиру/взыскании стоимости лоджии в связи с невозможностью использовать лоджию по своему назначению?
Геннадий, Алексей, здравствуйте.
Насколько я понял, путь действительно лежит через устранение/неустранение недостатков застройщиком. Правда недостаток неустранимый по существу — люк и лестница быть обязаны, тут только требовать либо возмещение расходов за перемонтаж в удобоваримый вид, либо уменьшения цены. Тогда прошу уточнить:
1) претензию по лестнице нужно подать до подписания акта ПП с застройщиком или это не имеет значения?
2) санкции по данному факту будут исчисляться по ЗоПП или 214-ФЗ? Вроде в 214-ФЗ пени однозначно установлены только за задержку передачи объекта.
И все равно хочу понять — разницу между РС и ценой ДДУ на практике взыскивают с застройщиков?
Здравствуйте! А есть ли нормативные акты, которые устанавливают требования к физической безопасности квартир или говорят о приоритете безопасности жизни и здоровья граждан перед иными требованиями? Пытался сам найти, но кроме как Конституции ничего не находится. Возможно как всегда дьявол спрятан в деталях и в вашей практике приходилось сталкиваться с поиском таких нормативных актов.
О чем я подумал — в условиях, когда есть свободный доступ третьих лиц к моему имуществу, я вынужден понести расходы на усиление безопасности. Например, обычный балконный профиль при наличии прямых рук и инструкции в интернете можно быстро вскрыть отверткой и небольшим рычагом. Получается, что я должен рассмотреть вопрос об установке: сигналки, антивандального оконного профиля. Думаю, как обосновать эти расходы и повесить их на застройщика.
Здравствуйте, Иван.
Расторгнуть Договор на указанном основании не получится, равно как и признать его недействительным. Указанное новое обстоятельство по моему мнению не будет признано судом существенным, препятствующим в пользовании квартирой.
Как вариант, требовать уменьшения стоимости квартиры и взыскании средств с Застройщика если сведений об указанной пожарной лестнице не было в Договоре и в прилагаемой к нему документации, либо требовать ее перенос (демонтаж).
Но, в данной ситуации может быть также проблема, если сведения о пожарной лестнице у Вас на лоджии были размещены на сайте Застройщика в проектной документации и в Договоре было указано о необходимости ознакомления с проектом на сайте.
Что касается возможности доступа к Вам соседей, то здесь есть проблема, так как пожарную лестницу не допускается блокировать.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Иван.
Согласен с коллегой Кураевым
Перечень оснований для расторжения ДДУ довольно ограниченный.
И наиболее подходит вот это:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
И если только попробовать доказать существенность, хотя на мой взгляд, существенности установлено не будет (но если отказ от договора для Вас принципиален, то попытаться можно).
Наиболее же подходящими нормами (не о расторжении) будут нормы о недостатках объекта ДДУ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Поэтому нужно смотреть Ваш договор — какой набор требований при возникновении недостатков в нём предусмотрен.
После выбора требования можете направить Застройщику претензию — либо лично передать в 2 экз. — на 1 поставят дату подпись, расшифровку, печать и вернут Вам.
Либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
При этом обратите внимание — если недостатки не будут устранены в разумный срок, Вы вправе отказаться от договора:
3.В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договораи потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
1) претензию по лестнице нужно подать до подписания акта ПП с застройщиком или это не имеет значения?Иван
Если на момент подписания акта недостаток не устранят (вероятнее всего), то можете указать это в акте. И направить претензию.
2) санкции по данному факту будут исчисляться по ЗоПП или 214-ФЗ? Вроде в 214-ФЗ пени однозначно установлены только за задержку передачи объекта.Иван
Те с санкции, которые предусмотрены 214-ФЗ — будут взыскиваться по этому закону, потому что он в приоритете по ДДУ как специальный.
А в той, части, в которой ЗоЗПП не противоречит 214, будет применяться ЗоЗПП, в том числ по санкциям.
Добрый день, Иван!
Расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств застройщиком Вы на данном этапе точно не сможете, поскольку согласно п. 3 ч. 1 ст. 9
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
Существенное нарушение требований качества это обнаружение недостатков, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.( преамбула к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Более того, боюсь, что Вам вообще не удастся представить наличие пожарной лестницы на лоджии, как вообще какой бы то не было недостаток объекта долевого строительства, поскольку суды исходят из того, что наличие этого объекта на лоджии не нарушает прав потребителя, поскольку направлено на обеспечение его собственной безопасности.
Согласно приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. От 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»,
лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты
поэтому если у Вас есть возможность выйти на эту лоджию, то нельзя сказать, что наличие на ней лестнице препятствует Вам использовать ее по назначению.
Довод же о том, что Вы не можете расположить на ней вещи вряд ли будет воспринят судом, поскольку по требованиям пожарной безопасности захламлять лоджии и размещать там громоздкие вещи вовсе не разрешается.
Вся обнаруженная мною судебная практика по Вашей проблеме отрицательна:
например Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 30.10.2014 по делу N 33-5353/2014
Ш. обратилась в суд с иском к ООО «Северстрой» об уменьшении покупной цены квартиры на… руб.… коп. В обоснование иска указала, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенным между истцом и ответчиком, установлено, что квартира <Адрес обезличен> имеет следующие характеристики: общая проектная площадь… кв. м, жилая проектная площадь… кв. м, проектная площадь лоджии… кв. м. Стоимость квартиры составляет… руб. Впоследствии ей стало известно, что на лоджии установлен люк и лестница пожарной эвакуации, не предусмотренные договором долевого участия, лоджия является составной частью пожарной лестницы, что существенно влияет на пользование жилым помещением.
Разрешая спор, суд, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Ш. об уменьшении покупной цены, поскольку установленные на лоджии квартиры истца люк и пожарная лестница не являются недостатками имущества (квартиры) переданной Ш. ответчиком. Установка лестницы на лоджии квартиры предусмотрено проектом и действующими в Российской Федерации нормами противопожарной безопасности. Доказательств невозможности использования лоджии по назначению истцом в суд не представлено.
Также еще можно привести Определение Московского городского суда от 01.10.2015 N 4г/7-9168/15
Исковые требования мотивированы тем, что подлежащая передаче истцу в собственность в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N от 02.05.2012 г. квартира имеет недостатки, а именно на лоджии была установлена пожарная лестница, что не предусмотрено условиями договора.
Наличие пожарной лестницы между этажами препятствует Н. в использовании лоджии по назначению в качестве части жилого помещения, увеличивает риск проникновения посторонних лиц в жилое помещение истца, люк для пожарной лестницы занимает около 50% площади лоджии, при этом оставшиеся 50% площади занимает вход на лоджию с маленьким окном, в связи с чем снижается рыночная стоимость квартиры.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что аварийные выходы из квартир должны выполняться в соответствии с СП 1.13130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденным Приказом МЧС РФ от 25.03.2009 г. N 171, из п. 4.4.6 которого следует, что лестничные клетки типа «незадымляемые лестничные клетки» должны иметь выход только непосредственно наружу.
Таким образом, учитывая, что все части здания должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами, суд первой инстанции пришел к выводу соответствии расположения пожарной лестницы требованиям пожарной безопасности и отсутствии нарушений прав истца со стороны застройщика.
Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции.
Или Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 14.07.2015 по делу N 33-4114/2015
Отказывая истцу в компенсации морального вреда в связи с непредоставлением информации о наличии на лоджии противопожарной лестницы и люка, не предусмотренных договором долевого участия в строительстве, суд обоснованно указал на отсутствие нарушения прав истца как потребителя.
Так, в соответствии с требованиями СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», проектной документацией в квартирах, в которых размеры лоджий не позволяют организовать глухие простенки, на лоджиях выше 5 этажа предусмотрены люки и металлические наружные лестницы, поэтажно соединяющие лоджии. При утверждении проекта учитываются указанные нормы.
По условиям договора, объект долевого строительства должен соответствовать проектной документации, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.Истец, приобретая квартиру на 10 этаже и действуя осмотрительно, должен были выяснить вопрос о пожарной безопасности здания. Каких-либо доказательств того, что истцу было отказано в ознакомлении с проектом жилого многоквартирного дома, суду не представлено, как и доказательств того, что установка на лоджии эвакуационного пожарного выхода и пожарной лестницы ухудшают (изменяют) качества жилого помещения и не соответствуют проекту.
Николай, здравствуйте.
Понятно, что эти лестницы быть должны. Но о них застройщик не сообщил от слова совсем. И в проекте я сейчас ничего подобного не вижу. Да вообще нигде. Даже БТИ ничего не отметили на плане.
Тут складывается такая ситуация, что действуя осмотрительно, мы не могли узнать, что именно на нашей стороне будет противопожарная лестница. Она ни в одном документе не фигурирует. По крайне мере как противопожарная лестница внутри лоджии или под схожим с указанным по смыслу названием. Есть лестницы. Есть встроенные помещения общественного назначения. Есть тамбуры. И все.
А спрашивать представителей застройщика — ну это так себе. Это нужно каждую неделю спрашивать что у них поменялось, а что нет, учитывая отсутствие фиксации места расположения лестниц в документации на строительство.
Обязанность по надзору за действиями застройщика за потребителем также не закреплена. То есть мы ознакомились с тем, что нам предоставили представители застройщика на этапе заключения ДДУ, и ознакамливались в процессе строительства объекта (проектные декларации чуть ли не ежемесячно публикуются), что представляется разумными мерами по должной осмотрительности.
Складывается интересная ситуация. То есть во имя безопасности потребителя можно ввести в заблуждение потребителя? Поставив его в положение, при котором он не может ни получить то, за что, как ему казалось, платил; без гарантий на сохранность имущества и безопасность; без возможности взыскать средства за то, чего бы он мог избежать, обладая полной информацией об объекте. Без летнего отдыха на лоджии, так как тело загорающего, расположившегося на лестнице, будет захламлять её, чего делать категорически нельзя)) И смех, и грех честно говоря.
Нормы закона по ситуации
И пример судебной практики по аналогичной ситуации в подтверждение того, что я Вам указал выше
С уважением! Г.А. Кураев
При этом, если в Вашем Договоре нет указанных ссылок и указаний на то, что Вы ознакомились со всей проектной документацией или в проектной документации на день подписания Вами Договора отсутствовали сведения об указанной пожарной лестнице у Вас на лоджии, Вы можете требовать устранения указанного недостатка или уменьшения цены Договора с выплатой Вам разницы.
Судебная практика Верховного Суда по этим обстоятельствам
https://legalacts.ru/sud/opred...