Проверка ДКП на корректность + дополнения

Акт приёма-передачи отчуждаемого помещения составляется сторонами при подписании данного договора.

Акт передачи подписывается при фактической передачи квартиры.

Поэтому указывать нужно тот момент подписания, когда будет такая передача. 

12. Расходы по заключению данного договора стороны оплачивают согласно действующему законодательству.

Как правило, считается, что такие расходы должен нести Покупатель:

Вопрос: О порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.
(Письмо Минфина РФ от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46)

За государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажипроизводит покупатель, у которого возникает право на приобретаемое жилое помещение.

4) Риэлтор, которого мы наняли для проведения сделки, говорит, что это договор, с которым работает Сбербанк и изменения он не пропустит. Насколько это корректное утверждение. Просто если я буду много менять, то есть вероятность, что Сбер откажет в его регистрации.

Вы в первую очередь должны следовать своим интересам, а не интересам банка. Естественно, банк хочет перетянуть одеяло на себя.

Только банк откажет не в регистрации, а в выдаче кредита.

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета 

Обратите внимание — расчёты будут не с использованием аккредитива, который на сегодняшний день является наиболее безопасным и компромиссным способом, а с использованием номинального счета.

Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву

1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Полагаю, это сервис, который предоставляет третье лицо, имеющее отношение к Сбербанку - 

Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»)

Такой вариант используют, но нужно подробнее изучать условия предоставления услуги.

Для продавца это очень важно, потому что это вопрос расчётов, который будет осуществляться после госрегистрации права.

2. Указанный Объект принадлежит XX (мать) в праве собственности на основании:
  — Договора дарения от 23.07.2008, дата регистрации 21.08.2008, № XX;
— Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18.03.2008, выдал XX., нотариус нотариального округа город Мурманск Мурманской области 18.03.2008, реестровый номер XX, наследственное дело № XX, что удостоверяется Свидетельством государственной регистрации права XX.

вот тут- все нормально, но добавьте нынешнюю запись в егрн о праве собственности — именно запись сейчас подтверждает право собственности по закону

п. 4

— Часть стоимости в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек — собственные средства Покупателя, которые он уплатил Представителю продавца в день подписания данного основного договора купли-продажи;

и договор который вы выложили и является основным- он не выглядит как предварительный- когда есть слова о заключении основного договора в будущем.

у вас передает и принимает имущество, его цена есть, порядок оплаты, кредитные моменты уже прописаны.

п. 9- обратить внимание

На момент подписания данного договора купли-продажи в отчуждаемой квартире зарегистрирована XX (мать). Представитель продавца гарантирует о том что, XX (мать) снимет себя с регистрационного учета в течение 2 (двух) недель после полных окончательных расчетов.

фио — данные- далее продавец — это ваша мать

потом — вы- фио, данные, действующий на основании доверенности- данные — и далее вот уже представитель продавца.

а щас продавца нет- есть представитель сразу продавца- черти что этот риэлтор сделал

     Гр. XX, XXX года рождения, место рождения: город Смоленск, паспорт XX, выдан XX, код подразделения XX, зарегистрированный по адресу: XX, действующий от имени: XX, XX года рождения, место рождения: город XX, паспорт XX, выдан XX года Заднепровским РОВД города Смоленска, код подразделения XX, зарегистрированной по адресу: город XX, на основании доверенности XX от XX года, удостоверенной XX, нотариусом Смоленского городского нотариального округа, зарегистрировано в реестре № XX, именуемый в дальнейшем Представитель продавца, с одной стороны, и

вот эту путаницу надо изменить

фио- продавец

фио- представитель- просто и понятно

п. 11. — зачем акт делать при подписании договора- не понятно

после всех расчетов- есть смысл

тем более снятие с регистрации будет после расчетов, вывоз имущества- тоже.

п. 12- изменить

прописать или продавец или покупатель это оплачивает или то 50 на 50.

обычно гос пошлину оплачивает покупатель

какие то расходы по разным вариантом оплаты (аккредитив, у вас вот сервис сбербанка) — чаще всего тоже на покупателе.

п. 6 типовой- залог идет в пользу банка, поэтому у продавца его быть не может

вот это вам сбер точно не поменяет- они берут объект в свой залог по ипотеке.

еще про п. 11

11. В соответствии со ст. 556 ГК РФ Представитель продавца обязуется передать Покупателю указанную квартиру (ключи к ней, квитанции по оплате платежей по договору на обслуживание квартиры, коммунальных услуг, за пользование электроэнергией и другим платежам) в надлежащем качестве по подписанному сторонами передаточному акту. 

тут в принципе ничего плохого нет, если вы согласны

но долги с вас- на них перейти не могут по жкх, только долг за кап ремонт останется за квартирой как бы и переходит к новому собственнику.

но если имеете эти документы- можете им передать- но в копиях- себе тоже надо оставить, на всякий случай.