Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В какой реестр включиться дольщику при банкротстве
Решением арбитражного суда мой застройщик был признан банкротом. Решение суда прикрепляю. В результате возникла необходимость у меня и остальных дольщиков встать в реестр требований (денежных или о передачи жилых помещений). Но выбор нетривиальная задача.
Обстоятельства следующие:
Моя квартира как дольщика находится в ЖК, который готов от силы на 30-40%. Из 16 этажей возведен монолит на 12 этажей, процента на 2 выполнена кладка и перегородки.
Второй объект застройщика, уже введенный в эксплуатацию, находится в Костроме.
Требования сбербанка к Застройщику, ставшие основанием для банкротства последнего, составляют примерно 500 млн. При этом в залоге по кредитной линии у Сбербанка недвижимости Костромского объекта в объеме 15 578,75, что по рыночной цене в 40 тысяч рублей составляет примерно 620 млн.р.
Так же есть основания полагать, что имеются не проданные квартиры, не обремененные ограничением на регистрацию.
Нет оснований полагать, что кроме недостроя в Ногинске и Готового дома "Флагман" в Костроме, есть имущество застройщика.
Суммарные требования дольщиков по невведенному в эксплуатацию ногинскому объекту по одной недвижимости составят примерно 125 млн. рублей.
Скорее всего, жильцы просроченного костромского объекта, а так же жильцы по остановленной ногинской стройке будут так же требовать неустойку.
Страховки почти ни у кого нет, компании либо обанкротились, либо имеют тенденции к уклонению от выплат.
Требования банка вынесли в 4 очередь.
Вопросы следующие:
1. В какой реестр и почему имеет смысл вступать Ногинским дольщикам с недостроенным объектом: требований денежных средств или передачи жил. помещений? Ответ нужен по существу со ссылкой на практику, которую, при необходимости, можно изучить. В частности интересуют следующие вопросы:
А. Сохраняется ли право дольщика на включение в реестр обманутых дольщиков при предъявлении денежных требований?
Б. Сохраняется ли право на возмещение убытков и неустойки для дольщиков в реестре требований передачи жилых помещений?
В. Если конкурсной массы не хватит на погашение требований третьей очереди (первой волны, по требованиям участников строительства в размере цен договоров), что произойдет? Требования дольщиков погасятся на сколько возможно всей конкурсной массой? Или погасятся в какой-то части и остаток будет распределен на четвертую очередь?
Г. Будет ли в общей конкурсной массе оборачиваться имущество, находящееся в залоге у кредитора 4 очереди?Иными словами, возьместят ли Ногинским дольщикам их требований, реализовав залоговые квартиры Сбербанка?
Д. Если будет сформирован ЖСК для недостроя, в который не войдут другие дольщики, избравшие реестр денежных требований, аннулируются ли залоговые права этих дольщиков на недострой?
Е. Если муниципальные власти будут осуществлять поддержку по окончанию строительства, обязательно ли при этом иметь требования о передаче жилых помещений? Есть практика по этому направлению? Как например проходит эта поддержка или привлечение нового застройщика? На каких условиях новому застройщику передается недострой? Должен ли он рассчитаться по долгам застройщика перед дольщиками этого недостроя, избравшими реестр денежных требований?
2. Можно ли включать требования разной природы в разные реестры? Например, включить требования о передаче жилых помещений на сумму квартиры в соответствующий реестр, а требования по неустойке в реестр денежных требований, чтобы сохранить возможность и претендовать на квартиру, и получить возмещение убытков? Есть практика и пример таких заявлений и разбора протоколов разнолгласий с конкурсным управляющим по такому вопросу?
3. Как и в каком размере к страховой перейдет право требования, если сумма дду 2,15 млн. Суммы страховки 2,3млн. Сумма Заявленных требований 2,15 млн (основной долг) и 0,5 млн. (неустойка). Страховая выплатит 2,3 млн. и получит право требовать 2,3 из моих требований по конкурсному производству или полностью получит все мои требования? Или, наоборот, будет требовать 2,3 вместо моих 2,15, а 0,5 неустойки останутся в моем праве требований? Может ли перейти к Страховой мое право требования после оплаты страховой суммы, если я вступил не в реестр денежных требований, а в реестр о передаче помещений?
4. Как можно влиять на администрацию и какие реально у неё есть инструменты, чтобы восстановить наши права как дольщиков, если конкурсной массы не хватит на погашение наших требований? Что вообще произойдет, допустим, если конкурсной массы хватит на 50% наших требований жилых помещений? Нам придётся отказаться от частичного погашения требований и ожидать, когда администрация решит проблемы своими средствами, а возмещение с конкурсной массы получат дольщики реестра денежных требований и после них - кредиторы четвертой и дальних очередей? Или нам надо будет получить частичное возмещение и при подборе нового застройщика компенсировать ему эти частичные возмещения, обменяв на квартиру? Или конкурсная масса не будет расходоваться вообще, пока не будет решена судьба недостроя и тогда нам предложат отказаться от частичного возврата средств за целую квартиру?
Прошу избежать ссылок на законы и статьи и помочь с поиском практики по таким ситуациям и её анализа.
- A41-26413-2018_20180706_Reshenija_i_postanovlenija.pdf
Игорь, добрый вечер! В данном случае лучше в реестре требований о передаче жилых помещений если есть основания т.к. согласно ч. 13 ст. 201.4
Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.
А. Сохраняется ли право дольщика на включение в реестр обманутых дольщиков при предъявлении денежных требований?
Игорь
исходя из того, что судебная практика при расторжении договора дольщиком и невозврате средств считает возможным включение таких требований в реестр требований по передаче ЖП по такому же принципу и РОД должен формироваться, если не напрямую то через суд
Б. Сохраняется ли право на возмещение убытков и неустойки для дольщиков в реестре требований передачи жилых помещений?
Игорь
в данный реестр включается сумма уплаченных средств, требования по неустойки в любом случае считаются отдельно как в целом при банкростве
В. Если конкурсной массы не хватит на погашение требований третьей очереди (первой волны, по требованиям участников строительства в размере цен договоров), что произойдет? Требования дольщиков погасятся на сколько возможно всей конкурсной массой? Или погасятся в какой-то части и остаток будет распределен на четвертую очередь?
Игорь
в первую очередь текущие платежи, потом первая и вторая очередь, потом третья пропорционально, поэтому собственно выгодней включаться в реестр по передаче ЖП т.к.
. Будет ли в общей конкурсной массе оборачиваться имущество, находящееся в залоге у кредитора 4 очереди? Иными словами, возьместят ли Ногинским дольщикам их требований, реализовав залоговые квартиры Сбербанка?
Игорь
60% идет залоговым кредиторам по данному имуществу, 25 на денежные требования дольщиков (за исключение неустоек и иных санкций), 10 на первую и вторую очередь 5 на текущие платежи
На каких условиях новому застройщику передается недострой? Должен ли он рассчитаться по долгам застройщика перед дольщиками этого недостроя, избравшими реестр денежных требований?
Игорь
К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.
про неустойку в принципе при банкротстве застройщика можно забыть, тем это тот случай когда вернуть бы свое. Собственно отвечая на главный вопрос если есть основания включайтесь в реестр о передаче жилых помещений
Игорь, добрый вечер!
1. В какой реестр и почему имеет смысл вступать Ногинским дольщикам с недостроенным объектом: требований денежных средств или передачи жил. помещений? Ответ нужен по существу со ссылкой на практику, которую, при необходимости, можно изучить.
Все зависит от того, что построено на объекте и какой % готовности дома.
Чаще всего при наличии построенного имущества избираются реестре жилых помещений, поскольку можно получить квадратные метры, а не когда-то в будущем возможно какое-то денежное возмещение, находясь в реестре требований кредиторов 3-й очереди.
Кроме того, если кредитору не будет передано имущество, то у него возникает право включения в реестр требований кредиторов 3-й очереди.
Самое главное все делать в срок, направить необходимые документы/заявления.
А. Сохраняется ли право дольщика на включение в реестр обманутых дольщиков при предъявлении денежных требований?
Если Вы имеете ввиду сохраняется ли право вступления в реестр жилых помещений, то в законе такое право не прописано, поэтому лучше сначала начинать с реестра жилых помещений.
У кредитора имеется право перехода из реестра передачи жилых помещений в общий реестр (ч.14 ст. 201.4 ФЗ о банкротстве)
Вот есть некоторое описание http://www.garant.ru/ia/opinio...
Б. Сохраняется ли право на возмещение убытков и неустойки для дольщиков в реестре требований передачи жилых помещений?
Да, поскольку это требования, которые не пересекаются с передачей имущества.
В. Если конкурсной массы не хватит на погашение требований третьей очереди (первой волны, по требованиям участников строительства в размере цен договоров), что произойдет? Требования дольщиков погасятся на сколько возможно всей конкурсной массой? Или погасятся в какой-то части и остаток будет распределен на четвертую очередь?
Важно обратить внимание, что существует очередность погашения требований кредиторов (ст. 134 ФЗ о банкротстве) http://www.consultant.ru/docum...
И закон не делит 3-ю реестровую очередь на 1-й волны или второй и третьей.
Там есть указание 3-я очередь, куда входят все остальные не включенные в 1-ю и во вторую. Если нужно объяснить про 1-ю и 2-ю очередь напишите. Разъясню подробнее.
Важно понимать, что для 3-й очереди будет погашение на всех соразмерно их требованиями, на то и придумали банкротство, что денег на всех не хватит. По практике до реестра 3-й очереди очень редко доходит, если доходит, то очень мало средств.
Если средств на в 3-й очереди не хватает, то на 4-ю никто не переходит.
В самом конце, когда имущество продано и требования погашены, либо погашены частично, процедура может быть завершена, даже с оставшимися не погашенными требованиями кредиторов. В этом и есть суть процедуры банкротства. Обычно процедура банкротства Застройщика не быстрая и может длиться годами.
Г. Будет ли в общей конкурсной массе оборачиваться имущество, находящееся в залоге у кредитора 4 очереди? Иными словами, возьместят ли Ногинским дольщикам их требований, реализовав залоговые квартиры Сбербанка?
Коротко нет, поскольку залоговый кредитор, если он не отказался от своих требований в отношении своего имущества имеет преимущественное право на получение удовлетворения. (ст. 138 ФЗ о банкротстве)
Учитывая, что банк это кредитная организация, то из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: 15 % на расходы по реализации залогового имущества, и 5 % на все остальное.
Важно понимать, что 5% очень быстро растворяется при погашении текущей очереди требований кредиров (возникшей после даты принятия заявления о банкротстве)
Д. Если будет сформирован ЖСК для недостроя, в который не войдут другие дольщики, избравшие реестр денежных требований, аннулируются ли залоговые права этих дольщиков на недострой?
В данном случае все должно быть решено на собрании кредиторов, поскольку с их согласия по представлению управляющего создается ЖСК, при этом должны быть соблюдены интересы всех кредиторов, в том числе залогового, иначе создать ЖСК не получится.
Е. Если муниципальные власти будут осуществлять поддержку по окончанию строительства, обязательно ли при этом иметь требования о передаче жилых помещений? Есть практика по этому направлению? Как например проходит эта поддержка или привлечение нового застройщика? На каких условиях новому застройщику передается недострой? Должен ли он рассчитаться по долгам застройщика перед дольщиками этого недостроя, избравшими реестр денежных требований?
В данном случае важно понимать, что муниципальные власти не имеют прямого контроля над процедурой банкротства. В данном случае они могут помочь выделением средств новому Застройщику для достройки дома, либо выделить средства каждому дольщику, либо предоставить технику для постройки, все зависит от конкретного регион, где отработаны схемы решения вопроса.
Как указал, что при решении вопроса о достройке и передаче объекта новому Застройщику, все решается через общее собрание кредиторов по представлению управляющего, который предоставляет документы/план конкретные пути решения вопроса выхода из банкротства.
Относительно практики сейчас поищу, поскольку вопрос объемный, сразу на все сходе ответить невозможно, поскольку здесь целый букет.
2. Можно ли включать требования разной природы в разные реестры? Например, включить требования о передаче жилых помещений на сумму квартиры в соответствующий реестр, а требования по неустойке в реестр денежных требований, чтобы сохранить возможность и претендовать на квартиру, и получить возмещение убытков? Есть практика и пример таких заявлений и разбора протоколов разнолгласий с конкурсным управляющим по такому вопросу?
Да, можно. В данном случае, размер требований устанавливается не управляющим, а Арбитражным судом.
4. Как можно влиять на администрацию и какие реально у неё есть инструменты, чтобы восстановить наши права как дольщиков, если конкурсной массы не хватит на погашение наших требований? Что вообще произойдет, допустим, если конкурсной массы хватит на 50% наших требований жилых помещений? Нам придётся отказаться от частичного погашения требований и ожидать, когда администрация решит проблемы своими средствами, а возмещение с конкурсной массы получат дольщики реестра денежных требований и после них — кредиторы четвертой и дальних очередей? Или нам надо будет получить частичное возмещение и при подборе нового застройщика компенсировать ему эти частичные возмещения, обменяв на квартиру? Или конкурсная масса не будет расходоваться вообще, пока не будет решена судьба недостроя и тогда нам предложат отказаться от частичного возврата средств за целую квартиру?
На администрацию можно повлиять, чтобы помогла решить вопрос, только через СМИ, обращения через Интернет, обращения Президенту и т.д.
Как ранее указал, что она не имеет полномочий по контролю банкротства. В ФЗ о банкротстве даже такого механизма не предусмотрено.
Предусмотрен механизм, что любое лицом может погасить задолженность. Администрация конечно может и выкупить долги, но учитывая, что бюджет «не резиновый», то вопрос будет оставаться открытым.
В банкротстве нужно руководствоваться принципом, что дают нужно все брать, поскольку если не возьмете Вы, получат другие, поскольку денег и имущества на всех не хватит.
Примеры разрешения вопроса достройки есть в Краснодаре
https://krd.ru/novosti/glavnye...
https://krd.ru/administratsiya...
Способы разные, в том числе привлечение инвесторов.
Дмитрий, Вы, видимо, путаете процедуру общего банкротства и банкротства застройщиков:
И закон не делит 3-ю реестровую очередь на 1-й волны или второй и третьей.
Делит. В первой волне гасятся основные требования дольщиков, во второй — требования Фонда, в третьей — реальтные убытки Дольщиков (участников строительства).
Там есть указание 3-я очередь, куда входят все остальные не включенные в 1-ю и во вторую. Если нужно объяснить про 1-ю и 2-ю очередь напишите. Разъясню подробнее."
Есть еще и четвертая очередь, в третью входят только Дольщики и Фонд.
Если Вы имеете ввиду сохраняется ли право вступления в реестр жилых помещений, то в законе такое право не прописано, поэтому лучше сначала начинать с реестра жилых помещений.
Нет, я имею в виду именно реестр обманутых дольщиков. Он же реестр граждан, чьи д/с были привлечены для строительства жилья и чьи права были нарушены.
Учитывая, что банк это кредитная организация, то из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашениетребований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: 15 % на расходы по реализации залогового имущества, и 5 % на все остальное.
А я вот насколько знаю, прав Ваш коллега с этим утверждением:
60% идет залоговым кредиторам по данному имуществу, 25 на денежные требования дольщиков (за исключение неустоек и иных санкций), 10 на первую и вторую очередь 5 на текущие платежи
Поэтому и прошу практику.
Да, поскольку это требования, которые не пересекаются с передачей имущества.
При этом, по-Вашему, надо включать требования в разные реестры или в один? Как будет переходить право требования в этом случае к страховщику при выплате?
Вот этот вот совет я, наверное, пропущу мимо ушей.
Есть практика?
Ваше право, но Вы просили ответы с практической стороны, а она такова что про неустойку можно забыть, т.е. не рассчитывать на ее взыскание при банкротстве застройщика
есть специальные нормы закона о банкротстве, но на законы Вы просили не ссылаться, коллега ошибочно приводит общие нормы закона о банкротстве не учитывая особенности банкротства застройщиков поэтому цифры у него совершенно другие