Здравствуйте!
Ипотека (договор залога) - это дополнительный договор к основному — кредитному. И прекращается он вместе с ним.
Приобретая квартиру «в ипотеку» заключается три договора: кредитный, залог (собственно, этот договор и называется ипотекой), ДДУ. Первые два связаны друг с другом, как упомянуто выше. Чтобы вернуться в положение, сущенствовавшее до заключения всех этих договоров, надо расторгнуть все три. Учитывая, что залог прекращается одновременно с кредитным, можно считать — два.
Прекращение ДДУ не влечет прекращения кредитного договора.
Кредитный договор.
Кредитный договор будет продолжать существовать до возврата основной суммы и процентов. Таким образом, возврат в положение, имевшее место до заключения ДДУ, в полной мере невозможен, потому как в любом случае придется нести расходы по процентам. Потому что кредитный договор можно прекратить только исполнением. Расторгнуть его можно, но только теоретически, на практике — нет. Отказаться исполнения (еще один способ прекращения обязательств) от кредитного договора после получения денег (или оплаты за вас) нельзя вовсе. В связи со следующим.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ:
1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (правила о займе — мое примечание), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно п. 2 ст. 821 ГК РФ:
2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.
Основываясь на п. 1 ст. 807 ГК РФ,
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
То есть также как и в случае с кредитным договором, отказ возможен до передачи денег. После — нет.
Теперь, что касается расторжения кредитного договора.
Как только кредитный заключен, вопрос о его расторжении может решаться только в рамках общих положений о расторжении, предусмотренных для любых договоров (ст. 450 ГК РФ), а именно:
1) по соглашению сторон, но банк в большинстве случаев отказывается, потому как нет смысла расторгать, когда клиент-заемщик изменить ситуацию не может, находится, по сути, в подчиненном положении и обязан платить процент за пользование средствами;
2) в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором (банки не указывают такие основания в договоре) или законом (ГК не предусматривает для кредитного договора, как и для договора займа, оснований для расторжения по инициативе заемщика);
3) через суд, в случае существенного нарушения договора банком (но в Вашем случае банк оплатил покупку, не нарушив договор);
4) в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом (нет таких оснований для кредитного договора (кроме вышеприведенного п. 2 ст. 821 ГК РФ).
5) в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях) — ст. 451 ГК РФ.
Это основание самое близкое к ситуации. Но суды по нему в абсолютном большинстве случаев отказывают.
Вместе с тем, стоит обратить на него внимание. Для расторжени по этому основанию надо соблюсти ряд условий.
В соответствие с п. 2 ст. 451 ГК РФ,
договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Попробовать по этому основанию можно, но шансов очень мало.
Теперь о ДДУ.
Основания для одностороннего внесудебного расторжения предусмотрены п. 1 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и они к ситуации не подходят.
Однако подходят основания расторжения через суд.
В соответствие с п. 1.1. ст. 9 этого закона,
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
Согласно п. 2 той же статьи,
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным… частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если у застройщика есть деньги, то их Вы сможете направить на погашение кредита и процентов (компенсацию на оплату процентов можено взыскать как убытки) и, тем самым, прекратить кредитный договор.
Если у застройщика денег нет, Вам все равно понадобится это решение суда, чтобы включиться в реестр кредиторов.
Вместе с тем, власти, в последнее время, в случае банкротства застройщика, как правило, передают стройку другой компании для завершения. Но не известно, как это будет именно в этом случае.
А кто будет возмещать убытки мне, если ГК Город объявит себя банкротом? государство что ли?
Единственный вариант я себе пердставляю, если СК Спб найдет новую компанию на их место. Но тут без доплат не обойтись никак.