Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

580 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
580 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Покупка квартиры на вторичном рынке

Хочу приобрести квартиру на вторичном рынке Петербурга. Взял выписку из ЕГРП на понравившийся вариант. В ней указаны обременение на человека (бабушку хозяйки):"Договор социального найма 108/7 от 1999-04-09" Квартира была приватизирована позже и там доли 1/2 у хозяйки, 1/2 у ее несовершенолетнего сына.

Вопросы: что это за обременение "договор социального найма"? какие последствия оно несет? останется ли оно если я приобрету квартиру?

Какие нюансы возникают при том обстоятельсве что 1/2 доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему гражданину?

27 Марта 2014, 22:24, вопрос №409377 Иван, г. Санкт-Петербург
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Иван!

    Я понимаю так, что квартира принадлежит  муниципальным органам и проживают в ней по договору социального найма. При таких обстоятельствах право отчуждения или распоряжения жильем иным образом они не имеют.  

    Если половина квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то продать квартиру (при условии, что они собственники) могут только с согласия органа опеки и попечительства.

    27 Марта 2014, 22:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Галушка Игорь

    Здравствуйте, Иван!
    1. на договор социального найма можете не обращать внимания, он действовал до приватизации квартиры.(это история прав на квартиру)
    2. А вот, что касается того несовершеннолетнего собственника, тут нужно быть внимательнее, потому как продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки, и если каким-то образом сделка будет совершена без такого разрешения, то договор в последствии может быть признан недействительным.
    Поэтому следует перед заключением договора, убедиться в наличии указанного разрешения.
    Так же обратите внимание на адрес регистрации несовершеннолетнего.
    Успехов!

    27 Марта 2014, 22:32
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Подколзин Кирилл

    Сразу вам посоветую не покупайте эту квартиру. Отметайте этот вариант сразу. Самое главное здесь — это наличие несовершеннолетнего. Коллеги уже указали на это, не буду повторяться.

    27 Марта 2014, 22:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Назаретская Ольга Евгеньевна
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый вечер!

    Обременение в вашем случае значит, что при приватизации бабушка хозяйки, будучи внесена в договор социального найма, отказалась от участия приватизации и приобрела право пожизненного проживания в квартире. Данное право охраняется и при смене собственника (т.е. продаже квартиры вам).

     

    27 Марта 2014, 22:42
    Ответ юриста был полезен? + 6 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Иван, если квартира приватизирована, то они являются ее собственниками и вправе распоряжаться ею. Коллега прав насчет несовершеннолетних. Действительно, прежде, чем покупать это жилье, убедитесь о наличии согласия на продажу квартиры органа опеки и попечительства, чтобы потом не расторгли договор. А лучше такое жилье не покупать.

    27 Марта 2014, 22:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Назаретская Ольга Евгеньевна
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Наличие несовершеннолетнего собственника не является существенным препятствием для сделки. Особенностью является то, что на проведение сделки с участием несовершеннолетнего  дают согласие органы опеки. Ваша задача проверить наличие данного разрешения. 

    27 Марта 2014, 22:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Галушка Игорь

    Иван, будьте внимательны, вариант «озвученный» Ольгой более чем вероятен!

    27 Марта 2014, 22:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    Иван, здравствуйте.

    Если бабушка отказалась от приватизации, то в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 7.06.2013)«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» она сохраняет право на проживание по договору социального найма и после продажи квартиры Вам. 

    Купив такую квартиру, Вы будете жить с этой бабушкой под одной крышей до конца ее дней...

    27 Марта 2014, 22:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Подколзин Кирилл

    Просто эта бабушка так там и будет числиться. И при продаже (если вы будете продавать квартиру) ваш покупатель будет не очень доволен данным фактом))

    27 Марта 2014, 22:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Назаретская Ольга Евгеньевна
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ладно, если бабушка будет просто числиться. Это пол беды. А если квартира еще и однокомнатная и бабушка решит в ней задержаться, то вы попросту не сможете в нее вселиться, даже по решению суда. Проживание в однокомнатной квартире двух отдельных семей просто невозможно. Так что проверяйте все!

    27 Марта 2014, 23:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Иван. Тут страшен не столько факт проживания несовершеннолетнего, сколько обременение права собственности правом социального найма бабушки. Сделку с несовершеннолетним можно согласовать с опекой, как это обычно и делается. Такие сделки совершатся тысячами.

    А вот бабушку, «обременяющую» права собственников, вы никуда деть не сможете. По сути, покупая такую квартиру, вы покупаете ее вместе с бабушкой. Проживать в квартире она будет пожизненно, вы не сможете чинить ей препятствия в проживании, тем более — не сможете выселить. 

    Бабушка проживала до приватизации. После приватизации квартиры ее родственниками, права и обязанности по договору соцнайма, на основании которого она проживала в квартире, в ее отношении так и продолжается. Отказавшись от приватизации, она не отказалась от дальнейшего найма квартиры.

    27 Марта 2014, 23:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Николай
    Николай
    Юрист, г. Москва
    • 318ответов
    • 51отзыв

    Здравствуйте, Иван!

    Мой Вам совет ищите другой вариант. С Этой квартирой вы хлебнете лиха столько, что мало не покажется.

    28 Марта 2014, 00:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Иван.

    Приведу потенциальные риски, с которыми может столкнуться Покупатель, в том, числе, которые, на первый взгляд, к Вашей ситуации не имеют прямого отношения. Тем не менее, опровергая те или иные риски, Вы будете более уверенны в предстоящей сделке.

    а) Стоимость квартиры может быть несколько ниже средне-рыночной цены, но если ее цена значительно ниже средней цены аналогичных объектов собственности, то есть риск попасть на тот «сыр», что зовется «бесплатным». Поводом для беспокойство может служить сниженная цена более чем на 20%.

    б) Множество мошеннических схем начинаются с того, что Покупателю говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности.Тот факт, что некоторые крупные банки, вообще исключают работу с доверенностями, очень показателен.

    в) Количество продаж покупаемой квартиры. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке. Страхование рисков в этой связи может быть оправданным.

    г) Личный контакт с собственником и прописанными в квартире лицами может многое объяснить об адекватности тех людей, с которыми придется иметь дело. Некоторые банки требуют от собственников справки из психо-неврологического диспансера и наркологического диспансера.

    д) Необходимо установить, не передавалась ли данная квартира в дар или по наследству. Если такие факты имели место быть, указанные лица так же проверяются на адекватность. В этой связи, могут объявиться наследники, права которых были нарушены. Следует установить, не была ли указанная квартира в сове время приватизирована и не нарушено ли было право несовершеннолетнего на приватизацию данного жилого помещения. Для этого Вам необходимо установить, не только на кого была приватизирована квартира (хозяйка и ее несовершеннолетний сын) и тех людей (особенно несовершеннолетних) которые имели право на приватизацию, но в силу причин не участвовали в ней. Речь идет о других несовершеннолетних. Далее, если несовершеннолетнему, который участвовал в приватизации в настоящий момент не исполнилось 18 лет, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение данной квартиры обязательно.

    е) Для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру техпаспорт БТИ обычно не требуют. Однако, Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ для того, что бы установить, была ли сделана перепланировка в квартире. Если факт подтвердиться после переоформления права собственности, обязанность по уплате штрафа и переоформлению документов ляжет на Вас, либо придется переделывать все так как было.

    ж) Вдоговоре следует указывать полную стоимость квартиры. Вслучае признания сделки, где цена договора занижена недействительной или расторгнутой, покупатель рискует получить обратно только ту сумму, которая указана в договоре.

    з) Если когда либо в квартире были прописанных несовершеннолетние дети, необходимо устанавливать, куда и когда они были выписаны. Практика показывает, что при нарушении прав ребенка, если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели;

    и) Необходимо выяснить, состоит или состоял ли собственник в браке. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она была оформлена. На продажу квартиры потребуется согласие супруга.

    Тот же исход может быть, если собственник в разводе и с момента развода прошло менее трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть проданной квартиры.

    к) Возвращаясь к ранее прописанным гражданам. Необходимо установить, есть ли среди ранее выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах лишения свободы. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире.

    л) Если квартира когда либо передавалась по наследству, то в качестве обеспечения страхования возможных рисков с новым собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи указанной квартиры.

    м) Необходимо проверить не является ли квартира объектом спора в суде или под обременением. И здесь самый главный момент: в здравии ли бабушка, которая не участвовала в приватизации, и по договору  социального найма 108/7 от 1999-04-09 имеет право проживать в данной квартире не зависимо от того, кто является собственником. 

    Так в ч. 1 ст. 558 ГК РФ сказано, что

    1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Т.е. бабушка, с таким обременением квартиры, имеет право на пожизненное проживание в ней.

    Теперь по Вашим вопросам детально

    Что это за обременение «договор социального найма»?

    Право проживания в данной квартире в соответствии со ст. 558 ГК РФ

    какие последствия оно несет? останется ли оно если я приобрету квартиру?

    Вы собственник, но бабушка может в квартире проживать бессрочно. Обременение останется. Более того, не только на это обременение нужно обращать внимание, но, как мною было сказано выше — на тех лиц, которые некогда были в ней прописаны, так как в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ сказано, что 

    … Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда…

    Какие нюансы возникают при том обстоятельсве что 1/2 доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему гражданину?

    Несовершеннолетние дети подразделяются на малолетних (не достигших 14 лет) и несовершеннолетних (возраст которых находится в пределах 14-18 лет). Если сделка проходит с участием малолетнего лица, от его имени выступают законные представители. Если ребенок достиг возраста 14 лет, но ему нет еще 18 лет, он вправе расписываться в документах, заключать сделки, однако,  с одной оговоркой, что все действия осуществляются с письменного согласия папы или мамы, или других законных представителей.

    Для того, чтобы продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнем (14-18 лет), нужно письменное разрешение законного представителя, который в свою очередь, может дать одобрение на продажу квартиры, лишь с предварительного письменного согласия попечительства или органа опеки. Если же ребенку не исполнилось 14 лет, согласие органов опеки так же понадобиться, однако сделку от лица малолетнего будут совершать его законные представители.
    В свою очередь, органы опеки, дают свое согласие на продажу недвижимости, если несовершеннолетний (малолетний) владелец взамен получит равноценную часть в ином помещении жилого типа или взамен приобретения подобного жилья. Если этого нет, то орган опеки в продажи квартиры может отказать.Если его родители (например мать, которая продает квартиру) посчитает, что орган опеки неправомерно отказал в разрешении на продажу недвижимости, она вправе обратиться в суд для обжалования полученного решения.

    С Уважением.



    28 Марта 2014, 07:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Может ли бабушка расторгнуть договор соц найма? Возможно ли юридическими методами сделать так, чтобы квартира при новом собственнике была без обременений?

    28 Марта 2014, 08:59
  • Адвокат - Назаретская Ольга Евгеньевна
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Обременение будет только до ее снятия с регистрационного учета.Как только (с согласия бабушки) перепропишут ее по другому адресу оно будет снято. 
    Обременение сможете снять путем подачи заявления в регистрационную палату продавцами. 

    28 Марта 2014, 09:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Назаретская Ольга Евгеньевна
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Еще раз, а то ответила с телефона наспех. 

    Для начала бабушку должны снять с регистрационного учета, зарегистрировать в другой квартире (или же ее родственники предоставляют нотариальное обязательство о последующей регистрации в новой квартире), 

    оформить нотариальный отказ от права пользования квартирой 

    и обратиться в регистрационную палату с просьбой снятия обременения.

    28 Марта 2014, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Может ли бабушка расторгнуть договор соц найма? 

    Да, может, выписавшись из данной квартиры и прописавшись на другой жил.площади.

    Возможно ли юридическими методами сделать так, чтобы квартира при новом собственнике была без обременений?

    Да, для этого хозяйка квартиры (дочь бабушки) должна внести изменения в ЕГРП и получить свидетельство о государственной регистрации права уже без обременения. Для этого ейнеобходимо обратиться с соответствующим заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по месту жительства.

    С Уважением.

    28 Марта 2014, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Бабушка по собственной воле может такой договор расторгнуть. 

    Для этого ей необходимо выехать к другому постоянному месту жительству. Желательно, чтобы по этому поводу между ней и собственниками приватизированной квартиры (продавцами) был заключен соответствующий договор о том, что они предоставляют ей право постоянного безвозмездного пользования в другой квартире и это является обременением их права собственности. 

    Соответственно, бабушка должна сняться с регистрационного учета в продаваемой квартире и зарегистрироваться постоянно по месту нового жительства.

     Только в этому случае ваша обязанность предоставить бабушке право пользоваться приобретенной вами квартирой будет исключена.

    28 Марта 2014, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Скрипов Алексей
    Юрист, г. Архангельск
    Общаться в чате

    Рекомендую:

    1. Выписать бабушку и зарегистрировать в другом месте.

    2. Бабушке обратиться в УФРС о погашении обременения.

    И квартира будет чиста.

    29 Марта 2014, 20:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats