Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

496 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
496 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Составление искового заявления

Повторный вопрос к ранее отправленному

https://pravoved.ru/question/382262/

Что может быть надежным основанием искового заявления по договору, поименованному как предварительный, с целью квалификации судом договором купли-продажи?

02 Марта 2014, 14:24, вопрос №384536 Сергей, г. Санкт-Петербург

Сергей оставил отзыв о сайте — показать

300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте! А сам договор Вы можете выложить?

    02 Марта 2014, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор по спорному вопросу содержится на сервисе google disk по адресу https://drive.google.com/folderview?id=0B7gdSOW06emlN2RaRGJkZVpXZUE&usp=sharing

    02 Марта 2014, 14:37
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Сергей, здравствуйте!

    Основанием иска, исходя из правил гражданского процесса, является то, на чем истец основывает свои требования, поэтому именно основанием иска будет подписанный договор между сторонами.

    02 Марта 2014, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В комментарии к статье 131 ГПК РФ Гуева http://www.csgi.ru/gi/gi15/22.htm на первое место поставлены основания иска: «...В заявлении необходимо указать: …

    4) обстоятельства, на которых истец основывает свое требование. Речь идет о юридических фактах, с наличием (либо отсутствием) которых закон связывает возникновение, прекращение, изменение определенных отношений. Кроме того, в исковом заявлении необходимо изложить доказательства ..., которые подтверждают перечисленные истцом обстоятельства.

    02 Марта 2014, 14:46
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Кроме того, в исковом заявлении необходимо изложить доказательства ...,
    которые подтверждают перечисленные истцом обстоятельства.

    Сергей,  прошу прощения, а в чем вопрос?

    02 Марта 2014, 15:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей!

    Ваш вопрос не очень понятен, однако, насколько я его понял, настолько и попытаюсь ответить.

    По предварительному договору в силу ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    Если сторона предварительного договора отказалась выполнить его условия, другая сторона вправе в судебном порядке принудить его заключить основной договор.

    Надежным основанием  для принуждения стороны предварительного договора к заключению основного договора может быть отказ от исполнения им условий предварительного договора. При этом, ели отказ на связан с непреодолимой силой или другими уважительными причинами.

    В силу ст. 445 ГК  РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения  основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    02 Марта 2014, 15:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Разделяю указанный Вами способ заключения спорного договора путем понуждения уклоняющейся стороны в суде.

    Пункт 4 статьи 445: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".

    Из текста этого пункта не понятно: другая сторона после обращения в суд о понуждении получит заключенный основной договор при отсутствии других препятствий?

    Данный способ понуждения в моем случае сильно зависит от срока заключения основного договора (п. 4 ст. 429). Стороны тянут с предложением заключения основного договора до даты (срока) заключения основного договора. Я сделал по незнанию именно так: отправил предложение о заключении од почти в последние дни (файл приложения стр. 41).

    Срок заключения од в моем договоре явно не указан, но может быть определен как сумма срока окончания строительства многоквартирного дома (п. 4 Договора: "Ориентировочный срок окончания строительства Объекта 4 квартал 2009 года, но не позднее 4 квартала 2011 года", файл приложения стр. 1) и срока пуско-наладочных работ в 90 дней.

    По мнению Продавца срок заключения од 31 декабря 2010 года (файл приложения стр. 44). Срок им определен по неизвестной мне методике.

    После работ ВАС и ВС по договора потребителей о привлечении средств в строящееся жилье данный способ заключения договора купли-продажи ушел у меня из вида. Как бы его совместить с остальными основаниями, учитывающими содержание этого не простого пд?

    02 Марта 2014, 20:44
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Материалы изучил, так и не понял почему не был заключен основной договор и когда зарегистрировано право собственности продавца на квартиру. Не берусь определить шансы признать данный договор не предварительным.

    Можно попробовать попытаться признать его в судебном порядке договором купли-продажи с оплатой товара в рассрочку на основании ст.489 ГК РФ.

    Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
    3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.


    Согласно ст.488 ГК РФ

    2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.


    Согласно ст.328 ГК РФ

    1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
    3. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.


    02 Марта 2014, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ОД не был заключен по причине того, что после моего предложения его заключить Продавец сообщил о том, что по его мнению срок заключения од истек более чем год назад, даты и ссылки на переписку в уточнении выше к ответу Владимира Мурашко.

    К регистрации права собственности продавца на квартиру с целью исполнения пд, которая должна быть произведена им за 30 дней до заключения од, продавец, по-видимому, посчитал себя не обязанным, в связи с истечением срока заключения од и прекращением обязательств пд.

    В ответе продавца о прекращении обязательств сделано предложение заключить договор по новой, еще не закрытой обходной схеме - заключить договор с жск и произвести зачет денежных средств. жск не является застройщиком, не имеет права заключать гражданские договора с пайщиками, устав написан марионеточным правлением от бывшего продавца.

    В моем договоре отсутствуют условия об оплате товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит, ст. 488, 489). Наоборот, договор содержит условие о предварительной оплате товара ст. 487 закамуфлированные под задаток и обеспечительный платеж.

    02 Марта 2014, 21:04
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Сергей!

     По Вашему вопросу есть давно отработанная судебная практика. Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В результате имеется документ называющийся «ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ». Исходя из ст 5 указанного документа:

    5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному

    договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество — квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей

    На основании этой практики, суды признают предварительный договор купли- продажи, по условиям которого квартира передается после строительства дома, договором долевого участия в строительстве дома. Указание на эту судебную практику в иске, служило надежным основанием для квалификации судом договора как договор долевого участия в строительстве (в моей практике), с соответствующими последствиями, т.е. передачей квартиры покупателю.
    02 Марта 2014, 18:55
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте Вячеслав!

    Знакомился по мере возможностей с Обобщением коллегия по гражданским делам ВС, опубликованном в Бюллетене ВС за 2003 год и копировал его текст на свой ресурс http://yakor.forum24.ru/?1-6-0-00000026-000-0-0#006. После анализа правовой природы различных договоров о привлечении средств в строительство жилья от граждан (каждому названию соответствует свой пункт в Обобщении) коллегия признала такие договоры уникальными sui generis. Через год в 2004-м появляется закон, регулирующий такой уникальный тип отношений — ДДУ.

    1. Как сегодня известно, в Обобщении коллегия по гражданским делам ВС сделала вывод, по которому застройщик и др. не могут продавать будущюю недвижимость во время строительства, как в моем случае. Вывод сделан без учета п. 2 ст. 455: "Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи".

    Коллегия применила метод согласования предмета договора готового товара к строящемуся и пришла к неверному выводу: "Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства ... условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным".

    Требование к регистрации договоров кп создаваемой недвижимости в выводах коллегии ("В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации") спорное. Например, жск до нынешнего времени не регистрируют права участников долевого строительства:

    Далее, указание на отсутствие гос. регистрации прав сделано препятствием к продаже строящейся недвижимости, как для готовой вещи.

    Наконец, и вывод о невозможности согласовать, зарегистрировать условия будущего договора делает и его недействительным: "По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным".

    2. Во всем остальном, в особенности в части применения закона о потребителях, это решение нужно использовать для обоснования не предварительных отношений: "В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т. д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

    В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

    Решение моего Продавца в сообщении о прекращении обязательств по договору направлено на установление отношений на которые не распространяется закон о потребителях. Закон о ДДУ разрешает такие правоотношения.

    3. Понравилось в выводах о нарушении более общего права граждан вне зависимости от вида договора на строительство жилища, которое может быть первым основанием иска: «Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

    В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

    Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса ..., Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов».

    4. Обобщение можно использовать для признания моего договора этим особым видом отношений ДДУ. В конце 2012 и начале 2013 ВС указал, что для такого признания необходимо установить, что стороны в действительности имели ввиду ДДУ. В моем случае я такой согласованной воли сторон не вижу: я как покупатель, например, не стремился к регистрации ДДУ, отправил в соответствии с обязательствами предложение о заключении од, а Продавец, как установлено судебными решениями, уклонялся от заключения ДДУ и заключал иные договора на строительство. Такое проявление воли может препятствовать удовлетворению требования о признании ДДУ.

    03 Марта 2014, 14:05
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Сергей, ссылаясь на эту практику, я признавал право собственности на квартиры в суде.  ДДУ стали заключать только после 2010 года (в более-мене массовом порядке). Вы верно пишите, что Ваш договор можно признавать как ДДУ. Поэтому нужно обратится в суд и признавать право собственности на квартиру, т.к. фактически с Вами был заключен ДДУ.

    03 Марта 2014, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats