Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Составление искового заявления

Что может быть надежным основанием искового заявления по договору, поименованному как предварительный, с целью квалификации судом договором купли-продажи?

Ссылка на материалы:

https://drive.google.com/folderview?id=0B7gdSOW06emlN2RaRGJkZVpXZUE&usp=sharing

С уважением, Сергей Кочкуров. Почта: skochkurov@gmail.com

04 Марта 2014, 15:39, вопрос №382262 Сергей, г. Санкт-Петербург

Уточнение клиента

Наталия, здравствуйте. Спасибо за ответ.

1. По договору квартира оплачена, создана, но не передана продавцом покупателю. Продавец на требование о передаче (страница 43 Приложения) заявил, что «договор прекратил свое действие» (страница 44 Приложения) и предложил заключить новый договор с другой организацией, а «внесенные денежные средства» зачесть в счет нового договора. При этом предложенный новый договор более ущербный и кабальный для покупателя, чем имеющийся. В своем ответе по требованию о передаче контрагент, кроме того, заявил “Что если Вы желаете сохранить право на получение квартиры … в собственность, Вы имеете возможность ...” сообщив о том, что мое желание, волеизъявление и право покупку были ему известны.

2. В первое ваше предложение я доставил слово «это»: «Если квартира оплачена и передана, то ЭТО факт того, что стороны достигли всех условий договора...» Верно?

3. Сочетание слов «фактически исполнили» потребовало для меня пояснений в значении.

«Фактически» означает на деле, в действительности. По Ефремовой: «связанный с фактом, достоверно существующий (истинность чего доказана), реальный, существующий, но не имеющий законной, юридической формы». Последний смысл указывает на существование без юридического оформления.

«Исполнять» - сдерживать слово, нести какие либо обязанности, осуществить на деле, провести в жизнь, выполнить поручение, просьбу, желание, обещание, свой долг. Смысл указывает на существование с «юридическим» оформлением.

Получается - «фактическое исполнение» описывает неоформленное действие, исключительный случай ( http://www.clj.ru/publications/6/173/ ): «Исключением из приведенного правила является такое положение вещей, когда договор НЕ СОДЕРЖИТ того или иного существенного условия, но фактически был исполнен сторонами и при его исполнении у них не возникало разногласий». Словами статьи о толковании договора «фактическое исполнение» связано с «действительной волей сторон», которая определяется в том числе «последующим после заключения договора поведением сторон».

Фактическое исполнение договора его сторонами как их последующее поведение МОЖЕТ свидетельствовать о том, что стороны руководствовались условиями договора и считали себя связанными ими. При таких обстоятельствах основания считать такой договор незаключенным отсутствуют, хотя формально в нем и не согласованы существенные условия.

Похоже, мой спор является спором о заключённости договора, а позиция оппонента в подтверждении заключения им предварительного договора, основана на отсутствии в договоре существенных условий договора купли-продажи. Указание вами на определение заключенности в статье 432 должно стать основанием для искового заявления.

Далее в статье по ссылке выше приводится пример, когда неопределенность в сроке заключения договора подряда устраняется фактическим поведением по выплате аванса.

Исполнение договора в моем случае, когда предоплата получена, а товар не передан и есть возможность получить преимущество в виде беспроцентного займа можно описать наблюдением Витрянского ( http://www.clj.ru/publications/6/173/ ): «Витрянский В.В. в ряде своих работ обращает внимание на то обстоятельство, что "… споры о признании договоров незаключёнными в большинстве случаев инициируются недобросовестными должниками в качестве ответной меры с их стороны на обоснованные требования кредиторов о применении к ним мер договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств", в связи с чем формальное применение общего правила может привести к негативным последствиям в той или иной области гражданского оборота, поскольку защиты от законных требований контрагента, надлежащим образом исполнившего свои обязательства, в виде признания сделки недействительной или незаключённой и применения к ней соответствующих последствий может требовать недобросовестная сторона, в результате чего вместо "...реализации задачи обеспечения стабильности договорных отношений путём всемерного усложнения процесса оспаривания сделки мы получаем дополнительное средство защиты недобросовестных участников имущественного оборота, которые, не исполнив обязательств, могут добиться, по сути, автоматического признания договора, исполненного контрагентом, недействительной сделкой".

4. Нашел еще статью по теме: Телицин Сергей Юрьевич. О подходах к толкованию гражданско-правового договора, копировал ее на свой ресурс - http://yakor.forum24.ru/?1-13-0-00000025-000-0-0#027 . Нужно отразить с точки зрения фактического исполнения договора его заключение.

5. Познакомился с Вашим сайтом, публикациями по строительству: http://yakor.forum24.ru/?1-13-0-00000025-000-0-0#025

28 Февраля 2014, 14:49
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Словесникова Наталия
    получен
    гонорар
    80%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Сергей, здравствуйте. 

    Если квартира оплачена и передана, то факт того, что стороны достигли всех условий договора и фактически его исполнили. В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Касательно квалификации, то пред.договрр квалифицируется судами, как как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

    27 Февраля 2014, 17:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Словесникова Наталия
    получен
    гонорар
    80%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Сергей, здравствуйте. 

    Если квартира создана это означает, что дом введен в эксплуатацию верно? Если при этом ничьи права на квартиру не зарегистрированы, может Вам сразу  иск о передаче квартиры (исполнении договора) и признании права собственности? Вы же в общий суд? 

    Исключительно мое мнение, как бы я обосновывала, исходя из практики рассмотрения общими судами споров по договорам, по именованным как предварительными, но содержавшими условия об оплате:

    1.  ст. 309, 310 ГК — обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства (как раз Ваш случай!!!) и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    2. заключен договор, поименованный ими как предварительный, по которому стороны обязуются в будущем на предусмотренных договором условиях заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем

    3. предварительный договор устанавливает обязанность покупателя  до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, следовательно такой договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате

    4. ст. 432, 433 ГК РФ — договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Следовательно спор подлежит разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи:

    п. 3 ст. 487 ГК РФ — в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара.

    28 Февраля 2014, 21:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Наталия, здравствуйте. Мной в некорректной упрощенной форме дано утверждение «квартира создана». Далее сообщение только по одному первому предложению Вашего ответа. Оно, конечно, не главное для искового заявления, но уточню его и попытаюсь убрать знак вопроса.

    Товаром по спорному договору купли-продажи является квартира (пп. 1, 2 Договора, стр. 1 Приложения) в строящемся жилом доме. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

    Квартира не создается в отдельности, застройщиком создается по договору с собственником земельного участка жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (Приложение стр. 16). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (ст. 55 ГрК РФ). Получение разрешения на ввод в эксплуатацию является датой окончания строительства дома (п. 4 Договора).

    Далее застройщик выполняет пуско-наладочные и инвентаризационные работы в течении 90 дней (п. 15 Договора) и жилье становится пригодным к эксплуатации и отвечает требованиям жилищного законодательства, отвечает требованиям Договора.

    Квартира является видом жилого помещения (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

    О готовности объекта долевого строительства (секции или всего многоквартирного дома) застройщик сообщает покупателям или участникам долевого строительства (ст. 8 закона о долевом участии в строительстве). 02.05.2012 Продавец на сайте своего Агента сообщает об окончании строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче Покупателям. Сторона в сообщении названа в соответствии с названием стороны договора купли-продажи, что свидетельствует об исполнении Продавцом договора купли-продажи и таковом его понимании. Адрес сообщения - http://www.lidgroup.ru/news/?view=126 , (страница 42 Приложения). Сообщение Продавца о готовности квартиры к передаче будет более точным назвать «созданием квартиры», ее введением в гражданский оборот в соответствии с Договором. Под «квартира создана» я имел ввиду, то что она по мнению Продавца отвечает требованиям к товару в Договоре и готова к передаче.

    Спасибо за содержательный ответ. Вторую часть пояснений планирую представить завтра.

    01 Марта 2014, 17:25
  • Юрист - Словесникова Наталия
    получен
    гонорар
    80%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Сергей, здравствуйте. 

    Я правильно поняла, что с одной стороны  квартира не соответствует требованиям (недостатки, дефекты и т.д.), с другой стороны застройщик (он же продавец) не хочет договор исполнять, т.е. квартиру передавать?

    01 Марта 2014, 19:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шиганов Иван
    получен
    гонорар
    20%
    Шиганов Иван, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Сергей, здравствуйте!

    В начале 2013 года Верховным судом РФ было издано очень интересное письмо - Письмо> Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

    В данном письме Верховный суд РФ указал следующее - Действие Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

    В Вашем случае имеет место цель застройщика — строительство многоквартирного дома. В связи с этим указанное свидетельствует, что несмотря на подписание предварительного договора между Вами и застройщиком возникли правоотношения в сфере долевого строительства и на Вас распространяется ФЗ № 214.

    Указанный вывод обосновываю собственной практикой — в июне 2013 года имел судебный опыт по признанию права собственности за гражданином по предварительному договору и взысканию с застройщика неустойки по ФЗ № 214 (Пушкинский районный суд, застройщик — Дальпитерстрой, Росстрой).

    В данном случае Вам необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки с застройщика.

    02 Марта 2014, 18:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats