Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Заключение предварительного договора о продаже квартиры (вторичный рынок) не с собственником, а с риелтером/риелтерской конторой по доверенности
Добрый день, рассматриваю покупку квартиры на вторичном рынке. Хотела заключить предварительный договор, прежде чем вносить аванс. Столкнулась с тем, что риелторская контора возражает против заключения предварительного договора напрямую между мной, покупателем и продавцом. Продавец - одинокая пенсионерка, не продвинутая и бедная. Риелтор взял у продавца нотариальную доверенность (не знаю - на физ.лицо или на юр. лицо) и хочет, чтобы я заключала договор с ним, риелтором, и аванс вносила ему. Якобы в доверенности написано, что риелтор может принимать деньги. Продавца на переговоры, просмотр документов на квартиру и на выплату аванса приглашать отказываютя. То есть сравнить паспорт и лицо я не смогу. Пенсионерку я в лицо видела, но зрительная память у меня плохая. На подписание основного договора продавец якобы придет сама.
Возникают опасения по поводу безопасности сделки.
Не является ли это повышенным риском? Может же дойти и до такого, что риелтор возьмет деньги из банковской ячейки вместо продавца, а продавец потом в претензии ко мне будет, даже если и расписку напишет?
Добрый день, Ольга.
По тому, что Вы написали, на мой взгляд, можно судить либо о недобросовестности риэлтора либо некомпетентности. Проверять документы на квартиру нужно, присутствовать при передаче аванса тоже — хотя бы для того, чтобы при наступлении определённых негативных обятоятельств Вас не посчитали недобросоветным покупателем:
«Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)суд признал обоснованными доводы истца о недобросовестности приобретателя Ц., отметив, что покупатель сведениями о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества не располагал, разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения не принимал, с правоустанавливающими документами на квартиру не знакомился, основания возникновения права у продавца на квартиру не выяснял, условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал, непосредственный осмотр приобретаемого имущества не осуществлял.
Самый идеальный вариант, конечно, вообще напрямую заключать договор с продавцом, а не по доверенности — это снижает риск мошенничества и других проблем.
Ольга, добрый вечер! Ваше опасения имеют место быть! Настораживает тот факт, что Вам не приглашают продавца. А доверенность Вы видели? Надо внимательно изучить доверенность. Но У Вас есть еще один выход — это заключить предварительный договор у нотариуса. Нотариус должен проверить доверенность риелтора.
Ольга, здравствуйте!
Не является ли это повышенным риском?
Это является риском, поскольку нужно проверить действительно доверенности, можете её проверить на сайте нотариальной палаты.
Может же дойти и до такого, что риелтор возьмет деньги из банковской ячейки вместо продавца, а продавец потом в претензии ко мне будет, даже если и расписку напишет?
Да, такое может быть, но нужно внимательно читать договор купли-продажи, если там будет условие, что если Вы передадите деньг лицу по доверенности, то проблем с исполнением обязательств не будет. Никто не сможет предъявить претензии.
549 ГК РФ
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Нужно анализировать договор, предоставьте его юристу.
Поправлюсь относительно договора вместо купли-продажи предварительный договор:
Статья 429. ГК РФ Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор долженсодержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В любом случае условия предварительного договора должны содержать условия договора купли-продажи.
В Вашем случае, если у риелтора заключен агентский договор, то укажите, что пусть и в рамках него и работает, а Вы деньги передадите Продавцу, так как для Вас безопаснее.
Если он так хочет получить деньги, укажите ему, что он получит агентское вознаграждение от Продавца. Вы ему ничего не обязаны платить.
Если сделка для Вас важна, то рекомендую Вам нанять юриста, который будет сопровождать весь ход сделки, изучит все необходимые документы, проверит их действительность и совершит другие важные действия. Иначе в такой ситуации очень легко попасть на мошенника.
К тому же насколько я понимаю, риэлтор выступает именно от лица пенсионерки и договор он тоже с ней заключал о предоставлении риэлторских услуг, а значит он в любом случае работает на неё, а не на Вас, даже если он не мошенник. И договор купли-продажи наверняка может быть составлен не в Вашу пользу.