Как потребовать неустойку

Добрый день! хотела бы узнать, как происходит процесс взыскания неустойки с застройщика.

Есть предварительный договор купли-продажи квартиры, где указана сумма так называемого обеспечения данная застройщику на покупку квартиры в размере 2 млн 278 тыс руб,которая полностью была перечислена 12 марта 2011 года, по ПДКП передача квартиры в собственность должна состоятся была не позднее 2 квартала 2012 года, то есть просрочка уже более чем на год.так же в договоре есть пункт,цитирую дословно:

в случае, если по вине продавца(застройщика) основной договор не будет заключен в срок, предусмотренный настоящим договором, покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора....в этом случае продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные в качестве обеспечения в течение 40 дней.возврат суммы производится с оплатой процентов в размере ставки рефинансирования,действующей на момент возврата денежных средств, за период с даты поступления ден. средств на счет продавца (т.е. 12 марта 2011 года) до даты списания со счета продавца.

и каким образом происходит взыскание? через суд? и если ссылаться на закон о Защите прав потребителей, то я не буду иметь затрать на суд?

а также смущает фраза"по вине продавца", а какие случаи могут быть не по вине продавца? что не было разрешения на строительство? поясните,пожалуйста!

Заранее благодарю,

С уважением Марина