Как продать квартиру

Здравствуйте. Хотим продать квартиру, купленную под материнский капитал в долевом строительстве. Проживаем в частном доме(150кв.м.) 2 взрослых и 3 ребёнка. Подскажите, какие документы нужно собрать для продажи. Заранее спасибо.
Дмитрий

Поясните пожалуйста, а доли детям в этой квартире Вы уже выделили?

Здравствуйте! Если Вы распорядились материнским капиталом на приобретение квартиры по договору долевого строительства, то до сдачи дома, подписания передаточного акта и регистрации права в Росрреестре и в последствии выделении долей детям продать квартиру нельзя.

Если же квартира приобретена сразу в долевую собственность в том числе и детей, то необходимо в первую очередь обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о предоставлении предварительного разрешения на продажи квартиры, но при этом такое разрешение может быть выдано в том случае, если имущество детей не уменьшится, то есть необходимо либо приобрести равноценные доли детям либо подарить их например в доме, в котором Вы проживаете.

Хотим продать квартиру, купленную под материнский капитал в долевом строительстве. Проживаем в частном доме(150кв.м.) 2 взрослых и 3 ребёнка. Подскажите, какие документы нужно собрать для продажи. Заранее спасибо.
Дмитрий

Добрый день.

Если доли детей уже выделены, то особых проблем быть не должно, потребуется только получить согласие у органов опеки и попечительства, куда Вам нужно обратиться. После чего сможете продать квартиру.

Если же доли детей еще не выделены, то сначала нужно выделить доли детей, а потом также получать согласие органов опеки и продавать квартиру. Согласие получать обязательно, выделять доли тоже.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Продать такую квартиру вполне возможно, однако необходимо помнить про определенные моменты.

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.
Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:
— дети не лишатся своей доли в праве собственности;
— жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.
Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:
— заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
— свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
— документ об оценочной стоимости недвижимости;
— документы на квартиру;
— справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.
При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Источник kvartira3.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Добрый день!

Так как квартира должна была быть оформлена и на детей, для ее продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Более подробно:

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.
Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ. Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.
Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.
Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.
Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:
паспорта родителей;
согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
документы на продаваемое жилье;
документы на покупаемое жилье.
Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.
Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.
Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.
Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.
Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.
Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.
Источник: sovetnik.consultant.ru/materinskij_kapital/kak_prodat_kvartiru_kuplennuyu_na_materinskij_kapital/

Дмитрий, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для начала в орган опеки и попечительства:

— собственноручно заполненные заявления от обоих родителей несовершеннолетнего (или документы, объясняющие их отсутствие — свидетельство о смерти, судебное решение о лишении родительских прав или решение о признании безвестно отсутствующим одного или обоих родителей);
— заявление самого несовершеннолетнего гражданина РФ, если он достиг
четырнадцатилетнего возраста;
— паспорта и их копии всех участников сделки со стороны продавца —
родителей, иных собственников продаваемой недвижимости, паспорт ребенка
(по достижении 14 лет) или свидетельство о рождении;
— расписки, поданные всеми собственниками квартиры, подтверждающие
добровольное согласие на участие в сделке несовершеннолетнего
гражданина;
— все документы, дающие подтверждение права собственности продавцов на
недвижимость, выступающую в роли объекта сделки;
— план квартиры и справка БТИ о стоимости жилья;
— надлежаще оформленная выписка о состоянии финансовых лицевых счетов
жилого имущества, в отношении которого предполагается совершить сделку;
справки об отсутствии непогашенной задолженности по коммунальным и
налоговым платежам по недвижимости.

После получения согласия непосредственно сама продажа квартиры:

Шаг 1
Для того, чтобы приступить к процессу продажи, Вам
необходимо, прежде всего, оценить сам объект продажи. В данном случае
необходимо провести анализ цен на подобные квартиры на настоящий момент.
Для наиболее объективного анализа советуем воспользоваться информацией раздела «Аналитика». Вы также можете проконсультироваться у ведущих операторов рынка недвижимости Вашего города.
В итоге, Вы определитесь с желаемой стоимостью Вашей квартиры.
Шаг 2
Теперь надо собирать необходимые для продажи квартиры документы.
Если
у Вас нет времени, возможности или желания собирать документы и справки
самостоятельно, Вы можете поручить это частному риэлтору или сотруднику
агентства недвижимости.
В таком случае Вам будет необходимо оформить доверенность и заверить ее у нотариуса.
Шаг 3
Если Вы решили собирать документы самостоятельно, то, в первую очередь, Вам необходимо посетить Бюро технической инвентаризации
(БТИ). Специалисты БТИ предложат Вам на выбор несколько сроков
предпродажной подготовки техпаспорта и справки: от 1 дня до 1 месяца. В
зависимости от выбранного срока, Вам выпишут квитанцию на оплату услуг с
соответствующей тарифу суммой. После оплаты квитанций в банке,
необходимо будет вернуться в БТИ и отдать их специалистам. После этого
Вам выдадут расписку и назначат дату выдачи готовых документов.
В
том случае, если хотите подготовить документы в срок от 14 дней
(включительно) и меньше, Вам придется доставлять специалиста БТИ на
место обследования и обратно за свой счет (на такси или собственном
транспорте).
Если у Вас в квартире сделана несогласованная
перепланировка, предпродажную справку БТИ Вы сможете получить только
после согласования всех изменений, произведенных в квартире. Подробнее о
процессе согласования перепланировки.
Далее Вам необходимо сходить в паспортный стол ЖЭКа
и проконсультироваться по вопросу выписки всех прописанных в данной
квартире. Если среди них нет несовершеннолетних детей, то Вы можете
прийти в приемные дни (вторник-четверг с 14-00 до 18-00) вместе с
прописанными членами семьи, и написать заявления на выписку. Всем
военнообязанным членам семь будет необходимо поставить отметки на
выданной в паспортном столе карточке в городском военкомате.
Если
среди зарегистрированных в Вашей квартире есть несовершеннолетние дети,
то для того, чтобы их выписать, Вам необходимо будет получить
разрешения в органе опеки и попечительства. Выданное разрешение
необходимо будет предоставить в паспортный стол.
После того, как
из квартиры выпишутся все ранее прописанные, необходимо будет оплатить
все коммунальные услуги, в т.ч. свет, газ и телефон (если имеется).
Далее
Вы оставляете в паспортном столе заявку (можно сделать заказ по
телефону) на оформлении выписки из домовой книги и копии финансового
лицевого счета (изготавливается в течение 14 дней).
Шаг 4
Теперь
необходимо выставить квартиру на продажу. Вы можете совершать эту
операцию как самостоятельно, так и с помощью профессиональных операторов
рынка недвижимости (риэлторов, агентств недвижимости и т.п.).
Вы также можете разместить свое предложение о продаже квартиры в разделе «Объявления».
Далее Вы проводите показ квартиры потенциальным заинтересовавшимся покупателям.
После
того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и
Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно,
но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже
квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения
сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.
Шаг 5
После
подготовки полного пакета документов Вам необходимо будет сделать с них
копии и подготовить договор купли-продажи. Скачать образец договора.
Вы
также можете воспользоваться услугами специалистов агентств
недвижимости, которые помогут Вам грамотно составить и заполнить договор
купли-продажи.
Теперь необходимо выбрать дату совершения сделки,
ее регистрации и расчетов (в том числе и формы расчетов) между
покупателем и продавцом. Как правило, государственную пошлину за
совершение сделки оплачивает покупатель.
Шаг 6
В день совершения сделки Вам и Вашему покупателю необходимо будет предоставить все документы в Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области (Регистрационный центр), подписать договора и заполнить заявление на регистрацию сделки.(Скачать, doc, 33 КБ) Подписи на заявлении ставятся только в присутствии специалиста Регистрационного центра.
После
приема документов, Вам будет выдана расписка с указанием всех принятых
документов и указана дата выдачи (от 14 до 30 дней) уже
зарегистрированных оригиналов, а также свидетельства о праве
собственности Покупателю.

www.informetr.ru/info/instructions/sell/

Пакет документов, будет зависеть от того, были и выделены доли детям или нет.

Вам потребуется при данной сделке следующие документы (зависит от того, выделены доли детям или нет):

Документ, удостоверяющий личность (паспорта сторон)

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (если дом достроен)

Правоустанавливающие документы на квартиру (догорвор ДДУ, акт приема передачи квартиры от застройщика, если квартира достроена и сдана Вам)

Кадастровый паспорт объекта (кадастровый паспорт может потребовать банк, если

покупатель приобретает квартиру при помощи ипотечного кредита)

Тех план на квартиру ( выдает БТИ)
Справка об отсутствии долгов

Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета, в которой будет указано, есть прописанные в квартире или нет, есть ли долги по оплате коммунальных услуг.

Разрешение органов опеки (если доли детям выделены)

Чтобы получить разрешение, законные представители ребенка должны обратиться в органы опеки. Для этого необходимо предоставить свидетельство о рождении
ребенка; паспорт несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет; паспорт представителя несовершеннолетнего.

Здравствуйте, Дмитрий!

К сказанному выше добавлю, если доли не выделены на несовершеннолетних детей, то Вам необходимо заключить соглашение об определении размера долей квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. При этом родители вправе определить размер доли по собственному усмотрению. При этом возникшая на основании соглашения долевая собственность родителей и детей на квартиру в долях, размер которых будет определен в соглашении, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра. Только после получения свидетельств о праве долевой собственности (внесения соответствующих сведений в ЕГРП) на родителей и детей такую квартиру можно продать. Несоблюдение указанного выше может явится основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (например, по иску прокурора).

С уважением Федоров Денис Николаевич.

Здравствуйте. Список документов для продажи дома: 1. Паспорта ваш и мужа. 2. Свидетельства о рождении детей (при наличии паспорта). 3. Согласие органов опеки и попечительства на продажу долей детей. 4. Договор купли-продажи в 3 экземплярах. 5. Акт приема передачи дома в 3 экземплярах. 6. Свидетельства о собственности всех сособственников.
Т.к. дом куплен с использование маткапитала, вы обязаны в течении 6 месяцев выполнить обязательство, которое давали у нотариуса для пенсионного фонда о выделении долей детям. Доли детям можно просто подарить, т.е. зарегистрировать сделку дарения в росреестре. После уже взять согласие органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних детей и продавать дом. Органы опеки дадут согласие на продажу в том случае, если в замен проданных долей вы детям предоставляете равные доли или больше по площади, т.е. не ухудшаете жилищные условия детей.
Так же органы опеки и попечительства могут дать согласие продать дом без выделения долей в этом доме, но с предоставлением в другой жилплощади долей детям, т.е. вы должны купить дом такой же по площади или больше.
Но не вздумайте продавать дом, не выделив доли детям и не предоставив в замен им другого жилья в собственность. Т.к. пенсионный фонд делает проверки по выполнению нотариального обязательства о выделении долей детям. И если вдруг вы попадете под проверку, то ваши действия будут расценены, как мошенничество, а именно нецелевое использование средств государственного бюджета.