Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск
  • 21 МАР 2015
    комментарии: 26
    автор: Дьяченко Виктор

    Нужен совет

    Есть участник долевого строительства и застройщик, который не передаёт квартиру в уже построенном и введённом в эксплуатацию жилом доме. ДДУ в Росреестре зарегистрирован. Не передаёт застройщик в связи с тем, что хочет получить дополнительные деньги по результатам обмера БТИ (+2,4 кв.м.).

    Но в ДДУ указано, что при взаиморасчётах сторон изменение площади менее чем на 5 кв.м. стороны считают несущественным.

    Какой лучше (целесообразнее) иск подавать:

    — о признании права собственности (госпошлина под 60 тыс.руб.)

    или

    — об обязании застройщика передать объект (госпошлина 6 тыс.руб.).

    С застройщика что либо получить потом будет невозможно — нового строительства не ведёт, масса исков в арбитраже от поставщиков…

    Заранее благодарен за советы.

Комментарии (26)

  • о признании права собственности естественно

     
  • На самом деле — мне кажется можно попробовать иск о передаче объекта. Договор на вашей стороне. Иск по сути об исполнения условий договора, которые застройщик и нарушает требуя какие то деньги сверху.

    Право собственности потом будет регистрировать в росреестре через договор и акт приема передачи. Я бы начал с этого.

    Иск О признании права собственности- может быть и быстрее как механизм ( с решением суда по сути сразу в росреестр)… но дороже в разы.

     
    • В какие разы? Владимир, по вашему, «объект» — не имущество, а требование о передаче объекта — неимущественный иск?

      И вообще, при чем тут объект, если речь идет о конкретном объекте, с индивидуализирующими признаками — квартире.

      Так и нужно этот «объект» называть — квартира, суд-то ведь не удастся ввести в заблуждение, рассчитывая назвать квартиру «объектом», чтобы суд решил, что у вас — неимущественный спор.

      Вот будете требовать передачу неопознанного летающего объекта, тогда, может, и удастся суд убедить, что спор — неимущественный.

       
      • Да, мы требуем имущество. НО — я считаю надо требовать не признания права собственности- с этим проблем то нету пока. Проблема в получении объекта и нарушения стороной- застройщиком условий договора. Вот поэтому я и говорю — что требовать передачи объекта- т.е. квартиры.

        + при этом требовать всех компенсаций и неустоек.

        На счет гос пошлины- на самом деле тоже не пойму почему такая вилка, но никто не собирался вводить суд в заблуждение.

        Еще интересный момент..- зпп — ст 17. гос пошлина не платиться при иске до 1 000 000 р. Если требуем передать имущество — именно передать ( читать как исполнить условия договора!!) — это у нас имущественные треобвания все таки или нет?:

         
        • «Да, мы требуем имущество. НО — я считаю надо требовать не признания права собственности- с этим проблем то нету пока. Проблема в получении объекта и нарушения стороной- застройщиком условий договора».

          Забавный у вас подход, Владимир. Если нет проблем, зачем в суд обращаетесь? По договору есть обязательство передать квартиру в собственность. (Или нет?) Не передают. В собственность.

          И при этом проблемы, по вашему, только с передачей объекта. Не в собственность, ни разу. И как тогда застройщик обязан исполнить договор, не передавая объект в собственность? В аренду, что ли, или, может, в дар? Или, может, друг заключал ДДУ ради абстрактного исполнения договора, а не передачи квартиры в собственность?

          То, что вы называете требованием «передать объект» — исключительно имущественный иск. Вы истребуете имущество, а не просто обязываете к исполнению сделки. Точнее, ее исполнение заключается именно в требовании передать имущество. А это, по определению, иск — имущественный.

          На отношения по долевке в части, не урегулированной ФЗ Об участии в долевом строительстве, применяется ЗоЗПП (ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 ). Следовательно, и на порядок и условия уплаты госпошлины — тоже. И не надо пытаться имущественный иск превратить в неимущественный.

          В общем, что в лоб, что по лбу. Как вы требование ни пытайтесь представить, оно — имущественное. Фантазии тут не помогут.

           
          • Собственность регистрирует не застройщик, он лишь передает объект- квартиру… и уже после факта передачи — человек идет и сам регистрирует на себя. Я говорю об условиях договора- передать обязан, не передает- не исполнят договор.

            Вот — об этом я говорил — обзывание к исполнению сделки. Но получается что да- все таки все время мы натыкаемся на имущественный иск. А если так- то квартира все равно стоит дороже 1 млн руб.

             
            • Речь о регистрации вообще не шла, зачем это уточнять? Регистрация — совершенно другой вопрос. Иск имущественный, в любом случае.

              Но не ясно, почему рассматривается в арбитраже. А то, может, и ЗоЗПП вообще не применяется.

               
            • Чую я что речь идет о банкротстве там… и может быть пошли через арб управляющего..

              если ИП — то там обычно дду такой не делают… все таки 214 фз это для граждан а не ип или юр лиц… и даже если человек имеет статус ип — договор то для личных нужд должен идти. и требования тоже- через общую юрисдикцию.

               
            • Не поняла, какой-то тсраный топик. Вы, Владимир, и Виктор, создавший топик — одно и то же лицо? Топик, вроде, один человек создал, а в вопросах от имени его автора участвует еще один.

              Вообще не поняла, о чем речь: «чую я что речь идет о банкротстве там… и может быть пошли через арб управляющего..

              если ИП — то там обычно дду такой не делают… все таки 214 фз это для граждан а не ип или юр лиц… и даже если человек имеет статус ип — договор то для личных нужд должен идти. и требования тоже- через общую юрисдикцию».

              Во-первых, одного «чую» для обращения в арбитраж как-то недостаточно. Даже если у вас суперобоняние.

              Во-вторых, кто вам такую ерунду сказал про 214 ФЗ — только для граждан? Читать его не пробовали, прежде чем начать обсуждать вопрос о конкретных шагах по обращению в суд?

              В общем, ничего не понимаю. Может, задавая вопрос, следует более точно излагать обстоятельства вместо домыслов?

               
            • «странный», в смысле.

               
  • Виктор, уточните, в договоре ДДУ срок передачи объекта дольщику после получения разрешения ввода в эксплуатацию прописан?

     
  • 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3настоящей статьи.


    Если срок не истек, то ваши исковые требования суд отклонит.

     
  • Дьяченко Виктор 21.03.2015 23:13
    favorite-btn

    Срок передачи был определён договором — декабрь 2014 года. Акт ввода в эксплуатацию выдан в октябре 2014.
    Застройщик в сентябре 2014 предлагал дольщику приехать в офис заключить допсоглашение об изменении сроков передачи. Мы попросили выслать нам проект соглашения (отправили письмо с описью, было доставлено) — застройщик проигнорировал.

     
  • Дьяченко Виктор 21.03.2015 23:16
    favorite-btn

    Договором предусматривалось — если дольщик отказался заключать соглашение об изменении сроков, или не ответил в 30 дней — застройщик вправе потребовать в судебном порядке изменение сроков.
    Но в судебном порядке ни кто ни чего не требовал...
    Вполне возможно, что большинство остальных дольщиков подписали такое соглашение с застройщиком.

     
    • Но ваше то- осталось в силе, ничего вы не подписывали. Значит старые сроки остались… то что подписали другие- вас в принципе не касается… нарушили сроки? — с вас + ко всему еще и неустойка + 50% штраф по зпп можно попробовать потребовать

       
  • Дьяченко Виктор 21.03.2015 23:21
    favorite-btn

    Основной вопрос у меня к коллегам в следующем.
    Дольщик мой личный друг, но заключал договор сам без совета и консультации со мной.
    У него есть все законные основания получить в собственность построенную квартиру.
    Но.
    Застройщик предбанкрот. Взыскать потом с застройщика оплаченную госпошлину и судебные расходы будет проблематично, т.е. практически невозможно.
    Ввергать друга в дополнительные расходы (госпошлина под 60 тыс.руб. без учёта оплаты представительства) не очень хочется.


     
  • «Какой лучше (целесообразнее) иск подавать:

    — о признании права собственности (госпошлина под 60 тыс.руб.)

    или

    — об обязании застройщика передать объект (госпошлина 6 тыс.руб.)».

    Ничего не поняла, откуда такая вилка в размерах госпошлины? Если иск неимущественный, госпошлина всего 300 р., если имущественный — определяется ценой имущества.

    Если «объект» и квартира, право на которую будет истребоваться — одно и то же, то это — имущественный иск. И госпошлина и в то, и в другом случае, определяется ценой имущества. Вы же истребуете не бестелесный объект, а вполне себе материальный, который имеет рыночную стоимость, т.е. стоимость квартиры. Откуда тогда взяться 6 000, если госпошлина за право собственности — 60 000?

     
  • Дьяченко Виктор 22.03.2015 00:24
    favorite-btn

    Спор будет рассматриваться в арбитражном суде.
    С января 2015 года размеры госпошлины изменились...
    Есть иск имущественный — признание права собственности. Госпошлина 60 тыс. руб.
    И есть не имущественный (по моему субъективному мнению, как раз и требующего Вашей помощи) — обязать передать оконченный строительством объект по акту приёма-передачи, т.е исполнить предусмотренное договором обязательство. В этом случае госпошлина 6 тыс. руб. (по калькулятору госпошлины арбитражного суда с физического лица).

     
    • Участник ДДУ — юрлицо или ИП? Или теперь иски с участием граждан в ДУ арбитражные суды рассматривают? Но какой бы суд ни рассматривал, требование о передаче имущества — имущественное. Обязательство заключается в передаче имущества. Разве не очевидно? Вопрос только в том — применим ЗоЗПП, или нет. Но не ясен статус истца, чтобы об этом судить.

       
  • Дьяченко Виктор 22.03.2015 21:41
    favorite-btn

    Конечный участник долевого строительства (УДС), которому не передают квартиру — физлицо.

    Он приобрёл право требования по договору уступки. Уступало право требования — юрлицо.

    Договор, на основании которого производилась уступка, заключался между застройщиком (юр.лицо) у первоначальным участником долевого строительства (юр.лицо).

    Соответственно, право требования у конечного УДС возникло на основании договора, который заключался между юрлицами. Поэтому и арбитраж.

    Пока ни какого конкурсного и иного банкротного производства в арбитраже по поводу застройщика нет. Есть только с 10 исков, в т.ч. от администрации по договору аренды земельного участка под строительство и от поставщиков застройщика по оплате полученных материалов, выполненных работ и оказанных услуг.

     
    • Тогда при чем тут арбитражный суд? Вам не кажется, что право требования у вашего клиента возникло на основании договора уступки требования? Причем право требования не к тому, кого он заменил по договору, а к застройщику. Соответственно, между гражданином и юрлицом. Поэтому подсудность — СОЮ.

      «Соответственно, право требования у конечного УДС возникло на основании договора, который заключался между юрлицами». Но из этого следует только одно: договор заключен между гражданином и юрлицом, а не между юрлицами. Соответственно, и спор между гражданином и юрлицом. Это вам ни на что не намекает в плане подсудности?

      Какое правовое значение имеет, кто там с кем раньше что заключал?

      В противном случае есть смысл учитывать, что кирпич для дома, к примеру, изготавливал иностранный поставщик, и обращаться вообще в международный суд.

      Если иск от администрации к застройщику, тогда понятно, почему арбитражный суд. Но если у граждан по договору уступки самостоятельные требования, не вижу оснований для обращения в арбитражный суд.

      С другой стороны если же вы считаете, что спор между юрлицами, как вы тогда можете ссылаться на ЗоЗПП? Ничего не поняла.

       
      • Дьяченко Виктор 24.03.2015 23:08
        favorite-btn

        Права требования возникли из договора, заключенного между юрлицами, т.е. это не был договор между физическим лицом (дольщиком) и юрлицом (застройщик).
        По уступке права требования (части требования — 1 квартира из большого количества) юрлицо (первоначальный дольщик) уступило свои права требования физлицу.
        Права требования у физлица основаны на первоначальном договоре, т.е. договоре между юрлицами.
        Так какой договор здесь является основным?
        Собственно, я и спрашиваю совета у тех юристов и специалистов конкретно в такой области, кто сталкивался с подобными ситуациями.
        Рассуждения на общие темы, увы, мне не нужны.




         
        • Так и не рассуждайте на общие темы, не занимайтесь фантазиями, изучите нормативную базу. Это иногда помогает.

          Если я — покупатель, приобрела в магазине товар (договор купли-продажи), приобретенный для этого магазином у другого юрлица — поставщика, мне, в случае спора — что, в арбитраж обращаться? Товар же был сначала приобретен по договору между юрлицами.

          А вы нечто подобное предлагаете. После уступки требования какое отношение к делу имеет то обстоятельство, что когда-то договор заключался между юрлицами? Какая связь между договором с участием этих юрлиц и нарушением права физлица застройщиком? Где вы ее усмотрели, в чем?

          Нет никаких«первоначальных» или «второначальных» договоров.

          П. 1 ст. 384 ГК:. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

          Более того, в соответствии с п. 1 ст. 390 ГК РФ: Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, ноне отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. (ну, о поручительстве вы ничего не писали, останавливаться на этом не будем).

          Может, этого будет достаточно для правильных выводов?

          Права физлица основаны на основании уступки требовния. Это озгначает, что права по договору, принадлежаышие юрлицу, перешли к физлицу.

          После заключения этого договора произошла замена лиц в обязательстве. За-ме-на! Вы, судя по вашим утверждениям, считаете, что физлицо стало участником договора наравне с предыдущими двумя юрлицами? А сам договор, видимо, превратился в трехсторонний? Два юрлица и физлицо. Круто, конечно, но и в этом случае подсудность — СОЮ, Увы!

          Глава в ГК, кстати, так и называется: "Перемена лиц в обязательстве". Может, вам это о чем-нибудь говорит?

          Следовательно, одно лицо выбыло, на его место заступило другое. И какие правовые основания принимать во внимание ДДУ между юрлицами, тем более, полагать, что это — компетенция арбитражного суда?

           
  • «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014) п. 10 — разъясняет, что для признания права собственности через суд иск подлежит оплате как имущественный, в тоже время у дольщика, как у гражданина-потребителя есть льгота по уплате пошлины при цене иска до 1 млн. рублей.


    Вместе с тем согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
    В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющий работы или оказывающий услуги потребителям по возмездному договору.
    Согласно ст. 27 этого же Закона исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
    Исходя из обжалуемых судебных постановлений истцы являлись сторонами в договорах долевого строительства гаражей, предназначенных для личных бытовых нужд, предъявленные ими требования связаны с нарушением ответчиком (организацией, выполняющей работы по строительству гаражей) обязательства по вводу в эксплуатацию объекта долевого строительства и передаче его истцам в установленный договором срок.
    Указанные отношения регулируются приведенными выше нормами Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
    В соответствии с пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска не превышает 1 000 000 руб."

    В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, потребители уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

     
  • Если размер госпошлины имеет такое важное значение для истца, заявите ходатайство об отсрочке.