Заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов с объектом незавершенного строительства

Часто задают вопрос, что делать, если срок действия договора аренды земельного участка (например под ЛПХ) истек, и он не был продлен (например, забыли это сделать или по уважительной причине), пролонгация договора не предусмотрена, а на участке выстроен объект незавершенного строительства (разрешение на строительство действует), при этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства не проведены.

    Некоторые авторы статей по данному вопросу пишут, что арендатор вправе обратиться в администрацию муниципального образования  с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома согласно положениям ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

  Действительно, согласно действующему законодательству, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

— собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

— собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

     Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

    Между тем, даже если учитывать тот факт, что администрация в течение полугода с момента истечения срока аренды не заявляла в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, то данное предоставление может быть только собственнику объекта незавершенного строительства, сведения о котором внесены в ЕГРН.

    Как известно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

   Допустим, что разрешение на строительство объекта еще действует, но срок правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (договор аренды) уже истек, следовательно, в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства будет отказано.

    Кроме того, кадастровые работы выполняются и в отношении объектов незавершенного строительства (п. 4.1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), которые вряд ли возможно провести без действующего договора аренды земельного участка.

    Поскольку в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства будет отказано, сведения об объекте незавершенного строительства не будут внесены в ЕГРП, и бывший арендатор не будете считаться собственником этого объекта, то предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома будет невозможным.

   Получается, что администрация в течение полугода с момента истечения срока аренды не заявляла в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов земельного участка невозможно, т.к. государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на объект незавершенного строительства не осуществлены, и в тоже время на земельном участке находится объект незавершенного строительства не являющийся самовольной постройкой, т.к. возведен на участке на основании разрешения на строительство.  

     Выход из этой ситуации есть. В моей практике уже есть одно положительное решение суда по этому вопросу.

Новиков А.П.