Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск
  • 11 ОКТ 2016
    комментарии: 15

    Договор купли-продажи с участием супругов

    Доброго всем дня! Сегодня столкнулся с интересным моментом: договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) в котором участвуют: один продавец, 5 покупателей из числа которых два являются супругами, а три их детьми. Данный договор по мнению специалистов Росреестра (начальников отдела, регистраторов) подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как в нем участвуют супруги и приобретают квартиру в долевую собственность, тем самым определяя доли в своем совместно нажитом имуществе, так сказать в договоре купли-продажи присутствуют элементы соглашения об определении долей, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Почему? Потому что так решили между собой сотрудники Росреестра. Такое правило вступило в силу (негласно — внутреннее распоряжение в Росреестре) с октября 2016 года, т. е. независимо от даты внесения изменений в СК РФ. Почему раньше принимали договоры в простой письменной форме? Ответ сотрудников Росреестра: ошибались, больше такого не будет. Какая-то логика в этом есть. Интересно мнение коллег по данному вопросу и сложившаяся практика в других регионах.

Комментарии (15)

  • Собственно логики с точки зрения формальной логики я не вижу и вот почему.

    Правовой режим имущества супругов-совместная собственность(ст.33 СК).Раздел общего имущества может быть осуществлен как в период брака, так и после расторжения. При этом раздел осуществляется либо на основании брачного договора, либо-соглашения о разделе имущества.(ст.38 СК).

    Соответственно вопрос: как может быть заключено соглашение о разделе имущества, являясь по своей природе распорядительной сделкой, право на совершение которой обладает лишь собственник(сособственник), если до регистрации перехода права собственности, разделять нечего?

    Кроме того, нужно понимать, что соглашение о разделе-ЭТО НЕ ДОГОВОР, а сделка, которая изменяет уже существующий правовой режим собственности, в отличии от брачного ДОГОВОРА, который не изменяет, а устанавливает режим индивидуальной(либо иной собственности).В этом отличие соглашения(сделки ) от договора(так же являющегося сделкой).В любом случае, как указано выше такая сделка(соглашение о разделе имущества) недействительна, как противоречащая закону(ст.209 ГК ).Единственный вариант обосновать позицию росреестра, это признать право собственности с момента подписания договора, а не регистрации перехода права собственности(или регистрации самой сделки). В этом случае, лицо, подписавшее договор становилось бы собственником и одновременно в этом же договоре приходил бы раздел имущества. Это так же означало бы придание регистрации не правообразующего значения, а лишь правоудостоверяющего(что, породило бы при виндикации множество проблем, так как достаточно было бы указать у кого договор заключен раньше. (Кстати, есть множество цивилистов считающих, что собственность возникает с момента подписания договора. Но это доктрина.......).Так что, логика росреестра противоречит целям существования его самого. Такой логикой он ''высекает сам себя''.

    Но, с бытовой точки зрения, это удобно. Имеется ввиду ситуация, когда супруги покупают недвижимость в долевую сосбтвенность у застройщика и такой договор проходит в росреестре.(хотя как говорилось выше, это не возможно на основании нормы указанных выше.)

     
    • Благодарю за мнение. Но вот мнение специалистов Росреестра однозначно — при приобретении супругами недвижимости в долевую собственность, режим совместной собственности на данное имущество прекращается (хотя его в общем и не было) и определяются доли. Так сказать 2 в одном как писал выше. даже 3 в 1: они (специалисты Росреестра) видят в договоре: сам договор, соглашение об определении долей, а также элементы брачного договора.

       
      • Евгений, вопрос, конечно спорный, я считаю. Согласно ч.1 ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. <a href="../cgi/online.cgi?req=query&REFDOC=191684&REFBASE=LAW&REFPAGE=0&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&ts=11361147629587817858&lst=0&REFDST=100868&rmark=1" class_style="" class="">Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (ч.2 ст.38). Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, таким образом до момента государственной регистрации у супругов не возникло права не вещь, соответственно, и общая собственность не возникла. Как можно разделить то, что ещё тебе не принадлежит? А речь идет именно о разделе общего имущества. В данном случае режим долевой собственности избран супругами ещё до возникновения права собственности, что вполне соответствует праву гражданина действовать своей волей и в своем интересе.

         
    • "соглашение о разделе-ЭТО НЕ ДОГОВОР, а сделка, которая изменяет уже существующий правовой режим собственности, в отличии от брачного ДОГОВОРА, который не изменяет, а устанавливает режим индивидуальной(либо иной собственности).В этом отличие соглашения(сделки ) от договора(так же являющегося сделкой)".

      Простите за оффтоп. Николай, как же расценивать изложенное в законе понятие договора?

      Статья 154. Договоры и односторонние сделки

      1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

      2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

      3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

       
      • Михаил, я не буду вдаваться в подробности 157 и понятия договор, так как можно очень далеко уйти.но, то, что я написал основано на гк и мнениях видных цивилистов.Кроме того, я логично со ссылками на закон обосновал не правильную логику росреестра.к сожалению у нас в каждом городе свои понятия.но, в любом случае, с формальоой точки щрения соглашения о разделе быть не может пока отсутствует совместная собственность.И это главный аргумент.

         
  • А вот интересно, когда один из супругов приобретает объект недвижимости, оформляя его на себя, а потом определяет доли всем членам семьи… Такая сделка тоже должна быть удостоверена нотариально?

    Росреестр мне сказал однозначно — да.

    Нотариус сказал, что сделает нотариальные документы на регистрацию только при наличии письменного разрешения органа опеки на выделение долей (!).

    Квартира приобретена в совместную собственность супругов изначально.

    Во исполнение обязательства (там материнский капитал задействован) надо определить долевую собственность с участием детей. Это соглашение об определении долей.

    Зачем нужен нотариус??? Зачем нужно разрешение опеки нотариусу???


     
    • Добрый день! Если в сделке участвует один из супругов, то к нотариусу не нужно идти. Но доля, оформленная на имя супруга будет являться совместной собственностью супругов. При оформлении соглашения об определении долей нужно идти к нотариусу, так как соглашение подлежит нотариальному удостоверению, а вот зачем опека, пока не могу понять.Вообще стали зажимать со всех сторон нотариусом...

       
    • Татьяна, странные вопросы Вы задаете:))) Нотариус Росреестру только на первый взгляд как пятая нога собаке… Они же не проверяют нотариально удостоверенные сделки. Грех отказываться от возможности спихнуть побольше ответственности на нотариусов. (А, может, президент нотариальной палаты рыбачит с руководителем местного УФСГРКиК и после третьей под уху решили, что лишними деньги не бывают).

      А опека (как и все остальное подобное) нотариусам нужна только для одного — на всякий пожарный случай (вдруг, кто спросит, а у него есть).

       
      • Я думала, одной мне так видится...))


         
        • Порой нотариусу столько, на мой взгляд, ненужных документов требуется… на мой вопрос: «Зачем Вам всё это?» — «Надо» — отвечают. И если такие документы не предоставишь, то и не получишь нотариального удостоверения. Также очень странно получается: двойная сделка — отчуждение долей несовершеннолетних и одновременное приобретение на их имя долей в праве в ином имуществе. Первая сделка — обязательное нотариальное удостоверение, вторая — нет. Но нотариус хочет заверить обе сделке или вообще не будет заверять, так как не будет уверен, что будет зарегистрировано право детей на доли в приобретаемом жилье, согласно разрешению опеки. Но ведь нотариально удостоверенный договор не даёт гарантии того, что после нотариуса люди пойдут в Росреестр.Да и в общем первую сделку без второй и так регистраторы не пропустят.

           
  • На мой взгляд сотрудники Росреестра правы в данном вопросе, подобный договор действительно содержит элементы соглашения о разделе общего имущества супругов, а оно подлежит нотариальному удостоверению. Однако можете попробовать либо заключить договор в простой письменной форме, но задним числом, либо как вариант опять же в простой письменной форме, но доли супругов не определять, то есть так и писать что определенная доля приобретается супругами в общую совместную собственность. Конечно есть еще один вариант, но я над ним на днях подумаю, мне думается что третья задумка не пройдет. По ней Вы заключаете задним числом предварительный договор купли продажи, а на регистрацию уже подаете основной, предварительный заключается в форме установленнгой для основного, следовательно тут мне думается можно в итоге избежать нотариального удостоверения, но надо думать конечно.

     
  • Кто-то зашифровал часть моего послание. А может быть, это зашифрованное послание из будущего...