Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск
  • 15 МАЙ 2016
    комментарии: 25

    Нужно мнение специалистов по земельному праву

    Здравствуйте, уважаемые коллеги!

    Нужно ваше мнение по одному вопросу. Попробую описать кратко.

    В мае 2009 г. гражданин получает в результате торгов (аукцион) в аренду на 3 года земельный участок под ИЖС в одном из сел Подмосковья. В сентябре 2009 г. договор аренды зарегистрирован в Росреестре.

    Земельным участком арендатор не пользовался, ничего на нем не строил, оплатил за первый год и благополучно забыл о нем.

    В настоящее время имеем претензию, в которой администрация муниципального образования требует погасить задолженность по арендной плате за 5 лет и уплатить пени за просрочку платежей согласно условиям договора, ссылаясь на то, что, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, так как з/у по окончании срока действия договора аренды не возвращен по акту приема-передачи, использовался при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

    Итак, моя позиция такова.

    Во-первых, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Никакого пользования земельным участком не было. Он не огорожен, на нем не велись строительные и другие работы. За это время он порос деревьями и кустарником. Более того, статья, как я понимаю, касается прав арендатора, а не арендодателя.

    Во-вторых, статья п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ гласит: а рендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

    Понятно, что никаких торгов не было.

    Арендная плата за период с 2010-2012 гг взыскана быть не может в связи с истечением срока исковой давности. В мае 2012 г. срок договора аренды истек. В отсутствие фактов о пользовании земельным участком и без проведения торгов считаю автоматическое возобновление договора невозможным.

    Вопрос заключается в следующем: в свете изложенного выше следует ли считать понятия " заключение на новый срок договора аренды" и «возобновление договора аренды» идентичными? Есть ли у кого судебная практика на схожую тему? Решение по делам с таким вывертом в сети найти не удалось. Статья 621 ГК РФ, насколько я понимаю, призвана защитить интересы арендатора, а п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ — наоборот, арендодателя, а тут юрист МО выкрутил все задом наперед.

    Заранее благодарю. Хотя и предчувствую, что получу ментальных люлей от Татьяны Гусевой )))

    P.S. Арендатор — мой близкий друг, цена ошибки высока, равно как и сумма, на которую претендует арендодатель )


Комментарии (25)

  • Поляков Максим 16.05.2016 20:20
    favorite-btn

    Добрый вечер! Вы абсолютно правы в части если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. А вот то что Вы не пользовались этим земельным участком по виду его разрешенного использования и то что он порос травой, так чья это вина? ст.8.8 КоАП предусмотрена административная ответственность «Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, влечет наложение административного штрафа. Как я понимаю из изложенного, речь не идет о преимущественном праве и проведению торгов. Стороны в силу Закона возобновили действия договора на неопределенный срок. По сроку исковой давности согласен, не взыщут, а какие факты должны быть при использовании земли, есть договор. Он не расторгнут, не прекращен. Таким образом он действителен. Посмотрите кадастровую стоимость земельного участка, сумма аренды считается из расчета удельного показателя кадастровой стоимости т.е. кадастровая стоимость / на площадь, (возможно МО произвели не верные расчеты).

     
  • Из всего перечисленного, могу согласиться только с один — с пропуском срока для взыскания долга по аренде за 5 лет. С одним замечанием — этот довод годится исключительно для суда, но не для административных отношений Арендатор-арендодатель.

    Изучала как-то судебную практику по взысканию арендной платы. Суды взыскивают арендную плату независимо оттого, что срок договора аренды уже истек. Арендатор ведь, реально не вернул земельный участок арендодателю. А то, что он, в нарушение условий аренды, не осуществлял на ЗУ соответствующую деятельность, это его личные проблемы. Ему никто не препятствовал.

    Закону это вполне соответствует. Ст. 622 ГК: Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребоватьвнесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

    В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка,убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.


    Относительно отсутствия торгов для возобновления договора аренды, это правило, если я верно помню, не касается арендаторов, заключивших договор арендыбез торгов. И если ваш клиент получал право аренды без торгов, в срок, установленный законом (за месяц, кажется), не предупредил арендодателя о расторжении договора, договор действительно считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    Не поняла фразу «в свете изложенного выше следует ли считать понятия „заключение на новый срок договора аренды“ и «возобновление договора аренды» идентичными?».

    п. 2 ст. 621 ГК Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

    Так какая разница — возобновлен или заключен на новый срок? Разве в этом дело? Закон вот, утверждает, что возобновлен. Я, почему-то, с этим согласна.

    Но если ваш друг заключил договор аренды на торгах — тогда, да, ничего не возобновлено, договор аренды прекращен.

    А что касается фактического пользования (точнее, непользования), арендодатель не обязан выяснять, пользовался арендатор переданным ему ЗУ фактически или нет, ведь ему с определенной целью ЗУ был предоставлен. И на определенных условиях, закрепленных в договоре. И если он условия договора не выполнял, это исключительно проблема арендатора, а не основание для освобождения от платежей.

     
    • >> Но если ваш друг заключил договор аренды на торгах — тогда, да, ничего не возобновлено, договор аренды прекращен.

      В том-то вся и штука, что торги были.

      Договор заключен на конкретный срок с конкретной датой его окончания: 19.05.2012. Никаких условий о его пролонгации нет. Механизм возвращения з/у не прописан.

      Но в свете тезиса о невозвращении участка это все мало что дает.

      К сожалению, остается надеяться на криворукость юриста администрации.

       
      • Если на торгах, тогда нет никакого преимущественного права на продление.

         
        • Но есть пользование за пределами договора. Или непользование… Во всяком случае, непередача

           
          • Вы правы, я это не учла. Если арендатор пользовался имуществом, или считается, что пользовался, как в данном случае, за рамками договора аренды, оплату с него взыщут. Не передал арендованное имущество, как было предусмотрено договором, значит, пользовался им.

             
            • Татьяна, Вы меня опять обнадежили.

              В договоре порядок возврата з/у не предусмотрен. Нет ли здесь лазейки, учитывая отсутствие никаких строений и ограждений и полную доступность з/у

               
            • Каких-либо, а не никаких...

               
            • Рауль, не хотелось бы вас разочаровывать, но обязанность возвратить предмет аренды прямо следует из закона. Ст. 622 ГК.

              А строения — не очень понимаю, как это может влиять на обязанность передачи ЗУ по окончании срока аренды.

               
            • Я исхожу из того, что механизм возвращения арендованного земельного участка не прописан в договоре. И в ст. 622 ГК РФ тоже об этом ни слова.

              Слабая позиция, не спорю, но не во сне же обыватель должен увидеть свою обязанность формально возвратить участок

               
            • Согласна, слабая. Так ведь незнание закона не освобождает ответственности за его нарушение. Даже если вам вообще сны не снятся.

              К тому же, в грамотно составленном договоре вообще нет необходимости цитировать закон.

              В договоре есть настоятельная необходимость указывать условия, когда закон предлагает альтернативу поведения или участники договора договариваются об иных условиях, не предусмотренных в законе.

              Во всех случаях действует закон. Особенно, если его требования императивны. Вам ли это не знать?

               
            • Рауль, убедить самого себя в чем угодно — не проблема. Было бы желание. Можно под это какое угодно обоснование подвести.

              Но суд — не богадельня. В суде, сами знаете, как — даже если вам что-то причитается, вы получите по самому минимуму.

              А если ваши требования или действия противоречат закону, а другая сторона — орган власти или МС, суду даже напрягаться не придется, чтобы вам отказать или с вас взыскать.

              Если бы еще закон был на вашей стороне, вы хотя бы морально чувствовали себя правым, а суду пришлось бы изловчиться, чтобы вынести решение против вас. А тут ничего подобного даже не требуется.

              Есть закон, снилось вам обязательство, установленное законом, не снилось, вы его (закон) нарушили.

              Догадайтесь с трех раз, какое будет решение суда.

              В общем, не обижайтесь, но все ваши доводы — разговоры в пользу бедных. Идя в суд, не стоит обманываться. Лучше уж сразу перспективу представлять.

              Единственное, попробуйте, может, мировое получится заключить. Мало ли...

               
            • Вы совершенно правы, Татьяна. Спасибо большое.

               
        • минус мой, промахнулся

           
  • Дармаев Александр 17.05.2016 18:01
    favorite-btn

    Арендодатель прав. За одним исключением: за пределами сроков исковой давности они взыскать долги не смогут. Но они прекрасно смогут провести земельный контроль и оштрафовать за неиспользование участка по назначению. Поле этого обязаны расторгнуть договор аренды. Но за последние три года аренду они взыщут. Плюс штраф.

     
    • Не совсем согласна с этим: «Арендодатель прав. За одним исключением: за пределами сроков исковой давности они взыскать долги не смогут».

      Не стоит быть таким категоричным. Смогут, или нет, зависит только от того заявит, или нет, арендатор о пропуске СИД. Но это возможно только в суде. Сам пропуск СИД не препятстсвует обращению в суд или заявлению требования за пределами трехлетнего срока.

      Так что арендодатель, требуя плату за все время, все-таки, прав полностью, без исключений. А пропуск СИД — это процессуальный момент, к правоте или неправоте арендодателя отношения не имеет.

       
  • Всем большое спасибо!

     
  • Рауль, здравствуйте! Есть Постановление Пленума ВАС согласно которому, если договор аренды муниципального имущества заключался на торгах, то и продление договора должно производится через торги. Продление договора без торгов является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ. Кроме того, в вашем случае имеют место вина кредитора и просрочка кредитора ( ст.404 и 406 ГК РФ) " В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.

    1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 3030.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

    КонсультантПлюс: примечание.

    Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей.

    В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно каки соглашение о продлении такого договора.

    Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ)


    {Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» {КонсультантПлюс}}
     
    • Спасибо, Виктор.

      >>Кроме того, в вашем случае имеют место вина кредитора и просрочка кредитора ( ст.404 и 406 ГК РФ)

      Корректно ли здесь применение ст. 404 ГК РФ?

      С 2010 г. и по сей день арендодатель молчал, активизировался только сейчас. Вроде бы и можно притянуть норму по аналогии, но что-то я не смог ничего похожего из практики нарыть.



       
  • Рауль, при рассмотрении спора о взыскании арендной платы за арендуемый З У нужно проверять правильность установления кадастровой стоимости ЗУ, которая составляет основу арендной платы, и нередко завышается.. Для этого нужно запросить у администрации и в кадастровой палате документы ( отчет оценщика) на основании которых определялась кадастровая стоимость ЗУ. Отчет нужно показать независимому оценщику., который может проверить соблюдались ли стандарты при определении кадастровой стоимости ЗУ.

     
  • Рауль, выскажу свое мнение. Я согласна с Вами, что для того, чтобы договор считался возобновленным на неопределенный срок, арендатор должен как минимум пользоваться арендованным имуществом. Об этом прямо говорится в ч.2 ст.621 ГК РФ. Можно попробовать ссылаться на это, указывая, что участок перестал использоваться с истечением срока договора аренды, арендная плата не уплачивалась, соответственно, отсутствуют признаки, указывающие на намерение арендатора продолжить арендные отношения. Но на месте Администрации я бы взыскивала деньги не в связи с тем, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, а в связи с тем, что участок не возвращен своевременно. Согласно ст.622 ГК РФ (Татьяна её уже указывала) если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.Таким образом, Администрация одним ударом убила бы двух зайцев: подтвердила бы прекращение договора аренды, и взыскала арендную плату за все время просрочки передачи участка по акту. В Вашей ситуации есть плюс: Администрация настаивает на том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Пока идут судебные тяжбы, и Администрация не воспользовалась возможностью договор прекратить, попробуйте уступить право аренды другому лицу. Может, вырученные деньги хоть частично компенсируют Ваши потери. Что касается оспаривания кадастровой стоимости, то во-первых, это тоже недешево, во-вторых, арендная плата будет пересчитана только за 2016 год (год, в котором подано заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки). Поэтому надо еще посчитать: стоит ли овчинка выделки.

     
    • Спасибо, Наталья.

      В невозврат-то все в конечном итоге и упирается. Арендную плату за последние три года можно считать взысканной, если не случится умопомрачение у юриста администрации МО, и он не будет настаивать на требованих, изложенных в претензии.