Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск
  • 27 ОКТ 2015
    комментарии: 17

    возможно ли взыскать плату за земельный участок?

    Добрый день, уважаемые коллеги!

    Хотелось бы обсудить с Вами одну ситуацию, потому как мое видение решение задачи клиента пока бесперспективно.

    В 2000 году две сестры покупают здание магазина для деятельности Ип по 1/2 доли в праве собственности. Через пару месяцев одна из сестер выкупает у администрации полностью и единолично земельный участок под магазином. Т.е. у здания магазина два собственника, на землю один. По решению Арбитражного суда в 2007 году за ними признано право по 1/2 доли за каждой на весь магазин.

    В 2015 году сестры разругались и по соглашению разделили магазин на два отдельных нежилых помещения, т.е. произвели реальный раздел и стали собственниками по нежилому помещению каждая на свое, имеют свидетельства.

    Теперь сестра-собственница земельного участка, на котором расположено нежилое помещение второй сестры, желает взыскать с неё аренду за пользование земельным участком под её частью магазина. Вторая сестра отказывается каким-либо образом решить вопрос о выплатах.

    Что думаю я — обязать через суд заключить договор аренды я не могу (свобода договора), взыскать неосновательное обогащение? возможно убытки (половина земельного налога). Возможно иные варианты?

    Заранее спасибо за участие.


Комментарии (17)

  • Здравствуйте, Наталья. Я бы воспользовалась ст.272 ГК РФ. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271),права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

    Тут надо бы знать, какие права на земельный участок были у предыдущего собственника здания (т.е. находилось ли здание и участок под ним в собственности одного и того же лица). Исходим из того, что право пользования участком у второй сестры прекращено.

    Согласно ч.2 ст.271 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

    Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

    В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

    признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

    установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

    Таким образом, всё-таки можно в судебном порядке установить условия пользования участком, в том числе, на правах аренды.

    Кроме того, я думаю положения о «свободе договора» несколько утратили свою актуальность после внесения изменений в Земельный кодекс. Согласно ч.7 ст.39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

    Здесь, конечно, две неравные стороны, Администрация и частное лицо. Но почему бы не применить это и к отношениям частных лиц, ведь баланс интересов сторон никто не отменял, а в данном случае налицо ущемление прав собственника земельного участка, самостоятельно несущего расходы и не имеющего возможности получать доход от использования имущества.


     
    • Спасибо за мнение, у бывшего собственника, у которого был выкуплен магазин, земля не была в собственности, по идее находилась в пользовании или аренде у администрации. Это бывшее потреб общество, даже документов не было на магазин, пришлось через суд признавать право собственности.

       
    • И при чем тут уполномоченный орган, последствия прекращения права пользования ЗУ и установление условий права пользования ЗУ (учитывая, что по закону такое право принадлежит исключительно собственнику), если ЗУ находится в собственности частного лица — одной из сестер? Ничего не поняла.

       
      • Статья 272 ГК РФ распространяется на любого собственника, будь то частное лицо или орган власти. Здесь, по-моему, все ясно должно быть. А статью Земельного кодекса про Администрацию я привела как иллюстрацию того, что понуждение к заключению договора аренды все-таки возможно. Татьяна, либо вы чего-то не поняли, либо невнимательно прочитали мой ответ.

         
  • Вот что странно: «По решению Арбитражного суда в 2007 году за ними признано право по 1/2 доли за каждой на весь магазин».

    По ГК, ЗК, переход права на здание без перехода права на земельный участок, принадлежащие одному лицу, не допускается. При переходе 1/2 здания к сестре, в силу закона, перешло соответствующее право и на земельный участок. Другими словами, если у первой сестры земля была в собственности на момент признания арб. судом права на здание и за второй сестрой, у второй сестры вместе с правом на 1/2 долю в праве на здание не могло не перейти право собственности на земельный участок. Если на тот момент у первой сестры земля была в аренде, ко второй также перешло право аренды.

    Как получилось, что при наличии общей собственности на здание, право на земельный участок осталось только за одним собственником? И как Росреестр зарегистрировал право на недвижимость без перехода права на землю? Так не бывает.

     
    • Спасибо за участие в обсуждении. Татьяна, что интересно. В процессе признания права собственности в 2007 года обе сестры отказались от ранее заявленных исковых требований о признании за ними права собственности на землю. Приложить решение не знаю как, но вот номер дела № А08-847/07-29 в Арбитражном суде Белгородской области. Значит ли отказ от иска в части признания права на землю прекращения ранее возникшего в силу закона права на пользование земельным участком у второй сестры?

       
      • Не знаю, что и сказать. Суд не может принять отказ от иска, если отказ противоречит закону или нарушает права третьих лиц.

        Может, попробовать подать иск о признании за ней 1/2 доли в праве на ЗУ, изменив правовые основания (не буду лезть в решение, сами посмотрите, какие сначала были основания). Например, на том основании, что вместе с правом на объект недвижимости переходит и земельный участок под ним?

        Хотя вы, возможно, в интересах сестры-собственницы спрашиваете (обязательно надо уточнять, а то клиенты также вопрос задают, а решения вопроса должны быть разные, в зависимости от того, чьи интересы преследуются).

        Если так, то вторая сестра, фактически арендует ЗУ. АС взыскивают аренду и в случае прекращения договора аренды, если бывший арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом.

        Либо неосновательное обогащение в виде сбережения своего имущества за счет безвозмездного пользования чужим участком. Это так, навскидку, может, ничего из этого не подойдет, а может, оба варианта подходят, или еще какой-нибудь найдется. Но вопросы, которые я бы в первую очередь проработала.

        Изучите разъяснения Пленумов, у ВАС они очень толковые, чуть ли не по всем спорным вопросам есть, судебную практику почитайте.

         
        • Ко мне обратилась сестра-собственница участка, желая получить денежки с другой сестры за пользование её ЗУ. Практики по вопросу взыскания аренды или неосновательного обогащения частным собственником ЗУ (ИП, ООО) с частного собственника нежилого помещения не нашла, только решения по взысканию администрацией неосновательного обогащения с собственников строений. Мое мнение, что ситуация не нормальна, но пока имеем, что имеем по поводу существования права собственности на ЗУ у одного человека, при том что изначально магазин покупали двое в долевую собственность.

           
    • Согласно исходным данным изначально магазин приобретен сестрами в 2000 году. Через пару месяцев выкуплен земельный участок одной сестрой. Земельный кодекс РФ вступил в силу 30.10.2001г. До этого момента такой выкуп вполне мог состояться без привязки к собственности на здание и соответствовать при этом законодательству.

       
  • На тот момент уже действовал ГК.

    Пункт 2 ст. 271 ГК действовал еще в 1999 г. в такой редакции: "2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости".

    Нормы других законов не могут противоречить ГК.

    К сожалению, никакой связи между заданным вопросом и приведенным примером с администрацией (хотя на пример это не очень похоже), я так и не смогла уловить.

     
    • Право пользования участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник здания не означает исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка. Никаких противоречий тут нет. До введения в действие Земельного кодекса РФ ситуации, когда дом принадлежал одному лицу, а земля передавалась другому — сплошь и рядом, поэтому и в этом случае я не удивлена. Статью из Земельного кодекса я привела не для связи с заданным вопросом, а относительно возможности/невозможности понуждения лица к заключению договора аренды. То, что Вы связь не уловили — не страшно. Главное, чтобы её уловила автор вопроса.

       
  • Вопрос о законности договора купли-продажи земельного участка не поднимается. Объект недвижимости имеет место быть, законность его возведения не оспаривается, не оспаривается законность раздела здания на помещения и возникновения права собственности на помещения в здании. Продавая земельный участок администрация не могла не известить по сути о наличии у земельного участка как бы обременения в виде собственника второго помещения в здании, который в силу ГК РФ имеет такое же право на приобретение земельного участка в собственность или аренду. Соответственно доказать наличие обязанности платить собственнику земельного участку плату за использование земельного участка сложно будет. Приобретая по сути на полузаконных основаниях в индивидуальную собственность земельный участок, на котором есть здание с собственником одного из помещений вторая сестра не могла не знать, что первая сестра имеет на земельный участок такие же права. Думаю оснований у суда удовлетворить такое требование нет, хотя как какой судья посмотрит, но по смыслу закона такая ситуация должна разрешаться другим путем, но не путем взыскания платы за пользование землей со второго собственника помещения. Если представить ситуацию, я как собственник одного из десяти помещений в здании как-то образом приобретаю право собственности на весь земельный участок и требую с остальных плату за пользование моим земельным участком, по сути понуждая их к заключению договора аренды части земельного участка, все бы ничего, да вот только вопрос в том как так, право на помещение возникло, а право на участок не возникло.