Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск
  • 23 МАР 2014
    комментарии: 20

    Можно ли обязать гражданина в судебном порядке заключить договор коммерческого найма жилья Или свобода договора по-нашему, по-российски

    Уважаемые коллеги! Можно ли в судебном порядке обязать гражданина заключить договор коммерческого найма жилого помещения? Гражданин, являвшийся нанимателем жилого помещения, при этом становится арендатором. Жилое помещение — общежитие, принадлежащее сначала госпредприятию, впоследствии приватизированное ЗАО.

    У кого какие соображения? Очень надеюсь на комментарии. Приветствуются самые разные мнения. Даже в виде побивания камнями за подобный вопрос. Обязуюсь стойко сносить насмешки товарищей по оружию. 

Комментарии (20)

  • Мое личное мнение -нет. Тут не действует соцнайм. Значит, чисто коммерческие отношения, ЗАО озвучивает стоимость аренды, жилец соглашается или нет. У нас суды выселяют по искам предприятий бывших жильцов без права сохранения пользованием комнатой, если они не согласились заключить коммерческий найм. Если приватизация была правильной изначально

     
  • Наталья, дело не в праве гражданина заключить договор коммерческого найма или отказаться от заключения.

    И социальный наём действует. Жилье было предоставлено еще в 1993 году в наем, с ордером, постоянной пропиской. В связи с работой. После увольнения по состоянию здоровья были неоднократные попытки выселения. Райсуд удовлетворил иск о выселении. Областной суд в 200-каком-то году отменил решение, признав, что он, уволившись по уважительной причине, не подлежит выселению.

    ЗАО сделало финт ушами, потребовав в судебном порядке обязать нанимателя заключить договор коммерческого найма. Суд иск удовлетворил без единой ссылки на норму, которая позволяет это сделать. Точнее, сослалась на 441 ГК, по смыслу которой нельзя гражданина принудить к заключению договора.


     
  • Уважаемая Татьяна, никак не могу согласиться с Вашим утверждением, что при заключении договора коммерческого найма жилья гражданин из нанимателя превращается в арендатора — сия трансформация для меня является загадкой (ведь заключается же не договор аренды...).

    Согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к специализированным жилым помещениям. В соответствии с ч. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы илиобучения. В силу ч. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующихот их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченныхорганов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам наймаспециализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений длясоциальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются подоговорам безвозмездного пользования. Договор найма специализированного жилого помещения регламентируется ст. 100 ЖК РФ.

    Внезапно возник у меня вопросик: А не самовольно ли гражданин занял жилое помещение в общежитии?..



     
  • Олег, это  не мое утверждение. Это в договоре коммерческого найма гражданин назван арендатором. И ссылка ваша на ЖК не совсем правомерна. Человек вселился в 1993 году на самых что ни на есть законных основаниях. Это — первое.

    Второе, и самое главное. Человек вселился и проживал вполне себе законно, что подтверждается соответствующим определением облсуда. Но оставим это в стороне. Вопрос, если вы заметили, не в этом. Очевидно, при незаконном вселении его просто на раз выселили бы и все, а не изобретали бы всякие странные конструкции. Поэтому к чему фантазировать?

    ГК устанваливает принцип свободы договора и исключает принуждение к заключению договора. Вплоть до того, что за  принуждение к совершению сделки установлена уголовная ответственность.

    Видимо, я не понятно вопрос изложила. Он в следующем: может ли в принципе гражданин быть принужден судом к заключению договора? А если может, на основании какой правовой нормы.Так, надеюсь, понятнее?

     
  • А для чего это делать?

     
    • Что делать? Если вы про обсуждение практики, пытаюсь понять, где я не права или, все-таки, правоприменительная практика складывается вопреки закону. А еще интересно, Калининград — пилотный регион в этом направлении, или другие тоже не отстают.

       
  • Принуждение (вернее, понуждение) законом допускается: согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой всоответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться всуд с требованием о понуждении заключить договор.

    Присоединяюсь к вопросу тёзки своего: зачем и кому это нужно?..

     
    • Олег, вы эту норму читали? На которую ссылаетесь? Из нее разве следует возможность обязать гражданина заключить договор? В соответствии с каким договором или законом установлена такая обязанность?

      Ваш вопрос, увы, не понятен. Я интересуюсь в связи с конкретным решением районного суда за 2012 год, обязавшим рядового гражданина (не предприятие-монополиста какого-нибудь) заключить договор коммерческого найма. 

      А теперь, в связи с неуплатой аренды его выселяют.И срок для обжалования удивительного решения истек.

      Представьте, что вас, обычного гражданина, суд обязал вдруг что-нибудь купить, нанять, сдать в аренду, поставить и т.п., вам бы это тоже показалось нормальным со ссылкой на ст. 445?

      И как юриста вас такая ситуация нисколько не удивляет? Вот и для суда это нормально. Н-да уж...


       
  • Конечно читал. На основании этой нормы возможно в судебном порядке осуществить понуждение к заключению договора как гражданина, так и юридическое лицо. Или Вы с этим не согласны?..

    вас такая ситуация нисколько не удивляет? 

    Я понимаю Ваше возмущение и негодование в связи с явной незаконностью (на Ваш взгляд) принятого судом решения. Меня данная ситуация не может удивлять (не удивлять), поскольку я с ней не знаком как Вы, во всех подробностях (о которых Вы, кстати ничего не сообщили в своём вопросе)

     
  • Согласна? Из нормы нельзя выхватывать что-то подходящее, ее следует применять целиком. Понуждение к заключению возможно исключительно в случаях, когда в силу закона или договора заключение такого договора для стороны обязательно.

    Вместо того, чтобы оценивать мое отношение, назовите, пожалуйста, закон, обязывающий гражданина заключить договор коммерческого найма. Вот это был бы ответ по существу.

    Примечательно, что в судебном решении такие ссылки не приведены. Разумеется, никакого договора по этому поводу тоже не было. Иначе и вопрос не возник бы.

    Кстати, я прошу оценить вообще возможность понуждения как такового, а не обжаловать решение суда. Поэтому вряд ли есть необходимость в подробностях..

     
  • Вы писали:

    ГК устанваливает принцип свободы договора и исключает принуждение к заключению договора. Вплоть до того, что за принуждение к совершению сделки установлена уголовная ответственность.

    Видимо, я не понятно вопрос изложила. Он в следующем: может ли в принципе гражданин быть принужден судом к заключению договора? А если может, на основании какой правовой нормы.

    Вы не указывали (хотя, возможно, и подразумевали; но я же не могу читать Ваши мысли), что спрашиваете не о договоре вообще, а конкретно о договоре коммерческого найма. Написанное Вами я истолковал таким образом, что Вы в в принципе не допускаете возможность понуждения гражданина к заключению договора вообще, а не какого-то конкретного договора.

    Я указал Вам норму закона, по которой возможно понуждение гражданина к заключению договора (абстрактного, а не договора коммерческого найма).

    Норму закона, обязывающую гражданина заключить договор коммерческого найма я, к сожалению (а, возможно, и к счастью) я привести не могу...

     
  • Олег, никто от вас не ждет чудес и чтения мыслей. Вполне достаточно прочитать вторую строку моего поста. Там буквально так и сказано: «заключить договор коммерческого найма жилого помещения?». Это как бы трудно толковать, что речь о договоре вообще.

     
  • Винокуров Вячеслав 26.03.2014 17:26
    favorite-btn

    Такие ситуации встречаются не только в Калининграде но и в Москве. Подозреваю, что они возможны в любом регионе России. Я полностью согласен, что решение не законное. Но на данный момент, если оно вступило в силу и не было отменено, то его придется исполнять. Также понимаю возмущение Татьяны Гусевой. Ни каких норм права, обязывающих перезаключать договор соцнайма на договор аренды нет. У меня были подобные дела (незаконно вынесенные) к счастью они не так уж часто встречаются. В суде второй инстанции сказали, что судебная практика приведенная нашей стороной устарела, при этом новую практику не предъявили. В вышестоящих инстанциях, а дошли мы до Президиума Верховного суда РФ, отписали, со ссылкой на правовую определенность. Судя из текста определения, сформулировано примерно так, решение не правомерное, но исходя из принципа правовой определенности отменять его не будем. 

     
    • Вячеслав, речь даже не о перезаключении соцнайма. При нерасторгнутом договоре найма обязали гражданина заключить договор коммерческого найма. В апелляции решение устоялось. Таким образом, оно законное. Хотя и неправовое. Но это — уже мое личное мнение. Или заблуждение. 

      И, что интересно, и в решении, и в определении отсутствуют ссылки на правовые основания для такого принуждения. А те, на которые суд туманно ссылается, как раз говорят о свободе договора и о том, что обязанность заключить договор возможна только в случаях, предусмотренных законом или договором. И нет никаких ссылок на то, что ответчик на оснвании чего-то обязан заключить договор.

      Было бы это предусмотрено законом или договором, понятно, и вопроса бы не возникло.

      А товарищ пришел ко мне, когда уже срок и для обращения в надзор истек. Теперь вынесено решение уже о выселении в связи с расторжением договора коммерческого найма из-за невнесения платы.

      Значит, правовое государство, это то, в котором правовая определенность (четкое определение  этого понятия есть и почему его нет в ГПК, если оно настолько важно для принятия решения?) выше конституционных прав человека. Да уж. 

       
  • Винокуров Вячеслав 26.03.2014 19:34
    favorite-btn

    Татьяна, а что Вы удивляетесь собственно. Было бы удивительно, если не законное решение еще бы и обосновали какими то нормами. Как я уже писал, в моей практике, такие неправомерные решения встречались не часто, всего раза два, три. И еще раза два, три плюс к этому, я отменял подобные решения в вышестоящих инстанциях. Поэтому, тут уже ничего не поделаешь, я для себя отношу это к браку судейской работы. Больше ничего не остается. Хотя Ваше возмущение, понимаю.

     
    • Винокуров Вячеслав 26.03.2014 19:42
      favorite-btn

      К стати про правовую определенность, это ЕСПЧ внес такую практику в наше правоприменение. Там было несколько дел, когда признали решения высших инстанций отменивших решения нижестоящих судов (вынесенных в интересах граждан) незаконными. Такой вот подарок сделали нам западные «друзья».

       
      • Вячеслав, я все это понимаю, всю эту дрянную кухню. И сталкивалась с этим не один раз, но смириться с этим все равно не получается. И не потому, что я проиграла. Я в этом деле даже не участвовала. А столкнувшись с подобным, понимаешь, насколько бессмысленной может быть наша деятельность. Иногда, даже если ты выложишься по полной, закон на твоей стороне, это все равно ничего не значит. И, что самое главное, гражданин у нас в принципе не защищен. Всегда найдутся какие-то более «высокие» цели и смыслы, с которыми гражданину не тягаться.

         
        • Винокуров Вячеслав 26.03.2014 21:00
          favorite-btn

          Ну пока, как я писал, это происходит редко. Если смотреть по моей практике менее 1%, десятые доли. Надеюсь, что так и останется (не больше). Конечно, тут мирится не стоит. Но сделать мы ничего не можем, в такой ситуации. И наша деятельность по крайней мере, в большинстве случаев приносит пользу. Поэтому заниматься ей стоит. Я отношусь к этому вопросу философски, значит у клиента не сложилась «карма». Между тем, я сделал все, что было в моих силах.

           
  • Действительно такое случается не каждый день. Но если каждый юрист даже один-два раза с этим столкнется, картина получается не радующая. С кармой вы точно подметили. Я иногда даже предсказать могу, когда карма не сложится. Если спор, например, рядового гражданина с правительством области или с крупным ЗАО, с иностранным капиталом, как в описанном выше случае. 

    Но почти всегда решение будет вынесено в строгом соответствии с законом, когда судятся два гражданина, до которых никому нет дела. Хотя и тут разное бывает, но, как правило, все заключается в оценочном подходе, а не в нарушении законодательства.

     
    • Винокуров Вячеслав 27.03.2014 11:20
      favorite-btn

      Полностью согласен, карма плохая при спорах с госорганами и с крупными капиталистами. Но лбом стену не прошибешь. Если воспринимать все близко к сердцу, то мы работать просто не сможем. Как я уже писал, я все такие случаи считаю браком судейской работы. Ну а брак возможен в любом деле, судьи тоже люди и тоже имеют недостатки или даже пороки.