Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры и отказ покупателя от сделки
Я продавец, мной был заключен предварительный договор купли-продажи с условиями о внесении аванса, покупатель деньги внес, но потом через 5 дней позвонил и отказался покупать квартиру, а теперь требует вернуть аванс, и присылает уведомления о возврате мною денег и подачей в суд с взысканием процентов на данную сумму. Письменно он не уведомлял меня от отказа покупки квартиры, все было по телефону, сроки покупки уже давно прошли. Какие мои действия? я должна отвечать на его уведомления? может мне подать встречный иск о возмещение мне ущерба?
- предварительный договор.jpeg
- уведомление о возврате денег.jpeg
Высылаю Вам ПДКП, пунк 7 меня как то защищает?
В уведомление о возврате денег они требуют вернуть только деньги, а то что расторгают со мной договор не слово.
Мне посылать им уведомление о расторжении договора?
если все таки суд, мои шансы каковы? я так понимаю п.7 договора меня не как не защищает. в телефонном разговоре я им говорю это вы отказались от покупки, а они мне это вы будете в суде доказывать кто из нас отказался.
Покупатель со своей стороны нанимали юриста из агентства недвижимости который проверял чистоту сделки и в последствии все переговоры вели с ней, она долго упрашивала покупателя купить нашу квартиру и она же мне тоже сказала по телефону, что они не хотят покупать. Но я так понимаю в суде на ее показания нельзя пологаться.
Какие мои действия? я должна отвечать на его уведомления? может мне подать встречный иск о возмещение мне ущерба?
Романова Елена
Здравствуйте. Для начала выложите предварительный ДКП для изучения.
Ответить можно и наверное стоит даже, указать, что не уведомляли Вас о расторжении договора и не выставлялись требования о возврате денег. Пусть докажет обратное.
Встречный иск можно подать конечно, но ущерб доказывать Вам, какой ущерб и в каком размере нанёс покупатель Вам?
Здравствуйте, Елена.
Для полной консультации выложите пожалуйста предварительный договор.
Уважаемая Елена! Да, надо смотреть сам предварительный договор и что там еще может к нему подписывали. Может соглашение о задатке. Тогда полученная сумма (при отказе Покупателя) остается у Вас, а вот если бы отказались Вы, то возвращали бы двойную сумму задатка. Но это в отношении задатка, у Вас же аванс.
Гадание в общем только...
Здравствуйте.
Поскольку был оформлен аванс, а не задаток, его нужно вернуть.
Согласно ст. 381 ГК РФ,
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Следовательно, если бы было оформлено соглашение о задатке и покупатель отказался заключать основной договор, Вы бы имели право оставить задаток себе со ссылкой на указанную норму.
Однако в части аванса такого положения не содержится. В случае, если продавец отказывается возвращать авансовый платеж, несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать его, в том числе рассматривая данный платеж как неосновательное обогащение продавца.
Елена, проблема в том, что по своей сути аванс имеет серьезное отличие от задатка. При этом о применении задатка необходимо прямое указание в договоре. Вы можете понуждать покупателя к исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором, а в случае, если он отказывается — требовать возмещения убытков. Однако при этом такие убытки Вам придется доказывать. В принципе, если будете готовы к этому — при обращении несостоявшегося покупателя в суд, придется готовить встречный иск. А пока — готовьте документы об убытках.
Полагаю, что по п. 7 вполне можно оставить аванс у себя. Да это не задаток, но согласно данному пункту и аванс остается. Есть ли какое-то подтверждение того, что договор не состоялся по вине предполагаемого покупателя?
Здравствуйте Елена!
Аванс, в случае если сделка не состоялась, подлежит возврату покупателю. Ни каких законных оснований оставлять его нет. В суде он его истребует, кроме того действительно могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. То, что вы понесли убытки, нужно будет доказывать в суде и не факт, что суд примет доказательства того, что такие убытки были. Потому, на мой взгляд, лучше аванс вернуть, получив соответствующее подтверждение возврата, например расписку с покупателя.
Здравствуйте. Необходимо смотреть предварительный ДКП, а также как оформлено условие об авансе. Может быть это все таки задаток, который возврату не подлежит.
По правовой природе это задаток, но у Вас написано аванс.
Считаю, что возвращать ничего не нужно, так как имеется п. 7 договора.
В любом случае, ст. 421 ГК РФ говорит о свободе договора, и Покупатель подписывая договор знал, ч то указанная сумма в случае его необоснованного отказа возврату не подлежит.
если все таки суд, мои шансы каковы? я так понимаю п.7 договора меня не как не защищает. в телефонном разговоре я им говорю это вы отказались от покупки, а они мне это вы будете в суде доказывать кто из нас отказался.
Увы., соглашусь с коллегами, так как нет подтверждения от их отказа. Если бы Вы написали до 30.12.2014 письмо о заключении основного договора, было бы все проще.
думаю, что суд все же взыщет указанные суммы.
Проценты по ст. 395 ГК РФ небольшие, но могут быть взысканы гос.пошлина и услуги за юристов.
Здравствуйте!
В соответствие со ст. 429 ГК РФ,
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
…
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
…
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор прекращается после окончания срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, кроме того, договор действовал бы. если бы одна из сторон направила другой предложение заключить договор (пусть даже и повторное по отношению к тому, которое изложено в предварительном).
Более того, предварительный договор не подразумевает передачу какого-либо имущества (квартиры и денег в ее оплату). Передача денег в аванс является неосновательным обогащением, потому как предварительный не предполагает встречного предоставления (квартиры). Аванс мог быть передан по основному договору, но он не заключен. Вместе с тем, замечу, что несмотря на противоречие с законом, такая практика существует.
Согласно ст. 380 ГК РФ,
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
У Вас не задаток, поэтому, в связи с тем. что основной договор не заключен, аванс придется вернуть. Вы можете его не возвращать, но взыскание этих денег с Вас — вопрос времени. Бывший покупатель запросто обратится с иском.
Может быть это все таки задаток, который возврату не подлежит.
Соболев Олег Александрович
Можно и так клиенту сказать, что будет задатком, тем более, что я чуть выше привел статью 380 ГК.
Чтобы квалифицировать сумму как задаток, необходимо наличие слова «задаток», указанного в отдельном письменном соглашении или непосредственно в тексте одного из условий договора (пусть и предварительного). Либо, если нет этого замечательного слова, должны быть слова недвусмысленно определяющие задаток, а именно: сумма передана «в обеспечение исполнения обязательства», потому как только задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и находится в главе 23 ГК об этих способах. Аванс же не относится к таким способам — это просто предоплата. (А задаток не только предоплата.)
Ничего возвращать не надо.
Артемьев Роман
Предварительный прекратился по сроку, поэтому нет права понудить заключить договор через суд. Это право существует до тех пор, пока действует предварительный. А после его прекращения прекращается и обязательство покупателя заключить основной договор, соответственно и понудить его нельзя. Так что не вводите в заблуждение.
мной был заключен предварительный договор купли-продажи
Романова Елена
Добрый день, Елена!
Не согласен с вышеприведенными мнениями.
Ничего возвращать не надо.
Если у вас действительно был заключен предварительный договор купли-продажи, то в силу статьи 429 Гражданского кодекса вы вправе потребовать от покупателя заключить основной договор купли-продажи:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
5. В случаях,если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Указано:
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Поэтому угрозы покупателя обратиться в суд вы можете нивелировать угрозой подать встречный иск об обязании его заключить договор купли-продажи. Думаю, это охладит его пыл.
Суд обяжет его заключить с вами договор купли-продажи с зачетом уплаченной суммы аванса в стоимость квартиры.
Поэтому на его уведомление о возврате вам аванса обязательно ответьте заказным письмом с уведомлением о вручении, что требуете от него в указанный в предварительном договоре срок заключить с вами основной договор купли-продажи.
Если же он обратится в суд — предъявляйте встречный иск о понуждении заключить договор купли-продажи.
Но все вышеуказанное мною действительно, только если заключенный вами договор имеет необходимые признаки предварительного.
С уважением, Роман.
Предварительный прекратился по сроку
Фролов Андрей
Мы не знаем какой срок указан в предварительном договоре. А даже если срок истек по причине уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе требовать это через суд.
Пока нет письменного уведомления, в принципе, можете не предпринимать никаких действий, по телефону поясните, что ждете официальное требование. Однако особого смысла тянуть не вижу, т.к. аванс возвращать все равно придется.
Срок прошел уже.
Верно, по новой редакции ст. 429 ГК РФ. В редакции до марта 2015 г. такого положения не было — нужно знать, когда заключали предварительный договор, чтобы определить, какая редакция на него распространяется. В то же время и старая, и новая редакция говорит о следующем:
Судя по всему, Елена письменное предложение заключить договор не направляла покупателю в течение срока предварительного договора, поэтому в суде шансы понудить другую сторону заключить договор, на мой взгляд, ничтожны.