И т п Для сопровождения и на проверку юридической чистоты обратится к нотариусу?

Нужна пошаговая инструкция, как выйти на сделку с ипотекой, и при этом обезопасить себя от случайностей. Что запросить у продавца ?

Здравствуйте!

1.Прежде всего запросите у продавца выписку из ЕГРН полную, а также правоустанавливающие документы (договор или иной документ на основании которого он получил недвижимость).

Также обязательно запросите нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки поскольку супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке  (статья 35 СК РФ)

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/

Здравствуйте.

Вот несколько советов:

1. Обязательно запросить выписку из ЕГРН о правообладателя и о характеристиках недвижимости

2. Расчет произвести через аккредитив или нотариуса

3. Саму сделку можно оформить и без нотариуса, достаточно простой письменной формы.

Далее продолжу ниже..

Добрый день! 

Лучше всего дополнительно привлечь юриста к сопровождению сделки.

Проверить прежде всего, на мой взгляд, следует:
— выписку из ЕГРН об ОН на предмет обременений;
— выписку из ЕГРН о переходе права собственности на предмет того, у кого и когда покупалась недвижимость.Также запросить документы о приобретении данного ОН Продавцом (у кого покупали, производилась ли оплата);
— Проверить продавцов по открытым источникам:
  — исполнительные производства: fssp.gov.ru/iss/ip/;
 — банкротства: fedresurs.ru/

  — паспорт продавца: сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

— сделку оформлять без занижения стоимости объекта недвижимости во избежание её дальнейшего оспаривания, например, в рамках банкротства по ст. 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»;
— оплату по ДКП производить безналичным способом, например, через покрытый и безотзывной аккредитив.

Если оплата будет происходить наличным способом, то необходимо получить расписку в получении денежных средств. В данном случае рекомендую денежные средства снять с банковского счета в день оплаты, чтобы в случае оспаривания, Вы могли доказать наличие у Вас денежных средств для оплаты по Договору. Либо произвести оплату через депозит нотариуса.

Если ОН приобретался в браке — то также потребуется согласие супруги на данную сделку. И в этом случае необходимо будет также проверить супругу на наличие задолженностей и дел о банкротстве.

+ важно грамотно составить сам договор, чтобы он защищал Ваши интересы.

Как я уже указал выше, лучше всего привлечь юриста для сопровождения такой сделки. Так будет надежнее.

Добрый день,

Для проверки необходима выписка из ЕГРН на земельный участок и здание, выписка должна содержать историю объекта. Необходим ГПЗУ на участок для проверки назначения земельного участка, его дальнейшей судьбы (не подпадает ли территория под КРТ и т.п.).

Затем проверка всех собственников на долги и банкротство, изучение судов на предмет судов по объекту.

На нотариуса и банк я бы не стал полагаться, к сожалению, много случаев когда ни пропускают элементарные риски.

О форме договора:

Обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости предусмотрена в соответствии со ст. 42 ФЗ № 218 «О гос.регистрации недвижимости» только для долей в объекте, т.е. когда предметом сделки является не объект целиком, а только его доля в праве собственности, а также по ст. 57 — для продажи объектов с детскими долями (т.е. несовершеннолетними собственниками).

Когда предметом сделки является целый Объект недвижимости, стороны могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без обязательного нотариального удостоверения.

Но чтобы обезопасить себя, стороны могут по договоренности удостоверить договор купли-продажи нотариально, т.к. нотариус несет ответственность за действительность сделки своим имуществом.

Ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает, что нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, в связи с чем каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. 

При этом бремя распределения расходов на нотариальное удостоверение сделки должно быть установлено договором купли-продажи по договоренности сторон.

О сборе документов для покупателя:

Покупателю перед заключением договора следует собрать максимально полную информацию как об объекте продажи, так и о продавце, а именно:

Информация о продавце:

Если продавцом объекта является юридическое лицо, следует запросить учредительные документы (устав, свидетельства ИНН, ОГРН, протокол на директора). Выписку из ЕГРН можно посмотреть на сайте ФНС России во вкладке «Сведения из ЕГРюл» по номеру ИНН или ОГРН. Кроме того, если сделка на большую сумму, следует запросить у продавца (ЮЛ) протокол об одобрении крупной сделки или решение (если учредитель в единственном лице), или запросить предоставления справки о том, что данная сделка для продавца (ЮЛ) не является крупной, в связи с чем ее одобрение от учредителей не требуется.

В соответствии с ч. 3 ст. 46 ФЗ «Об ООО» от 08.02.1998 N 14-ФЗ

Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

При этом согласно ч. 4 ст. 46 ФЗ № 14

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Если продавцом объекта является физ.лицо, у него следует запросить информацию об отсутствии постановки на учет в психо- и неврологическом диспансерах. Кроме того, если продавец состоит в браке и объект продажи куплен в период его нахождения в браке, необходимо получить согласие супруга на сделку в порядке ч. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которой

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также желательно включить в договор заверение продавца (независимо от того, физ.лицо он или юр.лицо) в порядке ст. 432.1 ГК РФ о том, что он не обладает признаками банкротства на дату сделки и сделка не является для него кабальной.

В соответствии с п. 1 ст. 432.1 ГК РФ

 Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Сбор информации об объекте:

Запросить актуальную выписку из ЕГРН об объекте покупки, сравнить планировку помещения с указанной в выписке на предмет выявления неузаконенной перепланировки.

Если планируется покупка Объекта с использованием ипотечных средств, банк обычно всегда сравнивает эти сведения о планировке объекта (чтобы фактическая планировка соответствовала планировке, указанной в выписке).

Обязательно следует проверить объект на наличие (отсутствие) обременений, а также арестов и запретов, в т.ч. на рег.дейтсивя.

Самостоятельно можно проверить продавца по открытым источникам информации:

— на предмет наличия открытых исполнительных производств — на сайте ФССП России во вкладке «Банк данных исполнительных производств»;

— на предмет наличия судебных споров — на сайтах судов (по месту регистрации гражданина — районный суд), про продавцу — юр.лицу — в картотеке судебных дел арбитражного суда.