Что прописывается в договоре, чтобы оптимально учесть интересы сторон?

Здравствуйте

Вам нужен договор найма. 

А вот его условия во многом зависят от пожеланий — порядок оплаты, что можно, а что нельзя будет жильцам делать.

Что будете с жкх решать- они будут оплачивать или вы, обязательно прописать хороший и понятный порядок расторжения — потому что по ст 687 гк- он сложный, через суд (это долго) и только в некоторых ситуациях. Лучше предусмотреть без суда и скажем по уведомлению или расширить перечень таких ситуаций.

олько собственник жилья, верно? Договор как-то регистрируется? Как уплачиваются налоги с дохода?

Ольга, добрый день! Формально да. Но такой договор может заключить, например и агент действующий в интересах собственника ( ст. 1005 ГК РФ). Если квартира приобретена в браке по возмездной сделке в силу ст. 34 СК РФ вне зависимости на кого из супругов она оформлена собственниками являются оба супруга. В этом случае для заключения договора  только одним из супругов достаточно нотариального согласия второго супруга. Для сдачи жилого помещения очень желательно было бы зарегистрировать самозанятость на того супруга, который будет заключать договор, это и налоговую нагрузку снизит и вопросы с незаконным предпринимательством снимет

1.      Как правильно оформить сдачу?

В случае систематической сдачи квартиры в аренду рекомендую оформить самозанятость, через приложение МОЙ НАЛОГ и сдавать квартиру как физ лицам так и юр лицам (для сотрудников например).

Налоги уплачиваются как правильно сообщил коллега в размере 4% (при сдаче физ лицам) и 6% при сдаче юр лицу.

2.      Заключаете договор найма, на любой срок. 
Удобнее заключать на 11 месяцев, либо на неопределенный срок, с возможностью расторжения по вашей инициативе в любой момент. 

3.      В договоре указываете следующие основные условия:
Порядок расторжения

• Условия проживания
• Мебель, которая будет
• Порядок оплаты
• Ответственность за причиненный ущерб
• Порядок уплаты коммунальных услуг