Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Для оформления ипотеки от застройщика прошу Вас помочь проверить Договор Долевого Участия на предмет подводных камней, которые мог скрыть от меня застройщик
Добрый день. Для оформления ипотеки от застройщика прошу Вас помочь проверить Договор Долевого Участия на предмет подводных камней, которые мог скрыть от меня застройщик.
- ДДУ Ланеев Я.С..pdf
Здравствуйте, Ярослав!
Договор участия в долевом строительстве должен соответствовать требованиям ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Как минимум должны быть соблюдены требования к существенным условиям договора, перечисленным в ч. 4 упомянутой статьи. Также есть множество других нюансов, касающихся исполнения обязательств и соблюдения прав дольщика.
К сожалению, анализ документов в рамках бесплатных вопросов не предусмотрен. Однако я готова оказать Вам такую услугу на платной основе. Вы можете создать платный вопрос либо обратиться напрямую ко мне в чат.
Добрый вечер, Ярослав
Вы можете заказать подобную услугу у выбранного вами юриста на данном ресурсе или разместить свою заявку в разделе документы.
Здравствуйте
На самом деле договор во многом типовой, да и застройщик как правило договоры практически никогда не меняет.
На что обратить внимание
п. 3.4
Право собственности УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА на Объектесли для личных нужд- то будет применяться закон о защите прав потребителей, правда с отдельными особенностями фз 214- например по неустойке- ст 6 или по качестве объекта- ст 7 фз 214
долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
предусмотренном законом, и возникает с момента государственной регистрации в
органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Объект долевого строительства приобретается
УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА для личных (семейных) нужд
п. 4.1 удачно сделан- есть и общая цена и цена за 1 кв. метр, это удобно
далее идут пункты про ипотеку- это стандартно, и залог банка на объект- тоже в силу закона- ипотека
важный пункт 4.4.
Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае
изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению
к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на
0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения Общей приведенной площади
Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта
долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону
увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.
В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по
отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых
пять десятых) кв.м. Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет
осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего
Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства
устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания
(Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим
действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
по нему может быть перерасчет цены договора
до 0.5 м отклонения- не изменяют ничего, а вот если больше 0.5 м- то будет перерасчет- как в большую, так и в меньшую сторону
и об этом идут п. 4.5 и 4.6
это тоже стандартный момент, но о нем надо знать и на такие расчеты идет 10 дн
обратить внимание на п. 5.1- срок передачи объекта — то есть если будет просрочка — то по последнему сроку считаете - после 30.10.22
п. 5.8 — вам на руку — 45 дн на устранение недостатков- а потом неустойка по закону о защите прав потребителей, но вот 5.9 не очень хорош на счет отсутствия связи акта и неустойки, не ужасно, но и не оч хорошо.
обратить внимание на 6 раздел — это качество, он стандартный, но вот по 5.8- указывается именно устранение недостатков- это важно так как ст 7 фз 214 указывает
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
если иное не предусмотрено договором- а у вас предусмотрено- только устранение недостатков — как впрочем и у всех др застройщиков — просто надо это иметь в виду.
п. 10.3 довольно глупый
УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА не вправе устанавливать внешние блоки
кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде Объекта
недвижимости, вместах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией.
В случае нарушения УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА норм указанного
пункта, он уплачивает ЗАСТРОЙЩИКУ штраф – 10 (Десять) % от Цены Договора.
во первых — вам надо будет смотреть эту документацию- где можно ставить эти блоки, а где нет- и при этом эта документация может в процессе стройки не раз еще поменяться.
во вторых- а почему штраф застройщику? права застройщика после сдачи объекта вам- уже нарушены быть не могут
если вы какие то технические нормы нарушите- штрафовать вас будет или жил. инспекция или роспотребнадзор или иные службы. Впрочем если самим его не платить- им придется взыскивать его через суд, и доказать его обоснованность им будет крайне сложно.
п. 14.7
Настоящий Договор составлен в 3 (Трех) экземплярах, имеющих одинаковуюскорее всего будет 4 экз у вас- т.к. 1 наверняка захочет себе взять банк — у вас там залог идет
юридическую силу, по одному для ЗАСТРОЙЩИКА, УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА и один для Регистрирующего органа
см. внимательно еще приложение 2- это отделка и иные работы
Добрый вечер! Посмотрел договор, в общем то он стандартный и соответствует требованиям установленным для договоров долевого участия ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В п. 9.12 определено, что изменения в проектную документацию согласия на которое Вы даете подписывая данный договор не являются существенными если не приводят к изменению площади в пределах 5% от площади. Предусмотрен порядок перерасчета цены в случае изменения площади квартиры в большую или меньшую сторону ( соот. либо доплата из приведенного в п. 4.1 расчета цены кв. м либо возврат денег). Перевод средств на счет застройщика предусмотрен только после регистрации договора в реестре, т.е. после проверки того, что данная будущая квартира уже ни за кем не зарегистрирована.
Ярослав, намой взгляд крайне небрежно прописан пункт по исполнению обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд, предусмотренный п. 5 ч. 4 ФЗ №214.
Есть только общая фраза в п. 9.11 Договора:
Но не указан ни размер взноса, ни срок его уплаты. Хотя это урегулировано законом, для дольщика это следует расписать, ведь отчисления в Фонд — гарантия защищенности внесенных средств и возможность получения компенсации в случае банкротства застройщика.
В остальном существенные условия прописаны корректно.
Также мне не очень нравится, что положения о расторжении договора в одностороннем порядке ужаты до минимума. Опять же законом они подразумеваются, и там прописаны все нюансы, но дольщику в договоре их принято разъяснять.
По содержанию смутил пункт 10.3 про запрет на установку внешних блоков кондиционеров. Если фасад дома представляет какую-то архитектурную ценность, это нужно обосновать. И штраф в случае порчи фасада пойдет никак не в пользу застройщика, а в пользу государства.