Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проблема с долей в квартире
Здравствуйте!
Моя мачеха умерла три года назад, оставив завещание на 1/3 квартиры в Москве на своего сына. Мой отец 1939 года рождения и мой брат также имеют по 1/3 в этой квартире. Нотариус объяснила моёму отцу, что ему по закону полагается 1/12 доли умершей супруги, несмотря на завещание1.
Однако мой отец, поддавшись на уговоры недобросовестных юристов, обратился в суд, чтобы признать завещание умершей супруги недействительным. Суд он проиграл, но из-за судебных проволочек и карантина решение суда он получил совсем недавно. Поскольку после смерти его супруги прошло уже 3 года, нотариус, получив решение суда о том, что завещание признано действительным, закрыла дело о наследстве.
Однако за эти 3 года наследник по завещанию (сын моей мачехи), скончался, и его наследником стал уже его отец, который тоже недавно умер. У него есть свои наследники, которые живут не в Москве (квартира, по которой я задаю вопрос, как раз в Москве).
Наследники открыли дело о наследовании у себя в городе.
Нотариус, который изначально в Москве занимался наследством мачехи, отказывается пояснять ситуацию, поэтому помогите, пожалуйста, разобраться в следующем:
1) мой отец проживает в квартире, поделённой на эти доли, и платит коммунальные услуги. Он может получить документы о том, что фактически принял наследство (1/12 квартиры) уже 3 года назад, если дело сейчас закрыто? Как и у кого ему получить документы на собственность 1/12 квартиры? Объясните, пожалуйста, пошагово.
2) если наследники из другого города вступят в наследство и получат документы на долю в этой квартире и захотят её продать моему отцу, то какую стоимость они могут назначить? Может ли так оказаться, что они назначат стоимость очень сильно выше рыночной? Что делать в таком случае?
3) при закрытии дела о наследстве из-за прошедших сроков вступления в наследство обязан ли нотариус уведомить их в письменной форме?
Уважаемая Елена!
Статья 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляет в себе положения о том, что признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» закрепляет в себе положения относительно подтверждений фактического принятия наследства:
В целях подтверждения фактического принятия наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п. документы.
При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Таким образом, в данной ситуации, с целью подтверждения того, что Ваш отец фактически принял наследство, потребуются квитанции об оплате коммунальных услуг, платы за жилое помещение и т.д.
Рекомендую собрать упомянутые документы и обратиться к нотариусу, с целью получения свидетельства о том, что имело место быть фактическое принятие наследства.
Относительно цены — исходя из положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом, цена в данном случае может быть установлена со стороны наследников любая.
Относительно того, что можно предпринять, однако шанс на успех таких действий невысок:
В силу части 4 статьи 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
В Определении Конституционного Суда РФ от 27.06.2017 N 1378-О указан случай, в котором суд признал 1/4 долю собственности незначительной:
Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, были удовлетворены требования обладателей долей в праве собственности на жилое помещение, в совокупности составляющих 3/4, к гражданину Е.В. Рыжову о признании принадлежащей ему 1/4 доли в праве собственности на данное жилое помещение незначительной, выплате Е.В. Рыжову за нее денежной компенсации, признании права истцов на 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение.
В Вашем же случае, насколько я понял, речь о большей чем 1/4 доли, поэтому, повторюсь, что обращение в суд с целью признания доли незначительной будет малоэффективным.
Также отмечу, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Таким образом, наследник не сможет предложить Вам выкупить долю по завышенной цене, а потом продать долю постороннему лицу по более низкой цене, не уведомив предварительно Вашего отца о снижении цены.
По третьему вопросу — на сколько я знаю, о закрытии наследственного дела, в письменной форме нотариус не уведомляет.
Здравствуйте, Елена!
Давайте по порядку.
Нотариус объяснила моёму отцу, что ему по закону полагается 1/12 доли умершей супругиЕлена
Отец является нетрудоспособным супругом? Я так понимаю, речь идет об обязательной доли в наследстве ( 1149 ГК РФ). Т.к. пропущен срок и второго наследника нет в живых, то Вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства. Изначально Вашему отцу нужно будет обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства, он Вам, конечно же, откажет и отправит в суд. В суде нужно будет доказать фактическое принятие наследства: факт проживания, оплату коммунальных услуг и прочее. После установления факта уже можно будет оформить.
По поводу цены. Если цена будет предложена явно выше, а потом они ее продадут ниже той, что предложена была Вашему отцу, то это можно будет оспорить и перевести права покупателя на себя. Если цена сохранится, то кто у них купит по завышенной цене?)
при закрытии дела о наследстве из-за прошедших сроков вступления в наследство обязан ли нотариус уведомить их в письменной формеЕлена
Если они уже подали заявление нотариусу о вступлении в наследство в пределах срока, то больше ничего им делать не нужно. Только прийти за свидетельством. В других случаях нотариус не уведомляет.
Если что-то нужно уточнить, то задавайте вопросы.
Спасибо за ответ! Уточните, пожалуйста, как узнать цену, за которую родственники продадут свою долю в квартире посторонним людям, если такая ситуация возникнет? Как понять, надо ли будет подавать в суд?
Елена, позволю себе ответить на Ваш уточняющий вопрос.
Перед продажей собственник продаваемой доли обязан будет направить извещение о намерении продать свою долю другим сособственником, при этом в извещении обязательно должна быть указана и цена объекта. Это извещение будет представляться в Росреестр при регистрации перехода права на долю к третьим лицам, и если цена по сделке будет не совпадать с ценой в извещении, направленной другому собственнику, Росреестр приостановит регистрацию перехода права.
Конечно, нельзя исключать злоупотреблений со стороны недобросовестного сособственника — он может отправить Вашему отцу одно извещение, а на регистрацию в Росреестр принести другое с другими же условиями. При этом Вы вправе попросить у покупателя доли договор купли-продажи, чтобы проверить цену по которой доля была продана, но он может вполне и отказаться Вам этот договор показывать.
Тогда, если подозрения будут вескими придется обращаться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на Вашего отца, и через суд истребовать копию договора из Росреестра.
Здравствуйте, Елена!
Если Ваш нетрудоспособный отец на момент смерти супруги проживал в наследуемой квартире, то считается, что его можно считать принявшим обязательную долю (а именно о ней идет речь) в наследстве фактически (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»)
Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства
Несение расходов по оплате жилого помещения также может служить доказательством принятия наследства фактически.
Факт окончания наследственного дела его прав никак умалить не может, поскольку если он принял наследство фактически в установленные законом сроки обратится за выдачей свидетельства о праве на наследство он может когда угодно.
Для этого ему нужно обратиться к нотариусу, у которого велось наследственное дело по смерти его супруги с паспортом, справкой с места регистрации по месту жительства, свидетельством о браке и документом, подтверждающим его нетрудоспособность (пенсионное удостоверение к примеру). Можно еще предоставить квитанции о внесении платы за спорную квартиру.
На этом собственно проблема и решится.
Но так как уже имеют место признаки спора о праве между наследниками наследника умершей по завещанию, то велика вероятность, что нотариус отправит Вашего отца в суд.
Тогда придется подавать исковое заявление об установлении факта принятия наследства. При наличии у него доказательств проживания в спорном жилом помещении на момент смерти наследодателя свои права на имущество он докажет.
2) если наследники из другого города вступят в наследство и получат документы на долю в этой квартире и захотят её продать моему отцу, то какую стоимость они могут назначить? Может ли так оказаться, что они назначат стоимость очень сильно выше рыночной? Что делать в таком случае?
Они могут потребовать любую стоимость, так как собственник имеет полное право продавать свое имущество по той цене, которую считает нужной.
При отказе выкупить у них долю они могут продать ее третьим лицам. Поэтому Вашему отцу желательно с ними договориться относительно цены.
3) при закрытии дела о наследстве из-за прошедших сроков вступления в наследство обязан ли нотариус уведомить их в письменной форме?
У него нет такой обязанности. Но тут есть нюансы, из Вашего вопроса неясно, получил ли этот наследник по завещанию свидетельство о праве на наследство или нет. Если не получил, то вполне вероятно, что нотариус ведущий наследственное дело умершего наследника по завещанию отправит его наследников в суд доказывать, что тот все-таки принял наследство перед тем как умереть.
Остались ли у Вас еще вопросы? Если да, то задавайте.