Приватизация нежилого помещения, с включенными общедолевыми объектами

Маргарита, доброе утро.

Вы пишите:

общедолевые объекты — лестница и подвал.

Маргарита

Совершенно верно, на праве общей совместной собственности всем собственникам помещений принадлежат места общего пользования, такие как  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.

Поэтому не совсем понятно,

Можно ли исключить их из собственности в будущем

Маргарита

Хотелось бы увидеть выписку из ЕГРН если возможно.

Налог платится исходя из кадастровой стоимости, которая соответствует 150 м.

Маргарита

Если вам действительно будет принадлежать 150 кв. м., то налог будете платить исходя именно из этого метража. Снизить его возможно только оспорив кадастровую стоимость объекта, если она действительно завышена и не соответствует рыночной. Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,  в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как рассчитать коммунальные (эксплуатационные) платежи, исходя из того, что лестницами пользуются все, а в собственности они окажутся у нас?

Маргарита

Если все же общее имущество каким либо образом окажется у вас в единоличной собственности, а пользоваться им будут все собственники, вы можете установить для них плату за право пользования вашим имуществом, согласно ст. 277 ГК РФ.

Добрый день!

Мы планируем приобрести у города нежилое помещение в порядке приватизации, в него включены общедолевые объекты — лестница и подвал.

Таким образом, Вы создадите условия для признания «лестницы  и подвала» в судебном порядке общим имуществом дома по инициативе других собственников МКД. Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ именно данные объекты относятся к общему имуществу МКД, поэтому их приватизация противоречит нормам ЖК РФ — распоряжаться такими объектами могут только собственники МКД.

— пример судебной практики

Добрый день, Маргарита!

В дополнение к ответам коллег полагаю необходимым отметить следующее.

Вы указываете:

Мы планируем приобрести у города нежилое помещение в порядке приватизации, в него включены общедолевые объекты — лестница и подвал.

Вы не обращались в Департамент городского имущества города Москвы относительно обоснованности включения в состав лота объектов, относящихся к  общему имуществу в многоквартирном доме (если помещение в МКД)? Дело в том, что по требованию прокуратуры такие торги вообще могут быть признаны незаконными.

1. Можно ли исключить их из собственности в будущем. Так реальная площадь (которую можно использовать) объекта — 65 м, а вместе с лестницами 150

Нет, в случае, если предмет торгов сформирован правильно.

2. Налог платится исходя из кадастровой стоимости, которая соответствует 150 м. Если исключать лестницы по суду долго и/или дорого, можно ли снизить налог?

Возможно в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 22).

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Для этого требуется подготовить отчет об оценке рыночной стоимости, соответствующий требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 «О налоге на имущество организаций» устанавливает ряд налоговых льгот, позволяющих уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на имущество, но тут нужно анализировать конкретную ситуацию в части возможности получения льгот.