Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобретение объекта недвижимости у нерезидента
Добрый день.
Помогите определиться с налогообложением при заключении сделки с целью приобретения объекта нежилой недвижимости у юр. лица в Крыму.
Объект нежилой недвижимости (пансионат) принадлежит российскому юр. лицу, учредителем которого является украинское юр. лицо (продавец) с 99,9% прав, согласно уставу предприятия.
Продавец, для экономии на налогах, готов продать свою долю 99,9% в российском юр. лице.
Далее у меня, как у покупателя, возникает следующие вопросы:
1. Какие возникают налоговые обязательства у продавца и у покупателя при продаже доли?
2. Обязательно ли осуществлять сделку через спец.счет, т.к. продавец является нерезидентом? (как это происходит, кто открывает)
3. Продавец готов передать свою долю по минимальной цене. Должна ли сумма указанная в договоре купли-продажи соответствовать номинальной стоимости доли согласно уставу предприятия или соответствовать чему-либо еще (остаточной стоимости активов по бухгалтерии, кадастровой стоимости здания, оценочной стоимости и т.п.) или ее можно уменьшить, скажем до 1 млн.руб.
Или может проще провести сделку как покупку объекта недвижимости, но какие в таком случае возникают налоговые обязательства у продавца или покупателя?
Цель вопросов минимизировать налогообложение и минимизировать затратную часть при оформлении сделки с обеих сторон.
Дополнительные нюансы не оговоренные выше:
- покупатель физ. лицо гражданин РФ
- продавец не зарабатывает на сделке и заинтересован избавиться от объекта недвижимости за любую стоимость предложенную покупателем
- российское юр. лицо, у которого есть право собственности на объект недвижимости (зарегистрировано в ноябре 2015 года), является плательщиком налога по общей системе налогообложения без НДС
- продавец украинское юр. лицо имеет долю 99,9% состоящую на момент входа в ООО из 100% оцененного объекта недвижимости
- номинальная стоимость доли 99,9% согласно уставу ориентировочно – 50 млн.руб.
- остаточная стоимость активов российского ООО согласно бух.отчету ориентировочно – 40 млн.руб.
- кадастровая стоимость самого здания ориентировочно – 15 млн.руб.
Здравствуйте, Дмитрий!
Какие возникают налоговые обязательства у продавца и у покупателя при продаже доли?
Дмитрий
Особенности налогообложения иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ регулируются ст.309 НК.
в частности согласно подп.5 п.1 ст.309 НК к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации долей организаций, более 50% активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.
соответственно, если доход продавца получен от источника в РФ согласно подп.5 п.1 ст.309 НК, то он должен будет уплатить с дохода налог на прибыль; если нет — не уплачивает.
у покупателя физ. лица дохода при приобретении доли в ООО не возникает, а значит и обязанности уплачивать налог.
Продавец готов передать свою долю по минимальной цене. Должна ли сумма указанная в договоре купли-продажи соответствовать номинальной стоимости доли согласно уставу предприятия или соответствовать чему-либо еще (остаточной стоимости активов по бухгалтерии, кадастровой стоимости здания, оценочной стоимости и т.п.) или ее можно уменьшить, скажем до 1 млн.руб.Дмитрий
в целом нет, однако цена продажи участником доли может быть определена в корпоративном договоре с другими участниками, а также не стоит забывать о преимущественном праве покупки у других участников.
кроме того, следует помнить, что если сделка между взаимозависимыми лицами (ст.105.1 и 105.3 НК), то цена должна быть рыночной.
Или может проще провести сделку как покупку объекта недвижимости, но какие в таком случае возникают налоговые обязательства у продавца или покупателя?
Дмитрий
у ООО собственника объекта нежилой недвижимости, находящейся на ОСНО, при его реализации возникает обязанность уплатить налог на прибыль (гл.25 НК) и НДС (гл.21 НК).
у покупателя физ. лица обязанности уплачивать налог не возникает, за исключением совершения сделки между взаимозависимыми лицами при стоимости объекта ниже его рыночной стоимости (ст.212 НК).
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 27.08. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
Давайте сначала определимся по цене продажи доли.
Стоимость продажи доли во внутренних документах продающего предприятия нигде не оговорена. Все заинтересованные стороны напишут отказ от права преимущественной покупки. Продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами.
Стоимость продажи доли в нашей ситуации может ровняться 1000000р. или 100р.? И можно ли проводить оплату сделки через любой банк?
*при формировании уставного капитала российского предприятия в 2015г. укр. юр.лицо провело экспертную оценку объекта недвижимости в 50 млн.
раз нет ограничений в уставе, проблем с преимущественным правом участников и взаимозависимости, то может. однако, на мой взгляд, у покупателя повышаются риски с точки зрения гражданского законодательства при покупке имущества по цене существенно ниже рыночной стоимости (например, при банкротстве российского лица сделка может быть признана недействительной), но учитывая, что продавец иностранное лицо сказать что-то определенное не возьмусь (международное право не моя специализация).
можно