Правомочность договора аренды при смене собственника

Здравствуйте, Алексей.

Она его переоформила на свое имя(физ.лицо). Брак мы не расторгали.

Алексей

При смене собственника действующая аренда не прекращается. Но в новых договорах арендодателем уже должна быть Ваша супруга как собственник.

Вы теперь не можете заключать договоры на это имущество.

Статья 209 ГК  Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

А действующий договор перезаключать не нужно.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности  на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Добрый день.

А договор аренды по которому Вы его сдавали прекратил свое действие? 

Если нет, то переход права собственности на имущество не влияет на договор аренды.

Как отмечено в ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, договор сохраняет свою силу перед арендатором, при этом потребуется заключение дополнительного соглашения в котором будет указано на смену собственника имущества.

Если Вы и дальше хотите сдавать данное имущество в аренду по новым договорам от своего имени, то у Вас должны быть оформлены договорные отношения с супругой по данному помещению — например, получение его Вами на праве безвозмездного пользования, что дает Вам возможность его сдачи в аренду от своего имени. 

Здравствуйте.

Можете сдать по нотариальной доверенности. Но тогда формально весь доход будет у жены.

Либо брать у нее помещение в аренду или безвозмездное пользование и далее уже сдавать в аренду или субаренду, но тут вам надо продумать налоги.

На действующие договоры аренды смена собственника не влияет и по ст 617 гк старые действующие договоры аренды сохраняют свою силу.

Алексей доброго дня! чтобы вам сдавать помещение от своего имени вы должны обладать какими либо правами на это помещение. Собственность сейчас на жене и она является единоличным собственником. 

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ : 

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Т.е. на настоящий момент права на получение дохода от аренды приналежат супруге, а не вам и получать доход от сдачи в аренду имеет право только она. Тот факт, что менился собственник не затрагивает прав арендатора, поскольку теперь он обязан платить ту же сумму но не вам, а жене на основании ст. 617 ГК РФ. 

Чтобы вам сдавать помещение от своего имени у вас должно быть какое-то вещное право на это помещение. Самый простой вариант- это передать помещение от жены к вам по договору субаренды с минимальной ставкой аренды и правом на сдачу вами помещения в субаренду. Это предусмотрено  п.2 ст. 615 ГК РФ:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При такой схеме деньги от аренды от фактического арендатора получать будете вы на свое ИП и платить с этого дохода налог по УСН. Вы же в свою очередь оплачиваете жене свою аренду помещения у нее. При этом вы с женой абсолютно вольны в определении стоимости аренды между вами на основании ст.421 ГК РФ (свобода договора). И можете установить сумму аренды хоть 5000руб в мес, с которой она будет платить НДФЛ 13%. 

Также вы можете оформить с супругой договору ссуды- т.е. передать помещение в безвозмездное пользование от нее к вам на бесплатной основе.  Это предусмотрено ст. 689 ГК РФ: 

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Алексей, добрый день! Добавлю к сказанному коллегами, что в случае заключения с супругой договора безвозмездного пользования помещением у Вас в силу ст.250 НК РФ возникает внереализационный доход в виде безвозмездно полученных прав на распоряжение данным помещением с которого подлежит уплате налог. Размер дохода в этом случае определяется всоот. со ст.105.3 НК РФ, т.е. проще говоря как рыночная стоимость аренды указанного помещения

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса,

если договор будет возмездным, соответственно доход возникает и у супруги, соответственно необходимо будет подавать декларацию и ей + в силу ст.226 НК РФ Вы как налоговый агент должны будете исчислять и уплачивать за нее НДФЛ при выплате платежей по возмездному договору