Защита прав собственников при использовании и управлении общедолоевой собственности в нежилом помещении

Здравствуйте!

1. Обязана ли УК вести реестр собственников нежилых помещений отдельно-стоящего нежилого здания (паркинга)?

Сергей

Прямо в законодательстве данный вопрос не урегулирован, если по аналогии с жилыми помещениями то должна.

Здравствуйте!

Я являюсь собственником машино-места в подземно-надземной автостоянке, размещенной в отдельно-стоящем здании

Для  начала  надо  определить, является  ли   это  отдельно  стоящее  здание, общим имуществом собственников  помещений  в многоквартирном  доме.

Согласно  нормам  Жилищного  кодекса РФ

Статья 36 Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

…

…

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома ирасположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного    законодательства  и законодательства о градостроительной деятельности.

понятно, что  такое  отдельно  стоящее  здание  будет  являтся  общим  имуществом, в  том  случае, если  земельный  участок  сформирован  и   поставлен на кадастровый  учёт.

     Надо  учитывать  также, в пункте 67  совместного  Постановления  Пленумов ВС РФ  ВАС  РФ №10/22  разъяснялось, что даже в том случае, когда земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, то есть, юридически не является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома, данные собственники помещений такого дома вправе как законные владельцы несформированного участка требовать устранения любых нарушений своих прав. 
 в пункте 67 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 указано следующее:

" … если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу  статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка".

Так  вот,  если  этот  отдельно  стоящее  зданее  является  общедолевым  имуществом  многоквартирного  дома, с  учётом того,  что

Жилищный  кодекс  РФ

статья 36

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

надо применять  следующие правовые нормы

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

 
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также 

кроме  того, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме(пункт 1.1  статьи  161 ЖК РФ).

  поскольку  у  Вас  управлением занимается  соответствующая  компания ,  в  соответствии  с  

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
 
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

у  Вас  должен  быть  договор  с этой  управляющей  компанией,  в  этом  договоре  должны  быть  изложены

статья  162

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

по  описанной  Вами  ситуации  эта  управляющая  компания  определённо  нарушает  нормы  жилищного  законодательства, поскольку  законом   установлено

статья  161

10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 10.1 ст. 161 с 01.07.2017 применяется на территориях всех регионов, а в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — с 01.07.2019 (ФЗ от 21.07.2014 N 263-ФЗ).

10.1.Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

поэтому   надо  писать  жалобу  в  Жилищную  инспекцию, она  должна проверить  деятельность  управляющий  компании, и   возбудить  дело  об  административном  правонарушении, если  таковое  будет.

Главное управление Государственной жилищной инспекции Московской области

Адрес:
Московская обл., Химки г., ул. Ленинградская, 1

Телефон:
+7 (495) 730-80-51, +7 (495) 730-80-52

Часы работы:
пн-чт 09:00-18:00; пт 09:00-16:45

Сайт:
http://gzhi.mosreg.ru

Государственная жилищная инспекция Московской области Территориальный отдел № 20

Адрес:
141400, Московская обл., Химки г., ул. Пролетарская, 3, каб. 5

Телефон:
+7 (495) 572-22-02

Часы работы:
пн-чт 9:00–18:00, перерыв 13:00–14:00; пт 9:00–16:45, перерыв 13:00–14:00

1. Обязана ли УК вести реестр собственников нежилых помещений отдельно-стоящего нежилого здания (паркинга)?

Жилищный  кодекс РФ

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме 

2. При каком кворуме общего собрания должен быть и каким количеством голосов собственников нежилого помещения, размещенного в отдельностоящем здании, может быть принято решение о распоряжении и использовании имущества, находящегося в общедолевой собственности?

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Какие имеются у собственников правовые основания и способы для востребования из УК сведений о результатах проведения общего собрания собственников в отдельностоящем, нежилом помещении?

СТАТЬЯ  46  Жилищного  кодекса РФ

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Какую информацию и на основании чего УК, осуществляющая управление нежилым помещением, обязана раскрывать и предоставлять собственникам этих помещений?

пункт  10 статья  161 ЖК РФ

5. Как защитить право собственника на свободный доступ к вспомогательным, техническим, общим и иным помещениям, находящимся в общедолевой собственности?

в  судебном порядке,    путём  обращения  в  жилищную  инспекцию.

6. Какими способами и на каких основаниях можно востребовать из УК информацию о результатах ее финансово-хозяйственной деятельности по управления нежилым помещением паркингом?

смотрите выше пункт  10 статья  161  ЖК РФ

по  поводу  этого вопроса 

7. Как оценить, установить и доказать размер ущерба, который был причинен собственникам в результате неравномерного использования, принадлежащих им помещений, УК и третьими лицами?

то  в  данном  случае  понадобиться  работа  по  собиранию  доказательственной  базы   для  иска  в  суд. Это  придётся  делать  скорее  всего  уже  в  суде,  ведь  нужно  будет  истребовать  договора  аренды,  показания  свидетелей, и  т.д.