Как разделить участок земли

Уважаемый Виталий! Доброго! В принципе раздел осуществляется посредством привлечения любого кадастрового инженера (см. ст.ст.11.4,11.9 ЗК РФ, федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Возможно, чтобы уйти от минимальных норм, придется менять вид разрешенного использования ЗУ (см. ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

А может и нет. Надо вникать, смотреть документы.

Здравствуйте 

В

статьях 11.2, 11.4 Земельного кодекса

говорится о том, что раздел участка представляет собой разновидность кадастровых работ, при которых из одного участка образовалось два и более. 

Законом устанавливаются минимально допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей.

Минимальный размер участка устанавливается местными органами власти.

Здравствуйте.

Если минимально допустимый размер согласно ПЗЗ- 600 кв.м, то в сложившейся ситуации нужно (если это конечно возможно) к меньшему участку «прирезать» недостающие 123 кв.м.:  либо посредством купли-продажи  у соседа-смежника, либо у органа местного самоуправления в порядке перераспределения (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). Других вариантов нет. Те участки, которые, как вы написали, продаются, были сформированы (поставлены на кадастровый учет) до введения в действие ПЗЗ. Удачи!

Здравствуйте, Виталий!

Согласно ст.11.9 ЗК РФ 

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В Вашем случае Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» установлено:

а) Площадь земельных участков на территории индивидуальной застройки определяется с учетом градостроительной ценности городской застройки:

— от 200 до 600 кв. м — в районах сложившейся сохраняемой индивидуальной застройки;

— до 1500 кв. м — на территориях вновь осваиваемых.

При разделе земельного участка образованию не подлежит земельный участок, если в результате образуется участок, площадь которого составляет менее 200 кв. м.http://docs.cntd.ru/document/4...

Исходя из изложенного, полагаю, что проблем при разделе участка возникнуть не должно.

Возможно участок находится не в городе Оренбурге

в нашей местности минимальный размер участков 6 соток

Виталий

поскольку 6 соток установлен максимальный размер ЗУ, а минимальный размер -2 сотки, вероятно по этой причине встречаются участи и по 4 и по 5 соток. Поэтому уточните, участок находится в городе?

При разделе ЗУ необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ в т.ч. ст.ст.11.4, 11.9 ЗК РФ http://www.consultant.ru/docum... и нормами Градостроительного кодекса РФ.

По дополнительным вопросам — готова ответить!

С уважением, Алина Пучко.

Уважаемый  Виталий, здравствуйте!

у нас вновь образованный участок росреестр не регистрирует, потому что один меньше 6 соток

Да, Росреестр делает это на законных основаниях, так как законом это прямо предусмотрено. 

В соответствии со статьей 27  Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета отказывает в постановке на учет земельного участка также в случае, если размер образуемого земельного участка  не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Поэтому обойти это требование не получится, за исключением случая «прирезки» недостающих соток, как предложил коллега Сергей Баландин.

Также уточните ПЗЗ в части, действительно ли там можно образовать участок площадью 2 сотки, как указала коллега Алина Пучко.
 
Если ПЗЗ действительно не позволяют образовать участок устраивающей Вас площади и нет возможности «прирезать», то тогда остается составление соглашения о пользовании земельным участком. Это возможно в том случае, если Вы продадите второй дом. Одновременно в продажей дома продается 1/2 доли в праве собственности на участок. После этого между собственниками участка заключается соглашение, желательно нотариальное, в котором определяется порядок пользования участком, составляется схема частей участка, которыми вправе пользоваться каждый из собственников. При этом можете даже предусмотреть забор между двумя половинами участка. 

При этом, для увеличения рыночной стоимости,  можете сначала подарить дом близкому родственнику (чтобы не платить налог), например, супруге, и 1/2 доли в праве на участок, после этого составить соглашение о пользовании, а потом уже будете продавать дом и долю в з/у.

Образец указанного соглашения можете посмотреть здесь: https://blank-obrazets.ru/sogl...

С уважением, Артемьев Роман
 
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов  - обращайтесь  в чат к юристу.