Проверка договора аренды на адекватность и риски

Здравствуйте, Алексей.

В дополнение к ответу коллеги поясню следующее.

В первую очередь Вам нужно выяснить полномочия ИП на сдачу помещения в аренду, запросить выписку из ЕГРН на передаваемое имущество до заключения Договора.

Также рекомендую проверить самого ИП по базе ФНС на предмет его действия, по ссылке можно получить выписку https://egrul.nalog.ru/

Если с указанными вопросами все в порядке, то приступаем к заключению Договора.

По самому Договору.

1. Можно и нужно включить в Договор аренды что ИП действует на основании регистрации в качестве ИП от ______ № ______, и является собственником передаваемого помещения на основании регистрации права собственности от _____ № ________.

2. Пункт 1.4. дополнить, что объект соответствует всем требованиями по пожарной безопасности, в том числе оборудован исправной работоспособной охранной пожарной сигнализацией с действующим договором текущего содержания ОПС на период до ______________, оборудован средствами пожаротушения.

3. Пункт 2.4.4. дополнить, что возврат помещения и имущества в нем осуществляется с учетом нормального износа.

Гражданский кодекс

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Дополню еще.

С уважением! Г.А. Кураев

19 декабря 2018, 03:05

4. Пункт 3.1.4. Противоречие в абзаце 3, указано что необеспечение Арендодателем возможностей предусмотренными пунктами 3.1.3, 3.1.4. освобождает Арендодателя от внесения платы, что неверно.

Указать, что Арендатор освобождается от оплаты за указанный период.

5. Пункт 3.2.1. я бы рекомендовал указать заблаговременное уведомление Арендатора о визите Арендодателя за сутки, или на Ваше усмотрение.

6. В пунктах 3.3.4., 3.3.6., 3.3.7. недостаточно четко прописано содержание ОПС, то есть оно прописано в числе прочего имущества предположительно. Можно его указать отдельно, так как это Важно и от этого будет зависеть в том числе ответственность за противопожарное состояние помещения.

7. Пункт 4.1. конкретизировать, что оплата начисляется после фактической передачи помещения. Опять же на Ваше усмотрение.

Дополню.

19 декабря 2018, 03:23

8. Пункт 4.3. как отметил коллега действительно не соответствует пункту 5.1. Договора.

Предлагаю прописать следующим образом в этой части

«4.3.... Арендодатель, в случае пролонгации Договора на новый срок вправе ежегодно, но не более одного раза в год ....»

9. Пунктом 6.5. предусмотрено расторжение Договора с предупреждением за три месяца. При этом, залоговый платеж у Вас по сути обеспечивает только плату за 1 месяц. Уведомление о расторжении Договор не освобождает от оплаты по Договору, но Вы должны иметь это ввиду и быть готовыми к удержанию имущества Арендатора, если Вы Арендодатель, при наличии неуплаты.

10. Раздел про ответственность сторон я бы расписал получше. В частности, как отмечено выше с учетом положений о пожарной безопасности. Которую Вы, в зависимости от того, чью сторону Вы представляете можете прописать на Арендатора или Арендодателя.

При этом, несмотря на Договор, если будет установлена вина собственника в нарушениях, то есть нарушения будут носить капитальный характер, будут вытекать из правомочий собственника, то будут привлекать все-равно собственника — Арендодателя.

Но, при нарушениях обязательств, прямо прописанных Договором и возложенных на Арендатора, можно требовать привлечения к ответственности только Арендатора.

Позиции Высших Судов в подтверждение

Определение Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 N 2906-О«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „ОРЕХ“ на нарушение конституционных прав и свобод статьей 38 Федерального закона „О пожарной безопасности“2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Статья 38 Федерального закона „О пожарной безопасности“ устанавливает, в частности, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества, руководители федеральных органов исполнительной власти, руководители органов местного самоуправления, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций, лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности, должностные лица в пределах их компетенции; указанные лица, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Данные общие положения, определяющие круг лиц, на которых может быть возложена ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, не предполагают их произвольного применения в части выбора лица, ответственного за нарушение указанных требований в конкретном деле. Данное лицо устанавливается с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, а также требований нормативных и иных актов, должностных инструкций, условий договоров, закрепляющих права и обязанности сторон по вопросам соблюдения требований пожарной безопасности, и т.д.

Как было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 года „Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года“ (утвержден постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 года), поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя — в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 20.4 КоАП Российской Федерации.

Таким образом, оспариваемые положения статьи 38 Федерального закона „О пожарной безопасности“, допускающие возможность возложения ответственности за нарушение требований пожарной безопасности как на собственников имущества, несущих, по общему правилу, бремя содержания принадлежащего им имущества, так и на иных лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться этим имуществом, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона „О Конституционном Суде Российской Федерации“, Конституционный Суд Российской Федерации

Также Вы вправе прописать в этот раздел 7 что в качестве обеспечительных мер может быть произведено удержание имущества Арендатора в соответствие с со статьями 359, 360 ГК РФ.

Но даже если это не будет прописано, право на удержание есть из закона, можно и не прописывать.

Дополню

19 декабря 2018, 05:58

Виталий Коробейников

Юрист, г. Красноярск

Здравствуйте.

Согласен с коллегами хотел бы дополнить

В п.3.3.2. Использовать Помещение в соответствии с его назначением в целях, предусмотренныхпунктом 1.5 настоящего договора, и соблюдать в Помещении требования правил и норм, предъявляемых к осуществлению видов деятельности Арендатора и помещениям, в которых возможно осуществлять такие виды деятельности.

исправить на 1.2

С данным пунктом можно не согласится

3.3.9.Надлежащим образом и в надлежащие сроки устранять все нарушения, выявленные контролирующими органами в связи с деятельностью Арендатора в Помещении, а также незамедлительно компенсировать Арендодателю расходы, которые Арендодатель фактически понес для уплаты штрафов и взысканий в связи с нарушениями, допущенными Арендатором в ходе деятельности в Помещении.

Согласно ст 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества…

19 декабря 2018, 04:00