Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
С какой суммы арендной платы платить 6%?
Добрый день. Организация ООО "ХХ" на УСН доходы. Сдаёт в аренду помещение ООО ОПЗ "ФФ". В договоре аренды прописано: 4.1. Общая сумма арендной платы равна 65 900,00 (шестьдесят пять тысяч девятьсот) рублей в месяц и состоит из двух частей.
4.2. Первая часть включает в себя счета за электроэнергию, выставляемые ПАО «Самараэнерго» в адрес ООО «ХХ»:
4.2.1. По мере поступления счетов за электроэнергию от ПАО «Самараэнерго» ООО «ХХ» направляет их копии ООО ОПЗ «ФФ»;
4.2.2. ООО ОПЗ «ФФ» в течение трёх банковских дней оплачивает их напрямую ПАО «Самараэнерго» по реквизитам, указанным в Приложении № 3.
4.3. Вторая часть составляет разность между общей суммой арендной платы и суммами, оплаченными за электроэнергию в текущем месяце:
4.3.1. Оплачивается на расчётный счёт ООО «ХХ» не позднее 10 числа следующего месяца.
В КДиР попадает только вторая часть аренды, которая поступает на расчётный счёт. Соответственно, 6% считается с неё.
Вопрос: правильно ли это? Или надо считать с полной суммы арендной платы. Если с полной, то как это отразить в КДиР?
Добрый день, Юлия!
У вас в договоре совершенно недвусмысленно сказано, что общая сумма арендной платы равна 65 900,00 (шестьдесят пять тысяч девятьсот) рублей в месяц.
Именно эта сумма является вашим доходом для целей исчисления налога на УСН.
Поэтому в КУДиР должна попадать и первая и вторая часть аренды. То есть полная сумма арендной платы.
Что касается момента, в который учитывается первая часть, то здесь вы должны руководствоваться ст.346.17 НК РФ.
Статья 346.17. Порядок признания доходов и расходов
1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Ваш арендатор погашает задолженность в тот момент, когда переводит платеж по вашему распоряжению. И именно в этот момент вы должны отражать доход. Можете в договоре предусмотреть условие о том, что он должен вам направлять копию платежки как только осуществит платеж. На основании этой платежки и делайте запись в КУДиР.
Вопрос: правильно ли это? Или надо считать с полной суммы арендной платы. Если с полной, то как это отразить в КДиР?
Юлия
Юлия, добрый день! Нет, в данной ситуации это не правильно так как исходя из условий договора ваш доход от арендной платы составляет
Общая сумма арендной платы равна 65 900,00
Юлия
с нее и должен исчисляться налог при условии полной оплаты. Чтобы исключить из налоговой базы платежи в пользу третьих лиц (за коммунальные услуги), нужно менять условия договора аренды установив в качестве арендной платы твердую сумму а в отношении коммунальных платежей заключить агентский договор в рамках которого в силу ст. 251 НК платежи в пользу третьих лиц можно будет исключить из налогооблагаемой базы
9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;
в дополнение,
Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы», сдает в аренду принадлежащую ему на праве собственности коммерческую недвижимость, а также оказывает услуги, связанные с недвижимым имуществом.
Предприниматель заключил два договора.
В соответствии с договором на сдачу в аренду помещения коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно по счетчику и в сумму арендной платы не включаются.
В соответствии с агентским договором на выполнение работ предприниматель является агентом и от имени арендатора ежемесячно оформляет его счета по электричеству, воде, а также отслеживает все авансовые платежи и расчеты. Арендатор перечисляет предпринимателю на расчетный счет денежные средства отдельно за выполняемую предпринимателем работу и отдельно за потребляемую арендатором электроэнергию по счетам, выставленным энергетической компанией.
Денежные средства за потребляемую арендатором электроэнергию предприниматель в полном объеме перечисляет на счет энергетической компании.
Включаются ли в сумму доходов, подлежащих налогообложению налогом, уплачиваемым при применении УСН, денежные средства, перечисляемые арендатором на расчетный счет предпринимателя за потребляемую арендатором электроэнергию?
Письмо Минфина России от 18.09.2012 N 03-11-11/277
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. Доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
На основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
Согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Вопрос: правильно ли это? Или надо считать с полной суммы арендной платы. Если с полной, то как это отразить в КДиР?
Юлия
Здравствуйте. При таком договоре у Вас нет иного варианта — Ваш доход состоит из двух частей, но тем не менее именно сумма указанная в договоре и является полноценной арендной платой с которой должен исчисляться налог.
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды
Учитывая что у Вас 6% УСН, то коммунальные расходы Вы к вычету не принимаете, соответственно, в налогооблагаемую базу по Вашему договору включается 65,9 т.р. ежемесячных платежей.
Если у Вас будет два договора — один из которых будет собственно арендным, а второй — агентский по уплате коммунальных платежей, то это может позволить Вам уменьшить свою арендную плату до фиксированной суммы, а остальные платежи проводить как полученные в качестве агента.
А если в договоре будет прописано: "Арендная плата состоит из двух частей: переменной и постоянной. Переменная часть - счета за эл. энергию, которые арендатор оплачивает напрямую в коммунальную компанию по распоряжению арендодателя. А постоянная часть - ХХ рублей на счёт арендодателя."
Тогда 6% с какой суммы рассчитывать?
Все равно доходом будет вся арендная плата. Если вы хотите уменьшить налоговую базу, то вам нужно использовать агентскую схему, как советует мой коллега. Установите, что коммунальные платежи — это не часть арендной платы, а самостоятельный платеж арендатора, которой осуществляется арендатором напрямую, или через вас как через агента.