Можно ли продать свою собственность без разрешения совладельцев?

Добрый день! К сожалению, нет. Распоряжение общей собственностью происходит с согласия всех собственников.

День добрый!

Преимущественное право покупки — это право собственника в первоочередном порядке претендовать на продаваемую долю в общей собственности. Это значит, что если вы решили продать свою долю, скажем, в коммунальной квартире, то сначала должны предложить ее другим собственникам. Продать свою долю постороннему лицу вы можете, только получив письменный отказ от покупки других долевых собственников. В тех случаях, когда вы не можете по каким-то причинам получить отказ всех собственников (например, местонахождение одного из них вам неизвестно), вы можете добиться отчуждения вашей доли несколькими способами.

Дарение

Правила преимущественной покупки распространяются на возмездные сделки, а при совершении безвозмездной сделки, где стороны не передают друг другу взамен денежные средства или какое-либо имущество, преимущественное право покупки не возникает. При этом существует два варианта дарения с уходом от преимущественного права покупки.

Первый вариант: собственник дарит потенциальному покупателю определенную часть своей доли, а покупатель, став тем самым участником долевой собственности, реализует преимущественное право покупки только с учетом интересов собственника, подарившего часть доли.

Второй вариант: собственник дарит потенциальному покупателю свою долю, но при этом происходит неформальная, скрытая передача денег. В данном случае покупатель зачастую просит расписку для случая признания сделки недействительной.

Завышение стоимости продаваемой доли

Преимущественное право покупки можно обойти, завысив стоимость продаваемой доли. Данная цена обязательно указывается в договоре с покупателем, но расчет с ним идет по иной стоимости — той, на которую договорились стороны.

Залог

Суть данного способа заключается в том, что собственник оформляет договор займа с покупателем доли, по которому уже официально получает все деньги. Затем подписывается отступное, и займодавец отказывается от своих денег, переданных в долг, а заёмщик (продавец доли) передаёт взамен в собственность свою долю квартиры займодавцу. Здесь следует обратить внимание на то, что сначала регистрируется залог доли квартиры в Федеральной регистрационной службе, а затем соглашение об отступном.

Наряду с возможностью обойти право преимущественной покупки существуют и способы защиты этого права. Если вы не согласны с намерениями продавца реализовать свою долю постороннему лицу или сами заинтересованы в ее покупке (но по каким-либо причинам не можете ее совершить), вы можете несколькими путями помешать собственнику осуществить продажу.

Как помешать продаже доли в праве общей собственности ?

Как правило, о желании одного из собственников продать свою долю остальные участники долевой собственности узнают заранее. Если сособственники имеют информацию о продаже доли, необходимо следить за объектом недвижимости, чтобы он не был отчужден третьему лицу.

Если перед продажей собственник предложит вам свою долю по завышенной стоимости, чтобы вы отказались, следует не отказываться, а соглашаться. В случае, когда вы соглашаетесь на покупку (не покупаете, а именно соглашаетесь), собственник не может продать свою долю третьему лицу, ведь от вас, от лица, имеющего преимущественное право, согласие на покупку было получено.

В случае, если собственник совершил сделку по отчуждению доли путем дарения третьему лицу и не уведомил вас об этом, следует тот час же обратиться в суд с требованиями о признании сделки дарения недействительной, признании ее договором купли-продажи, и переводом на себя прав и обязанностей покупателя по указанному договору.

Если договор по отчуждению доли в общей собственности осуществлялся путем передачи по отступному, то и в данном случае необходимо признавать договор недействительной сделкой, прикрывающей под собой договор купли-продажи с нарушением вашего преимущественного права, как собственника, на приобретение отчуждаемой доли.

Во всех указанных случаях необходимо накладывать арест на объект недвижимости, что очень способствует изменению настроения как продавца, так и покупателя доли недвижимости и влечет отказ от такой незаконной сделки с возникновением желания по продаже спорной доли в вашу собственность.