Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли оспорить сделку купли-продажи?
Добрый день! Вопрос по недвижимости. Есть ли шанс, оспорить сделку купли-продажи недвижимости бывшим собственником квартиры. Поясню ситуацию: 1 лицо - собственник, который не успел выкупить квартиру у банка. 2 лицо - банк, который реализовал квартиру третьим лицам с условием, прописанным в Договоре: Покупатель добровольно принимает на себя обязанность оплатить задолженность по квартплате, коммунальным платежам, электроэнергии и обязуется оплатить из собственных средств. 3 лицо - покупатель, который приобрел у банка квартиру с прописанными в Договоре долгами, но в течении 7 месяцев эти долги так и не оплатил и они до сих пор "висят" на бывшем собственнике. В данный момент есть возможность выкупить эту квартиру для бывшего собственника, но у самого банка, а не у третьих лиц. Возможно ли оспорить данную сделку на основании невыполнения пунктов Договора?
Здравствуйте.
Как неоднократно разъяснял ВС РФ, а также как следует из сложившейся судебной практики, неуплата покупателем средств по договору купли-продажи не влечет его недействительность и не является основанием к его расторжению, если на это прямо не указано в договоре.
Соответственно, для ответа на ваш вопрос нужно знать, что прописано в договоре в части неисполнения обязанности по оплате.
Здравствуйте, Елена!
В данный момент есть возможность выкупить эту квартиру для бывшего собственника, но у самого банка, а не у третьих лиц. Возможно ли оспорить данную сделку на основании невыполнения пунктов Договора?
Елена
Елена, Вы немножко заблуждаетесь в правовой природе ипотеки.
собственник, который не успел выкупить квартиру у банка.
Елена
Как я понимаю, собственник, он же заёмщик по кредитному договору, задолжал банку. Банк воспользовался своим правом, предусмотренным в кредитном договоре и в закладной, обратил взыскание на квартиру как предмет залога. И в рамках этого обращения взыскания (которое может быть только по решению суда!) заключил договор купли-продажи с покупателем (третьим лицом).
И вот здесь важен момент перехода права собственности — покупатель стал собственником уже или нет? Если в результате сделки право собственности на квартиру перешло на покупателя (третье лицо), то все долги, возникшие после перехода права. являются его.
Если же в договоре просто прописана обязанность погасить задолженность за заёмщика, а покупатель эту обязанность не исполнил, то заинтересованные лица (кредиторы) вправе предъявить требование к должнику. И если таким должником является бывший собственник, то он может перевести эти требования на нынешнего собственника, ссылаясь на эти условия договора купли-продажи.
В данный момент есть возможность выкупить эту квартиру для бывшего собственника, но у самого банка, а не у третьих лиц.
Елена
Елена, так кто же всё-таки собственник-то???
Если Вы ответите на этот вопрос, я смогу помочь Вам в решении проблемы. А пока мне вообще не ясно, каким образом можно выкупать что-то у банка, который кому-то уже это что-то продал…
Уточните, пожалуйста, этот момент.
Добрый день. Собственник, на данный момент, 3е лицо, покупатель уже вступил в права собственности. По поводу " выкупить у банка" - имелось в виду, что если сделку можно оспорить, то собственность вернется банку. Речь не шла об ипотеке. Разумеется во многом могу заблуждаться, именно поэтому и обращаюсь пока онлайн к специалистам, что бы самой понять суть.
По поводу " выкупить у банка" — имелось в виду, что если сделку можно оспорить, то собственность вернется банку.
Елена
Елена, мне всё равно непонятно — каким образом продавцом выступил банк? Как он вообще вдруг стал собственником квартиры? Если по договору купли-продажи банк выступал на стороне продавца, то эту сделку первоначальный собственник никак не оспорит, поскольку он уже не являлся собственником на момент заключения договора купли-продажи.
Если же банк продавал как взыскатель от имени собственника-должника, то здесь надо смотреть все варианты. Но пока мало сведений о собственниках и о причинах продажи квартиры...
А так я солидарна с коллегами, что долги по коммунальным платежам не могут быть основанием для обращения в суд о признании договора недействительным.
Здравствуйте!
Неисполнение обязанности по оплате задолженности по коммунальным платежам — не основание для расторжения договора, если иное не предусмотрено в таком договоре.
Основанием для расторжения договора купли-продажи является только случай е оплаты стоимости самой квартиры, если покупатель должен оплатить ее после передачи ему квартиры, то есть в кредит (не путать с банковским кредитом), в том числе в рассрочку, потому как, согласно п. 3 ст. 488 ГК,
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
и согласно п. 3 ст. 489 ГК,
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как видно, в последнем случае возврат возможен только, если от покупателя не поступали платежи или же поступали, но с просрочкой и половина цены не оплачена.
Применить такие основания может только банк. Кроме того, если в договоре предусмотрена возможность расторжения или отказа от исполнения договора в связи с неисполнением покупателем отдельных обязанностей по договору, что маловероятно, но тем не менее, например, обязанности оплатить долг по коммуналке, — это основание также может применить только банк.
Если не говорить о расторжении, то банк может понудить через суд покупателя к исполнению обязанности по оплате коммуналки.
Иначе снабжающаая организация будет взыскивать задолженность с бывшего собственника.
Впрочем, есть еще такой вариант. Возложение на третье лицо обязанности по уплате за должника должно проходить с согласия кредитора (снабжающей организации), потому как должна произойти замена лица в обязательстве (п. 2 ст. 391 ГК РФ):
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Прежний собственник может направить снабжающей организации письмо с приложением копии договора (с обязательством об оплате задолженности по коммуналке), заверенной банком, с просьбой дать согласие на перевод долга. Если даст согласие — взыскивать долг будет уже с нового должника.
Добрый день. Собственник, на данный момент, 3е лицо, покупатель уже вступил в права собственности. По поводу " выкупить у банка" — имелось в виду, что если сделку можно оспорить, то собственность вернется банку. Речь не шла об ипотеке. Разумеется во многом могу заблуждаться, именно поэтому и обращаюсь пока онлайн к специалистам, что бы самой понять суть.
Елена
Коротко: оспорить может только банк и только если новый собственник не платит цену квартиры (а не долг по коммуналке), по основаниям предусмотренным стст. 488, 489 ГК РФ.
Если новый полностью оплатил цену квартиры, вернуть ее нельзя.
Спасибо, понятно..к сожалению, сейчас нет возможности посмотреть весь Договор на наличие или отсутствие данного пункта.
В целом, если пункта такого нет, то продавец не сможет оспорить сделку по причине неоплаты (в данном случае оплату коммунальных и прочих расходов можно расценить как плату за имущество), ему надлежит только взыскивать деньги. Как пример: