Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Про задаток за недвижимость. Про места общего пользования
Являюсь собственником нежилого помещения в административном здании пл. 85,7 кв.м. Планирую его продать и заключила предварительный договор купли-продаже и соглашение о задатке, задаток получен.
У моего помещения два входа согласно техническому и кадастровому паспорту помещения.
Постоянно пользовались одним входом, второй вход был как запасной, теперь при продаже, когда уже договаривались и все подписали с покупателем, открыла проверить второй вход и увидела там кирпичную кладку. Оказалась, что соседний офис решил расширить свое пространство за счет коридора, который является местом общего пользования.
Я объяснила эту ситуацию покупателю, на что получила ответ, что покупается помещение согласно всех технических документов и покупателю нужны два входа.
Получается, что т.к. сейчас уже подписан предварительный договор, соглашение о задатке и получен сам задаток, а я не смогу выполнить своих обязательств по передаче помещения из за соседнего офиса (который просто занял позицию, ничего не знаем, и разбирать кирпичную кладку не будем, т.к. мы этот общий коридор еще 10 лет назад отгородили), у меня есть риск того, что мой покупатель будет требовать вернуть задаток в двойном размере, т.к. помещение не соответствует тому, что есть по техническим документам, и сделка не состоится по моей вине.
Как мне поступить в данном случае? И к чему быть готовым? Смогу ли я, потом взыскать денежные средства с собственника соседнего офиса?
Здравствуйте. Тут вопрос насколько сильно помещение покупателю нужно.
Если нужно, то можно попробовать перенести срок заключения основного договора и в это время через суд добиться сноса данной перегородки.
А вот если цель получить или помещение или задаток у покупателя, то формально вы его не предупредили о том, что эта перегородка есть и покупатель может расторгнуть договор, даже несмотря на то что это не ваша вина. И соответственно получить задаток в 2м размере обратно.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В предварительном договоре было указание на эти 2 входа?
у меня есть риск того, что мой покупатель будет требовать вернуть задаток в двойном размере, т.к. помещение не соответствует тому, что есть по техническим документам, и сделка не состоится по моей вине.
Валентина
Добрый день! Прошу сообщить — а предварительный договор в котором описан задаток и все последствия Вами заключался?
заключался и предварительный договор с планом схемой помещения и отдельно соглашение о задатке
заключался и предварительный договор с планом схемой помещения и отдельно соглашение о задатке
Валентина
указан до 30 июня 2016 г.
Валентина
В данном случае подайте в адрес покупателя письменное уведомление о необходимости заключения соглашения о переносе срока заключения основного договора купли продажи, в связи с необходимостью решения вопроса устранения не законной постройки т.к. Вы сами только что узнали о её возведении без вашего ведома и согласия — приложите проект соглашения о переносе и направляйте продавцу, на втором (Вашем) экз. пусть продавец распишется в получении — поговорите с ними и обясните ситуацию что необходимо время для решения вопроса и демонтажа незаконной постройки и вы в кротчайшие сроки решите эту проблему. С Уважением...
Здравствуйте!
В соглашении о задатке и в предварительном договоре указан срок заключения основного договора?
Здравствуйте, Валентина!
В Вашем к сожалению покупатель может требовать возврата задатка в двойном размере.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 381]
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Самая кирпичная кладка не может служить препятствием от регистрации сделки купли-продажи, а значит сами не отказывайтесь от сделки, даже при возможности запишитесь на сделку. Если продавец откажется от заключения сделки, направьте ему письменное требование отказа от сделки
При этом рекомендую немедленно обратиться с иском в суд об устранении препятствий в пользовании имуществом, с требованием разобрать собственникам офиса кирпичную кладку.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 20] [Статья 304]
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пока будет идти переписка, то возможно уже и суд пройдет. При этом как только начнется суд, возможно собственник офиса добровольно снесет кладку, так как в случае проигрыша он будет обязан оплатить Ваши судебные издержки.
покупатель не против заключить основной договор, но только со скидкой 150 т.р., по причине предстоящего суда за места общего пользования с соседним помещением и потраченного времени на это. А мне просто так дарить 150 т.р. совсем не хочется.
Валентина
Тогда предложите перенести сроки сделки на 2-3 месяца. За это время Ваше судебный процесс об устранение препятствий в пользовании помещений должен пройти, и в Вашу пользу. Все таки судебный процесс, даже с учетом возможных экспертиз явно не превысит и 30-50 тыс. руб.
Здравствуйте.
п. 1 ст. 380 ГК «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
п. 4 ст. 380 ГК РФ" Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)."
Поэтому если все документы оформлены правильно, и сделка не состоится по Вашей вине, у покупателя будет возможность требовать задаток в двойном размере.
В отношении соседей, заложивших Ваш выход кирпичной кладкой, у Вас есть право воспользоваться исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании имуществом. Судебная практика на Вашей стороне.
покупатель не против заключить основной договор, но только со скидкой 150 т.р., по причине предстоящего суда за места общего пользования с соседним помещением и потраченного времени на это. А мне просто так дарить 150 т.р. совсем не хочется.
Валентина
Не тяните с требованием к соседям снести незаконную стену. Возможно грамотно сотсавленная претензия заставит их даже без суда возвратить все в первоначальный вид.
Здравствуйте Валентина!
А в предварительном договоре купли продажи недвижимости оговаривалось, что объект имеет два входа? Или же просто указывалось, что объект без детальных характеристик подлежит отчуждению? Если детализации нет, то вы можете потребовать заключить основной договор, ведь и покупатель должен так же иметь определенную предусмотрительность при заключении договора, например, он мог бы заранее осмотреть помещение до заключения предварительного договора.
Так же вы можете понудить другую сторону заключить основной договор
Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Задаток вы будете возвращать в двойном размере если будете уклоняться от заключения основного договора, что не в ваших интересах. По этому вы не должны отказываться в заключении основного договора
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
было указано согласно техническому и кадастровому паспорту, а там 2 входа. Никто и предположить не мог, что открыв вторую дверь, увидеть там кирпичную кладку.
Тогда просите перенести срок заключения основного договора, составляйте доп.соглашения. Иначе рискуете вернуть задаток в 2м размере.
Само соглашение о задатке письменно было прописано?