 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Квартиры, спроектированные советскими архитекторами, часто далеки от идеала. Узкие коридоры, маленькие кухни и неудобное расположение комнат – все это вынуждает людей делать перепланировку. Многие забывают, что проект нужно сначала согласовать в соответствующих органах, а только потом ломать стены. Чем грозит незаконная перепланировка квартиры – читайте в нашей статье.
Что называется незаконной перепланировкой квартиры?
Сюда входят серьезные изменения конструкции жилого помещения (стен, коммуникаций, проходов, окон и др.) без получения официального разрешения на проведение таких работ.
Если вы сделали косметический ремонт или остеклили балкон – такие действия не будут считаться незаконной перепланировкой, поскольку нарушений законодательства здесь нет.
Если вы решили поклеить новые обои – это не нужно согласовывать с вышестоящими инстанциями.
Незаконны следующие действия:
- жилое помещение подверглось изменениями, на внесение которых собственник должен получить согласие жилищной комиссии, но по каким-то причинам оно не было оформлено;
- в квартире выполнены ремонтные работы, запрещенные по закону (демонтаж несущей стены, установка радиатора на балкон и др.).
Незаконная перепланировка у соседей: куда жаловаться?
Если вы слышите, как сосед сносит стены, у вас могут появиться основания полагать, что пострадают несущие конструкции дома.
Сложность в том, что владелец жилья имеет право не впускать в свою квартиру соседей, даже если у вас есть доказательства нарушения ваших прав. Поэтому действовать нужно через официальные инстанции.
Жалоба в управляющую компанию
Каждая УК отвечает за вверенный ей дом и безопасность его жильцов. Поэтому ее сотрудники обязаны проверять любую поступающую жалобу. Для этого формируется специальная комиссия, а собственнику спорной квартиры направляется уведомление, где указаны дата и время проверки.
Дальнейшие события могут развиваться по одному из двух сценариев:
- собственник разрешения на перепланировку либо продемонстрирует отсутствие каких-либо фундаментальных изменений;
- владелец не пустит комиссию в квартиру. Тогда жалоба (уже от имени УК) будет направлена в Жилищную инспекцию. Если такое произойдет, дать делу обратный ход уже не получится.
Если не впустить комиссию из УК, «замять» конфликт уже не получится.
В местную администрацию
Можно пожаловаться и в орган местного самоуправления. В тексте ходатайства пропишите, почему вы решили, что сосед сделал у себя незаконную перепланировку.
Если квартира муниципальная, на этом ваши хлопоты и закончатся. Собственником такого жилого помещения является местная администрация, которая несет ответственность за действия арендатора и уже без вашего участия направит обращения в надзорные органы и в суд.
Если квартира муниципальная – приструнить соседа-нарушителя будет проще.
Если квартира приватизирована, имеет смысл обратиться в муниципалитет. Там вы сможете получить сведения, была ли узаконена перепланировка.
Подать обращение можно лично (через приемную или общий отдел), по почте или через официальный сайт местной администрации.
В Госжилинспекцию
Подать жалобу в эту инстанцию вы можете лично или через сотрудников вашей УК.
Если вы решили составить обращение самостоятельно, пропишите в документе следующее:
- данные заявителя;
- адрес, где находится спорная квартира;
- основания, по которым вы решили, что перепланировка нанесет вред вашему дому;
- в чем выражается возможный ущерб;
- дата и подпись.
Если у вас есть фото незаконной перепланировки, приложите их к заявлению.
Если жалобу подпишут несколько человек, ответ последует быстрее.
Сотрудники жилищной инспекции рассмотрят ваше обращение, затем нерадивого соседа посетит специальная комиссия, которая проведет проверку его ремонта. По результатам проверки будут приняты меры.
В прокуратуру
Если остальные методы воздействия не сработали, придется идти в прокуратуру.
Прокурор подаст судебный иск, в котором предъявит требование обследовать спорную квартиру. Если нарушения будут выявлены, собственнику выдадут предписание устранить их и привести жилье в первоначальный вид.
Если владелец проигнорирует это предписание, ему грозят уже более серьезные санкции.
Ответственность
За незаконную перепланировку квартиры предусмотрены следующие виды ответственности.
Штраф
Отделаться «малой кровью» удастся в случае, если не нарушены никакие строительные нормы. После уплаты штрафа можно будет спокойно узаконить уже сделанные изменения.
Незадачливый собственник может быть оштрафован на следующую сумму:
- для физических лиц в многоэтажных домах – до 2,5 тыс. руб.;
- если дом не многоэтажный – до 1,5 тыс. руб.;
- для юридических лиц – от 250 тыс. руб.;
- за самоуправство при перепланировке ‒ 300 тыс. руб.
Устранение нарушений
Если переделки затронули капитальные конструкции здания, придется «откатывать» все изменения и приводить квартиру в первоначальный вид.
Снесли капитальные стены – весь ремонт на ветер.
Ответственность грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой досталась вам по наследству или в дар. Это происходит из-за того, что при оформлении права собственности в подобных ситуациях техпаспорт жилого помещения не требуется. Поэтому вы могли даже не знать о том, что получили квартиру с неузаконенной перепланировкой. Несмотря на это, жилплощадь принадлежит теперь вам, поэтому все изменения нужно установить и постараться узаконить.
Как избежать ответственности за незаконную перепланировку?
Позаботиться о получении разрешения на перепланировку нужно до начала ремонтных работ. Если изменения уже сделаны без разрешения, придется оплатить штраф и постараться их узаконить.
Если дело уже сделано – от ответственности уйти не получится.
Резюме
Незаконная перепланировка квартиры – очень опасная вещь, так как может повлиять на прочность конструкций всего дома. Это чревато негативными последствиями – вплоть до разрушения здания.
Если вы не нарушили строительных норм, то удастся «отделаться» штрафом. Если есть нарушение, вас ждет более серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Здравствуйте! Месяц назад приватизировали квартиру в Санкт-Петербурге. В квартире сделана незаконная перепланировка, затронута "мокрая" зона. Штампик о незаконной перепланировке стоит в кадастровом паспорте. Каковы будут действия жилищных органов? Нам самим узаконивать перепланировку или ждать какого-то решения, проверки?...
Здравствуйте.
Действия жилищных органов могут быть следующими:
1) Жилищная комиссия выпишет Вам штраф за произведение самовольной перепланировки (переустройства).
2) Администрация выпишет Вам предписание о приводе помещения в первоначальное состояние и подаст на Вас в суд.
Совет:
Если Ваша перепланировка соответствует строительным и санитарным нормам, Вы можете подготовив необходимый пакет докемонтов начинать процесс узаконивания перепланировки.
С уважением,
юрист Шелковая Наталья Николаевна
Наталья, спасибо! А есть какой-то период для пунктов 1-2, когда это обязательно произойдет, обязательная проверка или что-то подобное?...
Нет, закрепленных сроков для начала данных процедур нет.
Когда это обязательно произойдет, сказать Вам никто не сможет.
Квартира находится в совместной собственности двух физ.лиц. В квартире проведена незаконная перепланировка. Жилинспекция выписала предписание о приведении квартиры в соответствие с технической документацией. Один из собственников оспорил предписание и потребовал узаконить перепланировку решением суда. Сул истцу отказал. Второй собственник готов провести демонтаж незаконных перегородок, но первый всячески этому препятствует. Может ли один из собственников провести работы без согласия на это второго? Что делать законопослушному собственнику в случае выставления на торги квартиры? Имеет ли он преимущества при выкупе собственности на торгах?
Добросовестному собственнику надо направить второму собственнику письменное предложение о ликвидации перепланировки (естественно с уведомлением о вручении и описью вложения либо передать под подпись на остающемся втором экземпляре). Если он откажется либо будет просто уклоняться, второй собственник может сам произвести ремонт, естественно сохранив документы с подтверждением оплаты, а часть потреченных денег взыскать с недобросовестного собственника. Для решения вопроса о взыскании части потраченных средств будет иметь Важное значение, кто все-таки конкретно делал незаконную перепланировку.
Здравствуйте!
Не помешает ли жалоба на незаконную перепланировку продавать квартиру?
Ситуация такая: В квартире два собственника, была подана жалоба на незаконную перепланировку (снесены все межкомнатные перегородки, убрана плита, снята проводка). В целом -- квартира превратилась в коробку с одним унитазом, окнами и одной входной дверью.
Приходил сотрудник жилищной инспекции, составил акт осмотра, сделал предписание составить план восстановления, согласовать с Жилищной Инспекцией, восстановить квартиру в пригодное для проживание состояние. все на свои места до 15 января (осталось 4 дня), иначе подадут в суд с целью продавать квартиру с торгов (после уже такая бумага пришла).
Квартиру стали продавать без восстановления стен, нашелся покупатель, который внес залог 100 000 рублей в агентсво недвижимости в качестве залога, потому он уж точно намерен купить (пока что договор купли-продажи не был оформлен). Срок у покупателя до 1 марта на покупку, договор купли-продажи планируется подписывать в 20 числах января, ориентировочно. Покупатель в курсе дел с Жилищной Инспекцией, готов все восстанавливать и согласовывать план.
Выписки из ЕГРП и другие формы пока что не заказывались, проверка агенства недвижимости показала, что никаких обременений на квартиру нет.
Когда сотрудник Жилищной инспекции делал осмотр, сказал, что у нас есть возможность до окончания срока предписания продать квартиру.
Какие должны предпринять действия собственники, чтобы продажа удалась? Есть ли риски для покупателя? Есть ли риски для продавца?
Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует "откат"?). Что будет, если будет отказано в продлении сроков? Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Добрый день!
Продать квартиру будет невозможно только в случае наложения запрета на совершение регистрационных действий. Договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса, так как собственность у Вас, как я понял долевая, если совместная, то не нужно:
,
Можно и проигнорировать, но инспектор может подать иск в суд о приведении Вашей квартиры в соответствие плюс административная ответственность:
,Максимум, что Вам грозит, так как это отложение заключения основного договора. Если покупатель уже сейчас согласен привести квартиру в первоначальное состояние, то пусть этим начинает заниматься, это будет Вам в плюс, если есть такая возможность.
Спасибо! Правильно ли я понимаю, что здесь меня неверно проконсультировали?) https://pravoved.ru/question/1496670/
Стоит ли приглашать инспектора посмотреть квартиру или в моих интересах ее не показывать и оттягивать это дело. На словах инспектору что имеет смысл говорить -- восстановили или нет?
Артемий, добрый день! Согласно ст. 29 Жилищного кодекса
поэтому если покупатель в курсе проблем с продажей быть не должно, но в договоре КП необходимо отразить данное обстоятельство (осведомленность покупателя о наличии требований уполномоченного органа)
Спасибо, но проблема в том, что скорее всего покупатель будет брать ипотеку, потому такая информация в договоре КП может помешать взять эту ипотеку. Если отдельно от договора КП заключить соглашение, в котором будет описана ситуация с предписанием и перепланировкой, о том, что покупатель осведомлен, то это сможет ли обезопасить продавца? А что будет в худшем случае для продавца в такой ситуации (например, если нигде не указывать по поводу осведомленности)?
Здравствуйте. Пока ограничения на квартиру по продаже не наложены, Вы можете продать её, но восстанавливать квартиру будет новый собственник, а также он сможет расторгнуть договор если будет не знать о такой ситуации и ему придётся восстанавливать за свой счёт квартиру.
Ограничения по распоряжению может наложить суд. Причём тут окончание предисания я не понимаю, ГЖИ ограничения не накладывает. Если покупатель готов восстанавливать квартиру или судится за оставления в таком виде квартиры, то продавайте, а если нет, то Вы рискуете быть втянуты в судебные процессы и В его проиграете, квартиру Вам вернут. И всё равно будете восстанавливать Вы или же платить за такое восстановление квартиры. Лучше пытаться сначала узаконить если это возможно, для эого делайте проект перепланировки и обращайтесь в местную управу района чтобы согласовать перепланировку.
ЖК РФ
Скажите, а покупатель вкурсе этого предписания и понимает чем ему это грозит?
Покупатель в курсе предписания. Может имеет смысл заставить его подписать бумагу о том, что он в курсе предписания? Если стоит, то как имеет смысл объяснить ему зачем и нужно ли это и для чего?
Здравствуйте, Артемий.
Что-то Вас совсем запугали инспекторы) Никак не получится, чтобы покупатель и с квартирой, и с деньгами, такое попросту невозможно и недопустимо действующим законодательством.
Чтобы «забрать» у вас деньги обратно, ему нужно обращаться в суд. Если он требует в суде возврата уплаченной суммы, ему нужно одновременно расторгать сделку, а значит возвращать вам квартиру с переходом обратно к вам права собственности. Суд деньги без прекращения его права собственности никогда не вернет, не волнуйтесь по этому поводу.
Другое дело, что если вы не отразите в договоре или акте приема-передачи наличие перепланировки, то покупатель может требовать уменьшения покупной цены, якобы он не был осведомлен о наличии такого недостатка купленного «товара». Хотя, безусловно, при осмотре квартиры не заметить перепланировку попросту невозможно.
В части предписаний — жилищная инспекция при неисполнении предписания накладывает штраф на собственника и грозится пойти в суд с иском о приведении квартиры в предшествующее состояние. На практике в крупных городах инспекторы отнюдь не горят посвящать время судам и до такого иска может пройти уйма времени. У меня в практике был случай, когда сосед, кому мешала перепланировка в квартире рядом, так и не дождался иска в суд от проверяющего органа, неоднократно обжаловал их бездействие и в итоге вышел в суд сам. Поэтому угрозы, что прямо немедленно будут страшные для вас последствия, не более чем угрозы. Конечно, есть вероятность, что у вас принципиальные сотрудники инспекции и они быстро пойдут в суд, но как правило, этого не происходит.
Продать квартиру после их обращения в суд можно, если суд не наложит запрет на регистрационные действия. На мой взгляд, такой запрет по данному иску неоправдан, т.к. спор не связан с правом собственности, но все же этот вопрос на усмотрение суда.
Спасибо. Дело в том, что покупатель отчасти может вложить ипотечные средства, потому указание в договоре КП того факта, что есть предписание восстанавливать может ведь послужить отказом в предоставлении ипотеки? Можно ли дополнительное соглашение к договору КП заключить, в котором указать, что покупатель в курсе предписания? А может получится так, что после установленного срока предписания не прошло и месяца, а суд уже успел наложить ограничения на возможности регистрационных действий (на практике такое насколько вероятно?) Правильно ли я понимаю, что меня здесь неверно проконсультировали? https://pravoved.ru/question/1496670/
Стоит ли приглашать инспектора посмотреть квартиру или в моих интересах ее не показывать и оттягивать это дело. На словах инспектору что имеет смысл говорить -- восстановили или нет?
Считаю, что Вам следует заключить предварительный договор в котором и указать все возможные обстоятельства в отношении Вашей квартиры, что в дальнейшем исключит возможность оспаривания Вашим покупателем данного факта.
Это в договоре КП должно быть указано
Да
Это нужно отразить в договоре и более того указать что он понимает что может понести расходы на восстановление квартиры в первоначальное состояние.
А объяснить в том плане что он понимает на что идёт, какие расходы будет нести и что Вы ему всё расскали по этой ситуации. Не буду оптимистичен как коллега, решений по незаконным перепланировкам, переустройствам масса и восстанавливать обязывают в 99% случаев из того что видел, так что Вам нужн себя обезопасить от взыскания расходов или расторжения договора.
Стоит ли приглашать инспектора посмотреть квартиру или в моих интересах ее не показывать и оттягивать это дело. На словах инспектору что имеет смысл говорить -- восстановили или нет?
В части того что продажа незаконна и невозможна, неправильно.
Неэтично открыто обсуждать консультацию другого юриста, если интересует мнение по ситуации — полагаю, говорить о незаконности сделки при наличии простого предписания и уже тем более об оспаривании договора купли-продажи самой жил. инспекцией не стоит :)
Это да, просто у меня возникли сомнения и перепугал другой юрист, уж извините, пожалуйста. Может просто я как-то не так понял, потому решил переспросить*
Если у него ипотека, то квартиру с неузаконенной перепланировкой он вряд ли сможет купить, т.к. от банка приходит оценщик осматривать квартиру и при наличии такой перепланировки банки деньги под ипотеку не выделяют.
Думаю, что он в курсе, может хочет просто "договориться с оценщиком".
Вероятность что откажут большая, если бы просто была бы перепланировка без оснований, то вероятно бы просто потребовали в определённый срок всё узаконить, у меня недавно пару таких случаев было, но наличие предписания может осложнить получение ипотеки, а может и нет и так же просто обяжут в договоре узаконить перепланировку, ут от банка зависит.
Так его тоже в банк нужнобудет предоставлять, Банк о нём узнает в любом случае так как без договора оно будет недействительно, а договор как правило даёт банк и он е его проверяет, да и на регистрации всё вскроется так же.
Можно ли тогда как-то эту ситуацию (с ипотекой) разрешить, чтобы не было риска для продавца еще? Может просто отдельное соглашение подписать о том, что покупатель был проинформирован о наличии предписания и перепланировки, что самостоятельно будет решать вопросы, связанные с этим (это чтобы банк не видел ее). Сможет ли такая бумага обезопасить продавца?
с жил.инспекции? а зачем? он увидит ровно то, что ничего не изменилось, толку то с его прихода.
Тогда уже банк может пойти на расторжение потому что ему не сказали все условия квартиры и он не был о таком факте осведомлён. А может и не пойдёт конечно, тут не угадаешь как банк поступит. Если будет человек исправно платить, то банку будет все равно. Но вот ценность такого соглашения заключённого отдельно может быть потом поставлена под сомнение на мой взгляд так как составлено без договора и не прошло регистрацию.
А можете сказать, что будет в худшем случае для продавца, если покупатель с ипотекой, потому не будет в договоре КП указан факт о предписании (а покупатель как-то договориться с человеком из банка, который придет смотреть квартиру)?
расторжение договора ипотеки с требованием досрочной выплаты ипотеки, а к Вам иск о расторжении договора купли-продажи квартиры
Считаю, что пускать инспектора Вам нужно и говорить, что планируете устранить самовольную перепланировку.Честно говоря, если покупка квартиры будет под ипотеку, то возможно поговорить с оценщиком, возможно есть знакомый, и сделать фотографии другой квартиры по стояку самостоятельно и после отправить их оценщику.