Иск о признании договора недействительным

Сроки давности по договору на приватизацию исчисляются по общим правилам признания зделки недействительной или ничтожной ст. 181 ГК РФ. (1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1

статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.)

В статье 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Это что касается нормативных актов, а теперь, что могу сказать по сложившейся ситуации:

1. по детям. Если ребенок прописан в другой квартире при раздельном проживании родителей, то установить, сохраняет он право на проживание или нет в приватизируемой квартире, уполномочены органы опеки и попечительства. По своей судебной практике могу сказать, что обычно суд смотрит на фактическое проживание ребенка в приватизируемой квартире и наличии у него другого места на проживание (не чужая собственность, а его или муниципальная квартира).

2. Если сделку по приватизации квартиры признают недействительной, то все стороны возвратятся в первоначальное состояние, т.е. родственники не будут считаться использовавшими свое право на приватизацию.

3. По жене, которая снялась с регистрационного учета в приватизируемой квартире. Если у жены появилось право на проживание в другом жилом помещении, то признать сделку недействительной по этому основанию не получится, если не приобрела, то можно попробовать.

Для более точной консультации необходимо смотреть документы.

Уточните, пожалуйста, в каком году проходила приватизация и кем оформлялись (подготавливались документы на приватизацию)?

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим правилам, установленным ст. 166 - 181 Гражданского кодекса РФ.

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые сделки. Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Другая группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде. Признание недействительным договора приватизации, влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры.

В зависимости от основания признания сделки недействительной устанавливается и срок исковой давности.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» или ГК РФ. Например:
– не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет; – в приватизации жилого помещения участвовало лицо, которое уже ранее использовало свое право на приватизацию;
– в договоре приватизации не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, – лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в армию и т. д.

Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.

Верховный Суд, указал в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:
• гражданами, принявшими участие в приватизации;
• другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
• иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
• органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных и еще некоторыми лицами.

Добрый день!

В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилых помещений" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Для невключения в число собственников помещения проживающих в нем необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Соответственно, если на момент приватизации жена и несовершеннолетний ребенок были зарегистрированы в данной квартире, и при этом не было согласия жены о невключении её в число собственников, а также согласия органа опеки и попечительства о невключении несовершеннолетнего ребенка в число собственников, то такая приватизация была осуществлена незаконно.

-----------------

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Примерно до середины 1993 года приватизация гражданами жилых помещений осуществлялась в России совершенно официально без обязательного включения в число собственников несовершеннолетних детей, так как нормы закона о приватизации прямо не предусматривали такого правила, а нормы жилищного кодекса о равных правах на жилое помещение совершеннолетних и несовершеннолетних членов семьи нанимателя не учитывались.

Лицо, права которого на приватизацию жилого помещения в несовершеннолетнем возрасте были нарушены, может в любом момент обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного при приватизации права, где потребовать признать частично недействительными договор передачи жилого помещения в порядке приватизации и все последующие сделки с таким жилым помещением, а также признать за собой право собственность на долю жилого помещения, которая полагалась ему при приватизации.

Договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, при которой в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок, имеющий на это право, является частично оспоримой сделкой, срок исковой давности по которой составляет хотя всего один год, но исчисляется не с момента исполнения договора передачи, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права на приватизацию.

-----------------------

- можем ли мы потребовать в исковом заявлении признания того, что эти мягко говоря недобросовестные наши родственники использовали уже однократное свое право на приватизацию (исходя из статьи 453 пункта 4 и Закона о приватизации) и теперь больше не имеют права пытаться приватизировать ту же самую жилплощадь?

А этого и не потребуется, поскольку этот договор можно оспорить только в части. Т.е. в случае удовлетворения ваших требований судом, за ними все равно останется оставшаяся часть квартиры. Соответственно будет считаться, что они уже использовали свое право на приватизацию.

-----------------------

Но как уже сказала Любовь Юрьевна Давлятчина, это всё предположительные выводы. Для более точных ответов необходимо более детальное описание ситуации. Опишите, пожалуйста, когда была приватизация, кто проживал в квартире на тот момент, кто был зарегистрирова и когда выписан, когда узнали о приватизации, в том числе и о нарушении прав.

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 2 Федерального закона « О приватизации», граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Исходя из смысла данной нормы, для приобретения жилого помещения в собственность требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.. В данном случае такая сделка характеризуется особенностями волеизъявления, связанными с необходимостью получения на сделку согласия (одобрения) иных, чем сторона сделки, лиц.. При совершении таких сделок происходит сочетание воли основного субъекта - стороны сделки и воли содействующего либо контролирующего лица. Особенностью таких сделок является необходимость получения стороной сделки согласия или одобрения другого лица на совершение сделки. Одного волеизъявления лица, заключающего сделку, недостаточно. Для того чтобы сделка могла быть совершена и не имела порока, позволяющего признать ее недействительной, необходим акт волеизъявления всех установленных законом лиц. Сделка приватизации совершенная без согласия всех участников приватизации относится к сделки с волевым пороком.

Положение о том, что "жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних", необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Это правило носит императивный (обязательный) характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ - это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.

Приватизация, при которой в число собственников не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона.

Совокупность изложенных выше фактов, позволяет сделать вывод о том, что на момент заключения договора безвозмездной передачи спорного жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации Ваша супруга и ребенок имели равное с родственниками право пользования жилым помещением, а равно и на участие в приватизации спорной квартиры, но, тем не менее, были лишены данного права, Таким образом, их права на приватизацию данного жилого помещения нарушены, в связи с чем, сделка приватизации квартиры является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку не соответствует требованиям закона.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно положениям ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Статья 168. ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, сделка по приобретению указанной квартиры в собственность (приватизация) совершена с нарушением Закона о приватизации и соответственно она является ничтожной. А в следствии этого Договор о приватизации указанной квартиры является незаключенным.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года ( ст.196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

То есть, независимо от того, когда Вы узнали о нарушении Ваших прав на приватизацию данного жилья, Ваша супруга и Ваш сын имеют право обращаться в суд за защитой своих прав.

Поскольку указанная сделки отнесена к категории ничтожных, то не может быть применен специальный срок исковой давности, установленный для оспоримых сделок, - 1 год.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет десять лет. Он начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки одной из сторон, а если стороны начали исполнять сделку одновременно, то со дня, когда началось это исполнение.

Таким образом, Ваша супруга и сын имеют право подавать иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, можно включить требование о взыскании морального ущерба с родственников.

Даже если срок исковой давности (10лет) прошел, судья не вправе отказать вам в иске, так как исковая давность применяется только по требованию стороны в споре. Более того, судья не должен разъяснять (подсказывать) ответчику или истцу о том, что срок давности вышел.

В случае, если у Вас есть доказательства того, что указанная сделка приватизации квартиры является не первым участием в приватизации Ваших родственников, то это является еще одним основанием считать сделку ничтожной. Однако, Ваша супруг и сын и без этого имеете право восстановить нарушенное право на участие в приватизации.

Смогу оказать услугу по составлению обоснованного искового заявления с учетом особенности рассмотрения таких дел в суде.

С уважением Ф. Тамара

Уважаемая Тамара Арновна, указанное изменение было внесено в ГК РФ в 2005 году. С тех пор десятилетний срок заменён трёхлетним.