Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог при продаже квартиры, сдаваемой в аренду как ИП и как самозанятый
Добрый день! Мной, как физическим лицом в 2008 году была приобретена квартира, которая находится в собственности на текущий день. в 2013 году я зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя на УСН (объект налогообложения: Доход) в том числе с кодом деятельности 68.20.1 "Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом".
Если в 2019 году я заключу договор аренды квартиры с физлицом от лица индивидуального предпринимателя, возникнут ли проблемы с налогообложением при продаже этой квартиры в будущем? В интернете повсеместно встречается информация, подобная этой выдержке:
"Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты»
Справедливо ли данное утверждение и в моём случае?
Второй вопрос: супруга зарегистрировалась в качестве самозанятого. Могу ли я заключить с ней договор управления моей недвижимостью таким образом, чтобы она заключила договор аренды на мою собственность с арендатором, получала доход от сдаваемой квартиры и платила налог с дохода как самозанятая? Или это в любом случае мой доход как собственника?
Да, в данном случае весьма высока вероятность того, что налоговый орган будет рассматривать доход от продажи имущества, используемого в целях предпринимательской деятельности, именно как доход от самой этой предпринимательской деятельности. Поэтому непосредственно перед оформлением сделки купли — продажи квартиры, ИП целесообразно будет закрыть… затем можно (при необходимости) открыть заново — уже после совершения сделки…
И не важно, что квартира была в собственности физического лица 10 лет до заключения первого договора найма?
Неужели всё так просто? Закрыл ИП, продал квартиру, открыл снова ИП?
К сожалению не получил ответ на вторую часть своего вопроса: во избежание проблем с налогообложением в будущем (в случае необходимости продажи квартиры), могу ли я на безвозмездной основе передать право управления этой недвижимостью своей супруге, являющейся самозанятой, с целью заключения договоров найма этого жилого помещения от её имени и с оплатой налогов на доход от её же лица по налоговой ставке для самозанятых? Будет ли в таком случае квартира считаться используемой в целях предпринимательской деятельности для меня как индивидуального предпринимателя?
Супруге (или любому иному лицу) Вы, как собственник — можете передавать или не передавать любые права в отношении своей собственности, что, однако, никак не влияет на осуществление предпринимательской деятельности, её предмет и её объекты… Поэтому — непосредственно на момент сделки — ИП всё равно целесообразно закрыть, поскольку в ином случае велика вероятность возникновения необходимости доказывания и отстаивания описанной Вами позиции в судебном споре с налоговым органом — а это куда сложнее и затратнее, чем закрытие и открытие ИП…