Техническая поддержка: 8 800 333-28-41

Зарегистрироваться
ВКонтакте
Facebook
Mail.ru
Войти
Ваш аккаунт

Забыли пароль?

Регистрация

Войти через популярные сервисы
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

Спросить юриста
192 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
Продолжить Шаг 1 из 3
192 юриста сейчас на сайте

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с юридическим лицом (застройщиком)

Здравствуйте! Хочу купить понравившуюся квартиру ,которая в собственности у застройщика.Общалась с представителем застройщика,которая показала квартиру, но сказала,что квартира обременена залогом и залог будет снят,как только мы внесем на счет застройщика всю сумму,а потом будет проходить вся процедура оформления в регистрационной палате.Я возразила,сказав,что деньги сейчас следует отдавать только после получения документов из регистрационной палаты.Мне на это сказали,что с юрлицами порядок совсем другой.Кто прав ? Как мне поступить? Пожалуйста,помогите советом. Заранее благодарна.

17 Сентября 2012, 12:54, вопрос №17023 Рамиля, г. Казань
Категория: Недвижимость
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Давлятчина Любовь Юрьевна

    Юрист, г. Санкт-Петербург 18766 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    42%

    Добрый день.

    Действительно, то что описываете Вы подходит только к отношениям между физ.лицом и застройщиком.

    в соответствии со ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

    В соответствии с п. 2 ст. 3 данного закона: "Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве".

    Т.е., если вы действуете от имени юр.лица, то отношения сторон могут оформляться не только договором участия в долевом строительстве, а оплата может производиться в момент заключения договора.



    17 Сентября 2012, 13:03
    Оценка ответа:  + 0 - 0

    Уточнение клиента

    Значит,я могу смело вносить деньги на счет застройщика,а потом идти в регпалату для оформления документов? А не может получиться так,что эту квартиру продадут ещё кому-то,то есть я такая буду не одна?

    17 Сентября 2012, 13:07

    Уточнение клиента

    Дело в том,что это не участие в долевом строительстве.Дом сдан уже полгода назад.Это последняя квартира в этом доме ,которая была ,как нам сказали ,забронирована подрядчиком.Но сейчас они отказались от брони и квартиру продают.Я боюсь, не попасть бы впросак. Какие именно документы я должна у них затребовать,чтобы убедиться в законности всей этой процедуры.,чтобы застраховать себя от неприятностей???

    17 Сентября 2012, 13:35
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Давлятчина Любовь Юрьевна

    Юрист, г. Санкт-Петербург 18766 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    42%

    Вам необходимо узнать что за обременение (залог) в чью он пользу, и что за условия залога. если вы уверены в застройщике, то при грамотном составлении договора, ваши риски будут минимальными.

    17 Сентября 2012, 13:13
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Иванов Денис

    Иванов Денис

    Юрист, г. Калининград 5940 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    25%

    Добрый день, Рамиля.

    Я полагаю, есть несколько вариантов. Вот некоторые из них:

    1) Если Вы вносите деньги на счет застройщика, то основанием такого внесения денег должен быть предварительный договор купли-продажи, где и следует прописать все сроки и порядок дальнейших действий.

    2) Также можно поступить следующим образом: Разбить сделку на несколько этапов в полном соответствии с законом: заключить договор купли-продажи, прописать, что объект обременен залогом (каким именно). Такой договор регистрируется в Росреестре, но право к покупателю переходит не сразу, а в порядке, который установлен самим договором. То есть сначала происходит регистрация договора купли-продажи, а когда Вы внесете на счет застройщика деньги, необходимые для снятия обременения (залога), то после этого обе стороны обращаются в Росреестр за регистрацией перехода права. Так все стороны защищены еще лучше, на мой взгляд.

    Ведь с момента регистрации договора купли-продажи (а не перехода права) в ЕГРП как собственник уже "сидите" Вы - покупатель.

    !Последний вариант как раз актуален в связи с вопросом в Вашем уточнении. Единственная 100% гарантия, что покупателей таких не будет 155 человек - это быть в ЕГРП, пусть при этом в том же ЕГРП будет указано, что объект обременен залогом и переход права не осуществлен.

    Продумайте вариации самостоятельно исходя из имеющихся данных и с учетом пожеланий продавца (застройщика) и иных заинтересованных лиц.

    17 Сентября 2012, 13:26
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Жуков Константин

    Жуков Константин

    Юрист, г. Санкт-Петербург 8560 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    Доброго Вам дня!

    Федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве распространяется на приобретение квартиры физическим лицом до завершения строительства дома.

    Однако Вы описываете, что квартира уже находится в собственности застройщика и она обременена залогом.

    В Вашем вопросе не совсем понятно, про какое юридическое лицо Вы говорите. ЮЛ-застройщик или Вы действуете от ЮЛ-покупателя.

    Уточните эти моменты, пожалуйста.

    ---------------------------

    Если квартира у застройщика в собственности.

    Если квартира у застройщика в собственности, в подтверждение чего он имеет свидетельство о праве собственности, то 214-ФЗ здесь не применяется, а действуют положения Гражданского кодекса РФ.

    Может быть и такое, что стороны договорились об оплате до регистрации договора и перехода права собственности в Росреестре. В данном случае это несколько не правильно, поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной гос. регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Получается, что Вы оплатите по договору, который ещё юридически не заключен, чего быть не может.

    Юридически правильной будет оплата после заключения договора, то есть после его регистрации в Росреестре.

    Если же всё таки оплатите до регистрации договора в Росреестре, то требуйте с застройщика письма о том, что совершенный платеж он засчитывает в оплату по договору, иначе у Вас получится ситуация, что Вы не заплатили по договору.

    Кроме того в случае неисполнения обязательств застройщиком (например, не пойдёт в Росреестр) возможно будет предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения.

    ---------------------------

    Немного о залоге.

    Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    Соответственно обязательно попросите показать договор об ипотеке и внимательно читайте его условия.

    Без согласия залогодержателя Росреестре всё равно не зарегистрирует сделку, но всё же в случае неполучения согласия Залогодержателя Вы будет нести негативные риски, вплоть до утраты квартиры.

    ---------------------------

    Если всё таки приобретаете по 214-ФЗ, то оплата здесь должна быть точно так же после регистрации договора в Россреестре, поскольку он точно также подлежит регистрации.

    Кроме того застройщики требующие денежные средства до регистрации договора (ДДУ), нарушают 214-ФЗ и могут быть подвергнуты административному наказанию в виде штрафа до 1 млн. руб.

    17 Сентября 2012, 13:39
    Оценка ответа:  + 1 - 0

    Уточнение клиента

    Юридическое лицо- застройщик.Я -физическое лицо.

    17 Сентября 2012, 22:01
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Давлятчина Любовь Юрьевна

    Юрист, г. Санкт-Петербург 18766 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    42%

    Если дом сдан, то самым "главным" документом для Вас будет свидетельство о праве собственности, в котором должно быть указано, кто является собственником данной квартиры. можете самостоятельно запросить в УФРС выписку из ЕГРП, в которой будет видно кто является собственником квартиры, что за обременение (залог)- стоимость 200 руб. -гос.пошлина, готовность рабочих дней.

    Главное - разберитесь с обременением -почему оно наложено, поймите его суть и как оно снимается.

    Деньги обязательно нужно вносить по договору (лучше по договору купли-продажи, чтобы сразу его регистрировать).

    Для снятия обремения также нужно время- поэтому еще раз все уточняйте у застройщика конкретные сроки снятия залога и регистрации вашего договора.

    17 Сентября 2012, 13:45
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Жуков Константин

    Жуков Константин

    Юрист, г. Санкт-Петербург 8560 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    -Дело в том,что это не участие в долевом строительстве.Дом сдан уже полгода назад.Это последняя квартира в этом доме ,которая была ,как нам сказали ,забронирована подрядчиком.Но сейчас они отказались от брони и квартиру продают.Я боюсь, не попасть бы впросак. Какие именно документы я должна у них затребовать,чтобы убедиться в законности всей этой процедуры.,чтобы застраховать себя от неприятностей???

    После получения разрешения о вводе дома в эксплуатацию застройщик уже не может заключить договор ДДУ (о долёвке) (достаточно подробно написано здесь: http://защита-дольщиков.рф/help/37-0016). Он может продать квартиру только после оформления права собственности на неё.

    Поэтому обязательно попросите предъявить свидетельство о праве собственности на неё.

    Кроме того перед сделкой получите выписку из ЕГРП, в которой будет отражен текущий собственник и обременения.

    --------------------

    Может быть такая ситуация, что квартиру продаёт не сам застройщик, а какой-то дольщик, с которым уже заключен ДДУ. В этом случае переуступка права по ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру от застройщика к дольщику.

    --------------------

    Нюансов очень много. Лучше всего Вам обратиться к юристу, который детально ознакомится со всеми нюансами Вашей покупки и проверит сделку. Я акцентирую на слове юрист. Риелторы редко обладают познаниями в тонкостях юриспруденции и могут дать неправильный совет, который приведет к печальным последствиям.

    --------------------

    И побольше узнайте про застройщика. Интернет, друзья, и т.п. Это очень важно убедиться в надёжности застройщика.

    17 Сентября 2012, 13:49
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Иванов Денис

    Иванов Денис

    Юрист, г. Калининград 5940 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    25%

    Дополнение к ответу: На начальном (подготовительном этапе) возьмите самостоятельно выписку из ЕГРП в Росреестре на эту недвижимость. Так Вы тоже много узнаете о ней, в том числе и о зарегистрированных обременениях.

    17 Сентября 2012, 14:12
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич

    Дружкин Максим Сергеевич

    Юрист, г. Москва 2267

    Здравствуйте!

    Если дом уже построен, то должны быть документы на его ввод в экплуатацию, на данной стадии привлечение к участию в долевое строительство граждан не допускается, а право собственности застройщику надлежит оформить в Росреестре. Соответственно, заключая сделку, Вы должны удостовериться в полномочиях собственника квартиры на ее продажу, т.е должно быть свидетельство о гос. регистрации. Если к этому моменту существует обремение, то нужно узнать, с чем именно такое обремение связано, так как это возможно на стадии банкротства застройщика, и приобретя такую квартиру, еще не факт, что Вы ее оформите в собственность, так как будут удовлетворяться требования дольщиков. Рекомендую с обременением квартиру не покупать, но если на такие действия решились, то сделайте выписку из ЕГРП, где будут указаны все имеющиеся обремения на объект недвижимости. Для заключения сделки в случае наличия залога возможно не перечислять сумму до передачи квартиры и оформления прав собственности, а оформить договор уступки права требования с дольщиком после получения им данного объекта. Действительно, лучше, чтобы в этой всей процедуре Вы имели полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, так как нюансов может быть очень много.

    10 Октября 2012, 15:14
    Оценка ответа:  + 0 - 0