Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли суд признать продажу квартиры недействительной, если у бывшего собственника большие долги?
Здравствуйте. В конце июля 2016 года была приобретена квартира. Как позже выяснилось у бывшего собственника много задолженностей по кредитам в банках разных городов(не платит как я понимаю их специально), письма от которых приходят на уже мой адрес, бывший собственник не прописан там с августа 2016г., приобрел другое жилье и там прописался. На момент сделки исходя из выписки из егрп никаких арестов на квартиру не было наложено, в договоре указано, что квартира в залоге не находится. Но, в декабре 2016г. мне пришло письмо от судебного пристава нашего города о том, что пристав наложила запрет на совершение этой сделки. Когда я пошла разбираться в чем дело, предоставив приставу все документы, подтверждающие, мое право собственности на эту квартиру, а не должника, она их даже смотреть не стала, а уткнулась в компьютер, после долгой настойчивости она их все таки посмотрела и спросила: "вы ее для себя покупали или для продажи?", ответив, что для себя, она заявила: "что вы тогда хотите от меня?", я ответила: "чтоб сняли арест, т.к. никакого отношения я и данная квартира к должнику не имеем!", она сказала:" а какая разница, все равно вы же ее не для продажи купили". В итоге, она сняла арест и дала бумагу подтверждающую снятие ареста, изучить ее удалось только дома и выяснилось, что в этой бумаге фигурирует только бывший собственник и направлена она в его адрес(для его уведомления), ко мне там относится только адрес квартиры и в конце кому направить копии постановления опять же бывший собственник и адрес моей квартиры, а не его квартиры(хотя новый адрес принадлежащей ему собственности ей известен).
P.S. Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!
Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!
Гуля
Вам ничего не грозит. Данная сделка является действительной, а арест и не был наложен на квартиру. Был лишь запрет на регистрационные действия с ней, поэтому судебный пристав-исполнитель и пытался выяснить собираетесь ли Вы ее продать.
Здравствуйте, Гуля.
Если будет возбуждено в отношении должника дело о банкротстве, то теоретически оспорить сделку могут.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Добрый день.
В данной ситуации весьма важным является соотношение времени
покупки квартиры и наложение ареста на совершение сделок. Если данная
недвижимость приобреталась до того, как было вынесено постановление об аресте
квартиры, то постановление легко обжаловать. Устными разговорами данный вопрос
не решить. Нужно написать заявление о снятие квартиры с ареста в двойном экземпляре
( второй для визирования — оставить себе), приложить к нему копию паспорта и
копию договора купли-продажи. Касательно действий пристава, можно подать жалобу
на подобные действия вышестоящему приставу либо заявление в суд на действия
пристава. Желаю Вам удачи с решением данного вопроса.
Здравствуйте.
Если пристав снял арест с данной квартиры, то в настоящее время вам беспокоиться не о чем.
На практике скажу, что банки практически не оспаривают такие сделки, им проще продать долг коллекторам, чем доказывать в суде о том, что данная сделка была незаконная. Оспорить сделку можно лишь по основаниям, которые указаны в законе, у вас должник банкротом не признан и не собирается себя признавать удя по-всему, соответственно оснований для оспаривания сделки не имеется.
Здравствуйте! Добавлю лишь, что в любом случае Вы добросовестный приобретатель и закон Вас в этом плане охраняет.
Ст. 302 ГК РФ
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Но если сделка прошла успешно, значит в базе никакой информации об аресте не было!
С Уважением!
Добрый день!
Если у бывшего собственника проданная вам квартира была не единственным жильем, то в рамках дела о банкротстве сделку можно оспорить, т.к. получив деньги, он не рассчитался с кредиторами. Если же у него эта квартира была единственным жильем, то оспорить сделку нельзя.
Что касается писем приставов в аш адрес, то обжалуйте действия приставов, приложив справку о зарегистрированных в вашей квартире лицах (т.е. об отсутствии регистрации бывшего владельца по вашему адресу).
Сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной, а том числе по делу о банкротстве, по мотиву ничтожности (п. 1 ст. 170 ГК РФ) по соответствующему иску кредитора Вашего должника (ст.ст. 166 — 168 ГК РФ) по мотиву злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). Поскольку он определенно знал о своей задолженности и намеренно совершил эту сделку с целью уменьшения объема своих активов, во избежание обращения взыскания на имущество, на которое впоследствии могут наложить арест в ходе исполнительного производства с возможным последующим отчуждением в пользу этого кредитора.
Однако, Вам беспокоиться не о чем, поскольку Вы являетесь добросовестным приобретателем. Обратное, как признак заинтересованности, взаимосвязанности, имеющих общую цель вывода имущества с целью причинения вреда, с целью создания видимости добросовестности приобретателей и т.д., будет очень сложно в суде доказать кредитору (п. 38 постановления от 29.04.2010 № 10/22). Суды встают на защиту слабозащищенной стороны сделки.Вы, как ответчик может быть признаны добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой приобретено владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. То есть, Вы благополучно можете избежать двусторонней реституции (восстановление прежнего состояния) сторон по сделке.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.
В соответствии с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п. 8 Информационного письма № 126).
А сколько должно пройти времени, чтоб если он в итоге признает себя банкротом, то меня и моей квартиры это уже не коснулось? И почему в случае чего пострадаю я, а не его сын, который также после продажи данной квартиры приобрел себе жилье(после продажи 3-х комнатной, у нас невозможно купить 1 и 2 комн. квартиры, на них еще нужно порядка 1 млн руб), и у которого также имеются долги перед банками?
P.S. Квартира была приобретена по рыночной стоимости, заниженной она не была. Единственное, в момент сделки мне стало известно, что у него был долг где-то 100000руб за квар.плату, но его в ходе сделки он погасил.
В том случае, если Вашего должника начнут банкротить кредиторы, что совершенно нереально, поскольку у него есть большие активы, или он сам начнет процедуру банкротства, что тоже за пределами разумного, то срок о признании сделок должника недействительными по заявлению кредиторов либо арбитражного управляющего начинает течь в течение 3 лет до момента принятия АС заявления о признании банкротом.
Пункт 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) предусматривает, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
В соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Вред имущественным правам кредитора возникает, если последний не получит удовлетворения своих требований или получит его в меньшем объеме из-за вывода имущества, уменьшения дебиторской задолженности путем зачета встречных требований и других подобных действий.
В Вашем случае трудно доказать исключительную направленность сделки на причинение имущественного вреда кредиторам, так что Вы в описываемом случае пребываете в материальной безопасности.
Здравствуйте.Арест налаживается на имущество должника.Вы не должник.А имущество Ваше
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»Арест имущества должника
40. Арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях (пункт 7 части 1 статьи 64, часть 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве).
В качестве меры принудительного исполнения арест налагается при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика, административного ответчика (далее — ответчика, в исполнительном производстве — должника), находящееся у него или у третьих лиц (часть 1, пункт 5 части 3 статьи 68 названного Закона).
Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом.
Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег
Гуля
Нет.Если бы по договору дарения еще были бы какие то сомнения со стороны органов, но Вы приобрели квартиру по договору купли продажи.Для беспокойства основании нет
ГК РФ Статья 170.
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
С Уважением
Еще раз повторюсь. При данных обстоятельствах нет оснований для признания сделки недействительной.